Kısa cevap: Türkiye'de konut alırken fiyata tapu harcı, tapu döner sermaye ücreti ve zorunlu deprem sigortası eklenir. Tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20'dir. Yeni konutun net 150 m²'ye kadar olan kısmı %10 KDV'ye tabidir. Sonraki yıllarda emlak vergisi ödenir; aracı kullanırsanız hizmet bedeli de eklenir.
01/04/2022'den önce ruhsat almış projelerde ve dönüşüm projelerinde farklı KDV oranları uygulanabilir. 05.09.2026'dan itibaren tapu müdürlükleri satışta alıcı adına düzenlenmiş geçerli deprem sigortası poliçesi arıyor. Yabancı uyruklu alıcı ayrıca ek döner sermaye ücreti öder.
İçindekiler
- Fiyatın dışında hangi kalemleri ödersiniz?
- Tapu harcı ne kadar, kim öder?
- Yeni konutta KDV oranı nedir?
- Tapu döner sermaye ücreti nasıl hesaplanır?
- Zorunlu deprem sigortasında 05.09.2026'dan itibaren ne değişti?
- Emlak vergisi ne zaman başlar, 2026'da ne değişti?
- Aracı kullanırsanız hizmet bedeli ne kadar?
- Yabancı uyruklu alıcılar için ek kalemler neler?
- Toplam maliyette hangi hatalar sık yapılır?
- Kimler için hangi kalemler öne çıkar?
- Maliyet kontrol listesi
- Seçtiğiniz proje için sonraki adım
- Sık sorulan sorular
- Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor
Fiyatın dışında hangi kalemleri ödersiniz?
Kalemler üç grupta toplanır: tapuda ödenenler (harç, döner sermaye), satışa bağlı olanlar (yeni konutta KDV, varsa aracı hizmet bedeli, zorunlu deprem sigortası) ve sahiplikten doğanlar (yıllık emlak vergisi).
| Kalem | Kim öder | Oran veya tutar | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı | Her biri için binde 20 | 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife 20/a |
| KDV (yeni konut teslimi) | Fiyatın içinde; projeden alımda formdaki fiyat vergiler dâhil yazılır | Net 150 m²'ye kadar kısım %10; diğer durumlar aşağıda | 2007/13033 sayılı Karar, GİB güncel liste |
| Tapu döner sermaye ücreti | İşlem talebine göre tahsil edilir | Yöresel katsayı × gösterge; 2026 tutarı doğrulanmadı | 6083 sayılı Kanun, (I) sayılı tarife |
| Zorunlu deprem sigortası | Alıcı, kendi adına | Prim tutarı doğrulanmadı | TKGM yazısı, 07.09.2026 |
| Emlak vergisi (her yıl) | Malik | Meskende binde 1; büyükşehirde %100 artırımlı | 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 |
| Aracı hizmet bedeli (varsa) | Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit | Satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20 |
| Yabancılara ek döner sermaye | Yabancı taraf | Bağımsız bölüm başına maktu; 2026 tutarı doğrulanmadı | 6083 sayılı Kanun, (I) sayılı tarife |
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, ön bilgilendirme formunda konutun tüm vergiler dâhil TL cinsinden peşin ve taksitli toplam fiyatının, varsa teslim ve diğer masraf bilgisinin yer almasını zorunlu tutar. Projeden alımın diğer kuralları için inşaat halindeki projeden daire alma rehberimize bakın.
Tapu harcı ne kadar, kim öder?
Satışta tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden binde 20'dir ve alıcıya da satıcıya da ayrı ayrı uygulanır. Kat irtifaklı konutun devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.
Oran ve matrah 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin 20/a pozisyonundadır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 492 sayılı Kanun). Matrah ibaresi 7566 sayılı Kanun ile değiştirildi; TKGM uygulamayı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olarak açıklıyor (TKGM, Sıkça Sorulan Sorular).
- Düşük beyanın sonucu: Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse fark için harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (492 sayılı Kanun md. 63). Düşük beyan harçtan tasarruf değil, sonradan ceza riskidir.
- Emlak beyan değeri belgesi: Tapu müdürlüğünün işleme alması için belgenin o yıla ait olması gerekir.
- Oran değişebilir: Cumhurbaşkanı, yeni inşa edilen konutların ilk satışı dâhil bu oranı bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. İşlem gününde tapu müdürlüğünün tahakkukunu esas alın.
Yeni konutta KDV oranı nedir?
Yeni konut tesliminde konutun net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmı %10 KDV'ye tabidir. 150 m²'yi aşan kısım listelerde yer almadığı için genel orana (%20) tabi olur. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde net 150 m²'ye kadar kısım %1'dir; 01/04/2022'den önce ruhsat almış projelerde eski hükümler geçerlidir.
Oranlar 2007/13033 sayılı Kararın güncel metnindedir ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel KDV oranları listesinde görülebilir (GİB, Güncel KDV Oranları). Genel oran %20, (I) sayılı liste %1, (II) sayılı liste %10'dur; %20 ve %10 oranları 10/07/2023'ten beri uygulanıyor.
| Durum | Uygulanan KDV | Dayanak |
|---|---|---|
| Net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı | %10 | (II) sayılı liste, sıra 35 (yürürlük 01/04/2022) |
| Net alanın 150 m²'yi aşan kısmı | %20 (genel oran; kısım listelerde yer almadığı için) | Karar md. 1 |
| 6306 sayılı Kanun kapsamındaki rezerv yapı alanı veya riskli alan dönüşüm projesinde net 150 m²'ye kadar kısım | %1 | (I) sayılı liste B), sıra 11 |
| 01/04/2022'den önce yapı ruhsatı alınmış projeler | Kaldırılan eski hükümler uygulanmaya devam eder | Karar md. 1/6, dipnot 92 |
Eski hükümlerde net 150 m²'ye kadar kısım %1 oranına tabiydi; ancak büyükşehirlerde, 1/1/2017'den sonra ruhsat almış projelerde arsa birim m² vergi değeri 1.000-2.000 TL arasında olan konutlara (II) sayılı liste oranı, 2.000 TL'nin üzerinde olanlara genel oran uygulanıyordu. Bu yüzden yeni bir projede satıcıdan ilk öğrenmeniz gereken bilgi yapı ruhsatının alınış tarihidir; bu tarih ön bilgilendirme formunda da yer alır.
150 m² sınırı brüt değil net alana göredir. Broşürde brüt alan yazıyorsa KDV hesabının nasıl yapıldığını satıcıdan yazılı isteyin. Daire büyüklüğü seçimi için doğru daire tipi rehberimize bakabilirsiniz.
Tapu döner sermaye ücreti nasıl hesaplanır?
Döner sermaye ücreti 6083 sayılı Kanun'a ekli (I) sayılı tarifeye göre alınır; tapu işlemlerinde işlem ücreti, yöresel katsayı ile göstergenin çarpımıdır. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve KDV dâhildir. Satışta kat irtifaklı veya kat mülkiyetli her bağımsız bölüm için bir işlem ücreti alınır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 6083 sayılı Kanun).
Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki tarife, 26 Ekim 2026'da hâlâ 1/5/2025'ten geçerli 1.774,50 ₺ gösterge tutarını gösteriyor. 2026 tutarını resmî kaynaktan doğrulayamadık; tarife her yıl artırıldığı için 2025 göstergesini 2026 işlemine uygulamayın, tutarı tapu müdürlüğünün tahakkukundan öğrenin.
Bir istisna var: cins değişikliği yapılmış kat irtifaklı taşınmazın resen kat mülkiyetine çevrilmesi döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10). Bu geçişi kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde anlattık.
Zorunlu deprem sigortasında 05.09.2026'dan itibaren ne değişti?
05.09.2026'dan itibaren yapılan satışlarda eski malike ait zorunlu deprem sigortası poliçesi tescil anında kendiliğinden sona eriyor. Bu nedenle tapu müdürlükleri satışta alıcı adına düzenlenmiş geçerli bir poliçe arıyor; sigortaya tabi taşınmazda alıcı, tescilden önce kendi adına poliçe yaptırmış olmalıdır.
Değişiklik, TKGM Tapu Dairesi Başkanlığı'nın 07.09.2026 tarihli yazısıyla tapu müdürlüklerine bildirildi (TKGM yazısı, 07.09.2026). Dayanağı, 21.08.2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları değişikliğidir.
TKGM'ye göre sigortaya tabi olanlar arasında 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı, özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar var. Prim tutarı resmî bir kaynakta yer almıyor; poliçeyi düzenleyecek sigorta kuruluşundan öğrenilir. Tapu randevusundan önce poliçenizi kendi adınıza yaptırın, yoksa işlem o gün tamamlanmayabilir.
Emlak vergisi ne zaman başlar, 2026'da ne değişti?
Konut sahibi her yıl emlak vergisi öder. Bina vergisi oranı meskenlerde binde 1'dir ve büyükşehir belediye sınırları ile mücavir alanlarda %100 artırımlı uygulanır (1319 sayılı Kanun md. 8). Yeni inşa edilen binalar için bildirim, inşaatın sona erdiği ya da kısmen kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde belediyeye verilir; bu tarih yılın son üç ayına denk gelirse bildirim üç ay içinde verilir (md. 23, Mevzuat Bilgi Sistemi, 1319 sayılı Kanun).
Geçici 23. maddeye göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Tapu harcının alt sınırı emlak vergisi değeri olduğu için bu sınır harç matrahını da etkiler.
Aracı kullanırsanız hizmet bedeli ne kadar?
Emlak işletmesi aracılığıyla alımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20). Yüzde dört bir üst sınırdır; oran sözleşmede daha düşük belirlenebilir.
Yabancı uyruklu alıcılar için ek kalemler neler?
Yabancıların taraf olduğu devir işlemlerinde, işlem için belirlenen döner sermaye ücretine ek olarak her taşınmaz veya bağımsız bölüm başına maktu bir ücret alınır. Bu tutar 1/5/2025'ten geçerli tarifede 16.629,00 ₺'dir; 2026 tutarı doğrulanamadı.
Yabancı gerçek kişilerin konut alımında taşınmaz değerleme raporu uygulaması kaldırıldı; TKGM'nin yabancı yatırımcı portalı Your Key Türkiye bunu açıkça yazıyor. Vatandaşlık amaçlı alımda ise Tutar Tespit Belgesi (TTB) uygulaması getirildi. TKGM'nin genel Sıkça Sorulan Sorular sayfasında değerleme raporu hâlâ geçtiği için randevu alırken tapu müdürlüğüne teyit ettirin. Yabancı alıcı kuralları için yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimize bakın.
Toplam maliyette hangi hatalar sık yapılır?
En sık hata, satış fiyatını toplam maliyet sanmaktır. Diğerleri ya ek maliyet ya da işlem gecikmesi doğurur:
- KDV varsayımı: 01/04/2022'den önce ruhsat almış projede oran bugünkü listeden farklı olabilir; ruhsat tarihini görmeden oran varsaymayın.
- Düşük beyan: Fark sonradan tespit edilirse harç farkı ve bir kat vergi ziyaı cezası doğar.
- Eski tutar: Döner sermaye her yıl artırılır; 2025 tutarları 2026 işleminde geçerli değildir.
- Poliçe gecikmesi: Alıcı adına poliçe olmadan tapu işlemi tamamlanmayabilir.
Kimler için hangi kalemler öne çıkar?
Tapu harcı ve deprem sigortası her alıcı için geçerlidir; diğer kalemlerin ağırlığı alıcının durumuna göre değişir.
| Alıcı durumu | Öne çıkan kalem | Neyi sormalı |
|---|---|---|
| Net alanı 150 m²'nin üzerinde daire alan | KDV | Net alanın kaç m²'sinin %10, kaç m²'sinin %20 oranına tabi olduğu |
| 01/04/2022'den önce ruhsat almış projeden alan | KDV | Yapı ruhsatının alınış tarihi ve uygulanan oran |
| Dönüşüm projesinden alan | KDV | Projenin 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı |
| Aracıyla çalışan | Hizmet bedeli | Oran ve paylaşım |
| Yabancı uyruklu alıcı | Ek döner sermaye; vatandaşlık amaçlı alımda TTB değerlemesi | Güncel tutar; vatandaşlık hedefi varsa değerleme kuruluşu |
| Her alıcı | Tapu harcı, zorunlu deprem sigortası | Beyan edilecek bedel ve poliçenin tapudan önce hazır olması |
Maliyet kontrol listesi
İmzadan önce her kalem için yazılı tutar ya da oran alın. Doğrulanamayan tutarları tahminle doldurmayın.
- Ön bilgilendirme formunda fiyatın tüm vergiler dâhil yazıldığını görün.
- Yapı ruhsatının alınış tarihini öğrenin; KDV oranını buna göre sorun.
- Dairenin net alanını öğrenin; 150 m² sınırını kontrol edin.
- Tapuda beyan edilecek bedelin gerçek satış bedeliyle aynı olduğunu teyit edin.
- Tapu harcını beyan edilen bedelin binde 20'si olarak, iki taraf için ayrı hesaplayın.
- Döner sermaye ücretinin 2026 tutarını tapu müdürlüğünden öğrenin.
- Zorunlu deprem sigortası poliçesini tapu randevusundan önce kendi adınıza yaptırın.
- Aracı kullanıyorsanız hizmet bedeli oranını ve paylaşımını sözleşmede görün.
- Yeni bina için emlak vergisi bildirim süresini takviminize yazın.
Seçtiğiniz proje için sonraki adım
Sonraki adım, ilgilendiğiniz projenin tüm vergiler dâhil fiyatını ve ödeme planını yazılı almaktır. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi projenin geliştiricisine iletir; talebinize KDV oranını, net alanı ve ruhsat tarihini de ekleyebilirsiniz.
Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Örneğin Benesta Benleo Park için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Palace Istanbul Beylerbeyi için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz; iki proje de Üsküdar sayfamızda yer alıyor.
satisofisi.com vergi veya mali müşavirlik hizmeti vermez; kendi işleminizin hesabını bir mali müşavirle kontrol ettirmeniz yararlı olur. Birinci el ve ikinci el alım arasındaki maliyet farkları için birinci el ve ikinci el konut rehberimize bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tapu harcını kim öder?
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre iki taraf da öder: alıcı da satıcı da beyan edilen bedelin binde 20'sini yatırır.
Yeni dairede KDV'yi ben mi öderim?
KDV fiyatın içindedir; projeden alımda ön bilgilendirme formundaki fiyat tüm vergiler dâhil yazılmak zorundadır.
150 m²'den büyük dairede KDV nasıl hesaplanır?
Net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %10, aşan kısım genel oran olan %20 ile vergilendirilir. Ruhsatı 01/04/2022'den önce alınmış projelerde eski hükümler uygulanır.
2026 döner sermaye ücreti ne kadar?
2026 tutarına resmî bir kaynakta ulaşamadık. Mevzuattaki gösterge 1/5/2025'ten geçerli 1.774,50 ₺'dir ve tutarlar her yıl artırılır; güncel tutarı tapu müdürlüğünden öğrenin.
Satıcının deprem sigortası poliçesi bana geçer mi?
Hayır. 05.09.2026'dan itibaren eski malikin poliçesi tescil anında sona eriyor ve tapu müdürlükleri sizin adınıza yapılmış geçerli bir poliçe istiyor.
Yeni dairenin emlak vergisini ne zaman bildirmeliyim?
İnşaatın sona erdiği ya da kısmen kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde; bu tarih yılın son üç ayına denk gelirse üç ay içinde.
Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor
Bağlantıların hepsi 26 Ekim 2026'da kontrol edildi. 2026 döner sermaye tutarları ve deprem sigortası primi resmî kaynakta bulunamadığı için rakam olarak verilmedi.
- Tapu harcı oranı ve matrahı, alıcı ve satıcıya ayrı ayrı binde 20, Cumhurbaşkanının oran yetkisi ((4) sayılı tarife 20/a), kat irtifaklı devirde bedelin tamamı ve düşük beyanda bir kat vergi ziyaı cezası (md. 63), 7566 sayılı Kanun değişikliği: 492 sayılı Harçlar Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Harcın TKGM uygulaması, emlak beyan değeri belgesinin o yıla ait olması, deprem sigortasına tabi taşınmazlar, satışta değerleme raporunun hâlâ sayılması: TKGM, Sıkça Sorulan Sorular.
- KDV oranları (%20, %10, %1), 150 m² sınırı, 6306 kapsamı, 01/04/2022 öncesi ruhsatlar ve eski arsa vergi değeri eşikleri: 2007/13033 sayılı Karar, GİB, Güncel KDV Oranları.
- Döner sermaye formülü, yıllık artırım, KDV dâhil olması, bağımsız bölüm başına ücret, 1.774,50 ₺ gösterge ve yabancılara 16.629,00 ₺ ek ücret (1/5/2025 tutarları): 6083 sayılı Kanun ve (I) sayılı tarife, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Resen kat mülkiyetine çevirmede döner sermaye muafiyeti: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- 05.09.2026'dan itibaren alıcı adına poliçe aranması ve 21.08.2026 tarihli Genel Şartlar değişikliği: TKGM Tapu Dairesi Başkanlığı yazısı, 07.09.2026.
- Bina vergisi oranı (md. 8), bildirim süresi (md. 23), 2026 vergi değeri sınırı (geçici md. 23): 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Aracı hizmet bedeli üst sınırı ve paylaşımı: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Ön bilgilendirme formunda vergiler dâhil peşin ve taksitli fiyat, ruhsat tarihi: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md. 5, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Yabancıların alımında değerleme raporunun kaldırılması ve vatandaşlık alımında TTB: Your Key Türkiye, Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi.
Yazılarımız tek kişinin görüşü değildir; resmî kaynaklarla doğrulanır, satisofisi.com Editoryal Masası tarafından denetlenir ve güncellenir. Bu nedenle kişi adı yerine kurum adıyla yayımlıyoruz.
🤖 Bu içerik, resmî ve istatistiksel kaynaklardan derlenerek yapay zekâ destekli araçlarla hazırlanmış ve yayımlanmadan önce editoryal kontrolden geçirilmiştir. Yatırım tavsiyesi değildir. Reklam ve İçerik Politikası · Sorumluluk Reddi · Yayın İlkeleri
