Konut Alırken Toplam Maliyet: Tapu Harcı, KDV, Döner Sermaye

Türkiye'de konut alırken ödediğiniz tutar, satış fiyatından ibaret değildir. Fiyata tapu harcı, tapu döner sermaye ücreti ve zorunlu deprem sigortası poliçesi eklenir; yeni konutta satışa KDV uygulanır, sonraki yıllarda emlak vergisi ödenir. Aracı bir emlak işletmesiyle çalışıyorsanız hizmet bedeli, yabancı uyruklu alıcıysanız ek döner sermaye ücreti ve değerleme raporu da hesaba girer.

Kısa cevap: tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Yeni konutun net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmı %10 KDV'ye tabidir; 01/04/2022'den önce ruhsat almış projelerde ve dönüşüm projelerinde farklı oranlar uygulanabilir. 05.09.2026'dan itibaren tapu müdürlükleri satışta alıcı adına düzenlenmiş geçerli deprem sigortası poliçesi arıyor. Aşağıda her kalem, dayanağı ve 28 Eylül 2026 itibarıyla doğrulanamayan tutarlar ayrı ayrı gösteriliyor.

Fiyatın dışında hangi kalemleri ödersiniz?

Konut alımında fiyat dışındaki kalemler üç grupta toplanır: tapuda ödenenler (tapu harcı, döner sermaye ücreti), satışa bağlı olanlar (yeni konutta KDV, varsa aracı hizmet bedeli, zorunlu deprem sigortası) ve sahiplikten doğanlar (yıllık emlak vergisi). Her kalemin oranı ve kimin ödediği farklıdır; toplam maliyeti bu tabloyla çıkarabilirsiniz.

Projeden alımda fiyatın hangi kalemleri içerdiğini görmenin en kolay yolu ön bilgilendirme formudur. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, formda konutun tüm vergiler dâhil TL cinsinden peşin ve taksitli toplam fiyatının, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilginin yer almasını zorunlu tutar. Projeden alımın diğer kuralları için inşaat halindeki projeden daire alma rehberimize bakın.

Tapu harcı ne kadar, kim öder?

Satışta tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır ve oranı binde 20'dir. Bu oran alıcıya ve satıcıya ayrı ayrı uygulanır; yani iki taraf da beyan edilen bedelin binde 20'sini öder. Kat irtifaklı konutun devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.

Oran ve matrah 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin 20/a pozisyonundadır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 492 sayılı Kanun). Matrahı tanımlayan ibare 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun ile değiştirildi; TKGM de uygulamayı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olarak açıklıyor (TKGM, Sıkça Sorulan Sorular).

Harçla ilgili üç kuralı bilmeniz gerekir:

• Düşük beyanın sonucu: Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki fark için harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (492 sayılı Kanun md. 63/4). Satış bedelini tapuda düşük göstermek, harçtan tasarruf değil, sonradan ceza riskidir.
• Emlak beyan değeri belgesi: Tapu müdürlüğünün işleme alması için belgenin o yıla ait olması gerekir.
• Oran değişebilir: Cumhurbaşkanı, yeni inşa edilen konutların ilk satışı dâhil olmak üzere bu oranı bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. İşlem gününde tapu müdürlüğünün tahakkuk ettirdiği tutarı esas alın.

Kanun harcı iki tarafa ayrı ayrı yükler. Satıcıya düşen payın satış görüşmesinde kime yazıldığını, satış ofisinden alacağınız maliyet dökümünde ayrıca sorun.

Yeni konutta KDV oranı nedir?

Yeni konut tesliminde genel kural şudur: konutun net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmı %10 KDV'ye tabidir. 150 m²'yi aşan kısım listelerde yer almadığı için genel orana (%20) tabi olur. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde net 150 m²'ye kadar kısım %1'dir; 01/04/2022'den önce ruhsat almış projelerde ise eski hükümler geçerlidir.

Oranlar 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nın güncel metnindedir ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yayımladığı güncel KDV oranları listesinde görülebilir (GİB, Güncel KDV Oranları). Genel oran %20, (I) sayılı liste %1, (II) sayılı liste %10'dur; %20 ve %10 oranları 10/07/2023'ten beri uygulanıyor.

Tablonun son satırı en çok karışıklık yaratan satırdır. Eski hükümlere göre net 150 m²'ye kadar kısım %1 oranına tabiydi; ancak büyükşehirlerde, 1/1/2017'den sonra ruhsat almış projelerde arsa birim m² vergi değeri 1.000-2.000 TL arasında olan konutlara (II) sayılı liste oranı, 2.000 TL'nin üzerinde olanlara genel oran uygulanıyordu. Bu nedenle yeni bir projede satıcıdan ilk öğrenmeniz gereken bilgi, yapı ruhsatının alınış tarihidir; bu tarih ön bilgilendirme formunda da yer alır.

150 m² sınırı brüt değil net alana göredir. Broşürde brüt alan yazıyorsa, KDV hesabında net alanın kullanıldığını ve dairenizin hesabının nasıl yapıldığını satıcıdan yazılı isteyin. Daire büyüklüğü seçimi için doğru daire tipi rehberimize bakabilirsiniz.

Tapu döner sermaye ücreti nasıl hesaplanır?

Tapu döner sermaye ücreti, 6083 sayılı Kanun'a ekli (I) sayılı tarifeye göre alınır ve işlem ücreti, yöresel katsayı ile göstergenin çarpımıdır. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve KDV dâhildir. Satışta kat irtifaklı veya kat mülkiyetli her bağımsız bölüm için bir işlem ücreti alınır.

Formül ve artırım kuralı 6083 sayılı Kanun'un ekli tarife cetvelindedir (Mevzuat Bilgi Sistemi, 6083 sayılı Kanun). Mevzuat metninde 1/5/2025'ten geçerli gösterge tutarı 1.774,50 ₺ olarak yer alıyor. Bu, 2025 tutarıdır.

2026 tutarını 28 Eylül 2026 itibarıyla resmî kaynaktan doğrulayamadık. Tarife her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığı için 2025 göstergesini 2026 işlemine uygulamayın; işleminizin döner sermaye tutarını tapu müdürlüğünün tahakkukundan ya da TKGM'nin yayımladığı güncel tarifeden öğrenin. Yöresel katsayı da taşınmazın bulunduğu yere göre değişir.

Bir istisna var: cins değişikliği yapılmış kat irtifaklı taşınmazın resen kat mülkiyetine çevrilmesi işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10/6). Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde anlattık.

Zorunlu deprem sigortasında 05.09.2026'dan itibaren ne değişti?

05.09.2026'dan itibaren yapılan satışlarda eski malike ait zorunlu deprem sigortası poliçesi tescil anında kendiliğinden sona eriyor. Bu nedenle tapu müdürlükleri, satış işleminde alıcı adına düzenlenmiş geçerli bir zorunlu deprem sigortası poliçesi arıyor. Sigortaya tabi taşınmazda alıcı, tescilden önce kendi adına poliçe yaptırmış olmalıdır.

Değişiklik, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı'nın 07.09.2026 tarihli yazısıyla tapu müdürlüklerine bildirildi (TKGM yazısı, 07.09.2026). Yazının dayanağı, 21.08.2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları değişikliğidir.

Hangi taşınmazların sigortaya tabi olduğunu TKGM şöyle tanımlıyor: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı, özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar. Poliçe prim tutarını resmî kaynaktan doğrulayamadık; prim, poliçeyi düzenleyecek sigorta kuruluşundan öğrenilir. Pratik sonuç şudur: tapu randevusundan önce poliçenizi kendi adınıza yaptırın, yoksa işlem o gün tamamlanmayabilir.

Emlak vergisi ne zaman başlar, 2026'da ne değişti?

Konut sahibi olduktan sonra her yıl emlak vergisi ödersiniz. Bina vergisi oranı meskenlerde binde 1'dir ve büyükşehir belediye sınırları ile mücavir alanlarda %100 artırımlı uygulanır. Yeni inşa edilen binalar için bildirim, inşaatın sona erdiği ya da kısmen kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde belediyeye verilir.

Oran 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 8. maddesinde, bildirim süresi 23. maddesindedir (Mevzuat Bilgi Sistemi, 1319 sayılı Kanun). İnşaatın bitişi bütçe yılının son üç ayına denk gelirse, bildirim bu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.

2026 için önemli bir sınır getirildi. 1319 sayılı Kanun'un geçici 23. maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Madde 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun ile değiştirildi ve bu değerlerin vergi, harç ve diğer mali yükümlülüklerde de dikkate alınacağını belirtir. Tapu harcının alt sınırı emlak vergisi değeri olduğu için bu sınır harç matrahını da etkiler.

Aracı kullanırsanız hizmet bedeli ne kadar?

Bir emlak işletmesi aracılığıyla alım yapıyorsanız, alım satıma aracılık hizmet bedeli sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılarak ödenir. Doğrudan geliştiricinin satış ofisinden, arada bir aracı olmadan aldığınızda bu kalem oluşmaz.

Kural Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesindedir (Mevzuat Bilgi Sistemi, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). "Yüzde dört" bir üst sınırdır; oran sözleşmede daha düşük belirlenebilir. Aracı sözleşmesindeki oranın, satış bedelinin KDV hariç tutarına uygulandığını kontrol edin.

Yabancı uyruklu alıcılar için ek kalemler neler?

Yabancıların taraf olduğu devir işlemlerinde, işlem için belirlenen döner sermaye ücretine ek olarak her taşınmaz veya bağımsız bölüm başına maktu bir döner sermaye ücreti alınır. Bu tutar 1/5/2025'ten geçerli tarifede 16.629,00 ₺'dir; 2026 tutarı doğrulanamadı. Yabancının taraf olduğu satışlarda ayrıca değerleme raporu istenir.

Ek ücret 6083 sayılı Kanun'a ekli tarifede, değerleme raporu şartı TKGM'nin satış için gerekli belgeler açıklamasında yer alır. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun yetkilendirdiği bir kuruluş tarafından düzenlenir; rapor ücretini resmî kaynaktan doğrulayamadık.

Yabancıların Türkiye'de konut alıp alamayacağı sık sorulan bir soru. Konu bu rehberin kapsamı dışında; yabancı alıcılar için kuralları yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizde ayrıca anlattık.

Toplam maliyette hangi hatalar sık yapılır?

En sık yapılan hata, satış fiyatını toplam maliyet sanmaktır. Diğer hatalar şunlardır: KDV oranını ruhsat tarihine bakmadan varsaymak, tapuda düşük bedel beyan etmek, 2025 döner sermaye tutarını 2026 işlemine uygulamak ve deprem sigortası poliçesini tapu gününe bırakmak. Her biri ya ek maliyet ya da işlem gecikmesi doğurur.

• KDV varsayımı: 01/04/2022'den önce ruhsat almış bir projede oran, bugünkü listeden farklı hesaplanabilir. Ruhsat tarihini görmeden oran varsaymayın.
• Düşük beyan: Fark sonradan tespit edilirse harç farkı ve bir kat vergi ziyaı cezası doğar.
• Eski tutar: Döner sermaye her yıl artırılır; 2025 tutarları 2026 işleminde geçerli değildir.
• Poliçe gecikmesi: 05.09.2026'dan itibaren alıcı adına poliçe olmadan tapu işlemi tamamlanmayabilir.
• İstenen fiyat ile gerçekleşen bedel: Tanıtımda gördüğünüz fiyat bir satış teklifidir; harç, tapuda beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır.

Projeden alımda ödeme planının fiyatı nasıl etkilediği de alıcıların sorduğu bir konu. Peşin ve taksitli fiyatlar ön bilgilendirme formunda ayrı ayrı yazmak zorundadır; iki rakamı karşılaştırmak için formu isteyin. "Topraktan" alımda fiyatların nasıl oluştuğu da sık soruluyor; bu rehberdeki kalemler, hangi fiyatla alırsanız alın o fiyatın üzerine eklenir.

Kimler için hangi kalemler öne çıkar?

Maliyet kalemlerinin ağırlığı alıcının durumuna göre değişir. Büyük daire alan için KDV'deki 150 m² sınırı, eski ruhsatlı projeden alan için ruhsat tarihi, yabancı uyruklu alıcı için ek döner sermaye ve değerleme raporu, aracıyla çalışan için hizmet bedeli belirleyicidir. Tapu harcı ve deprem sigortası her alıcı için geçerlidir.

Maliyet kontrol listesi

Aşağıdaki liste, fiyatın üzerine eklenecek kalemleri imzadan önce tek tek netleştirmeniz için hazırlandı. Her kalem için yazılı bir tutar ya da oran alın ve kaynağını not edin. Doğrulanamayan tutarları tahminle doldurmayın; tapu müdürlüğüne, sigorta kuruluşuna veya satıcıya yazılı olarak sorun ve cevabı dosyanızda saklayın.

1. Ön bilgilendirme formunda fiyatın tüm vergiler dâhil yazıldığını görün.
2. Yapı ruhsatının alınış tarihini öğrenin; KDV oranını buna göre sorun.
3. Dairenin net alanını öğrenin; 150 m² sınırını kontrol edin.
4. Tapuda beyan edilecek bedeli ve bu bedelin gerçek satış bedeliyle aynı olduğunu teyit edin.
5. Tapu harcını beyan edilen bedelin binde 20'si olarak, iki taraf için ayrı hesaplayın.
6. Döner sermaye ücretinin 2026 tutarını tapu müdürlüğünden öğrenin.
7. Zorunlu deprem sigortası poliçesini tapu randevusundan önce kendi adınıza yaptırın.
8. Aracı kullanıyorsanız hizmet bedeli oranını ve paylaşımını sözleşmede görün.
9. Yeni bina için emlak vergisi bildirim süresini takviminize yazın.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Toplam maliyeti hesaplamanın bir sonraki adımı, ilgilendiğiniz projenin tüm vergiler dâhil fiyatını ve ödeme planını yazılı olarak almaktır. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi projenin geliştiricisine iletir; talebinize KDV oranını, net alanı ve ruhsat tarihini de ekleyebilirsiniz.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Örneğin 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızda 2+1'den 5+1'e daire tipleri bulunan Benesta Benleo Park için fiyat ve ödeme planı talebi ya da kayıtlarımızda 1+1'den 5+2'ye daire tipleri görünen Palace Istanbul Beylerbeyi için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz; iki proje de Üsküdar sayfamızda yer alıyor.

satisofisi.com vergi veya mali müşavirlik hizmeti vermez; kendi işleminizin vergi hesabını bir mali müşavirle kontrol ettirmeniz yararlı olur. Birinci el ve ikinci el alım arasındaki maliyet farkları için birinci el ve ikinci el konut rehberimize bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Tapu harcını kim öder?

492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır; her biri beyan edilen bedelin binde 20'sini öder. Satış görüşmesinde satıcı payının kime yazıldığını ayrıca netleştirin.

Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?

Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden. Kat irtifaklı konutun devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.

Yeni dairede KDV'yi ben mi öderim?

KDV satış bedeline eklenen bir vergidir. Projeden alımda ön bilgilendirme formundaki fiyatın tüm vergiler dâhil yazılması zorunludur; formdaki fiyatın KDV'yi içerdiğini kontrol edin.

150 m²'den büyük dairede KDV nasıl hesaplanır?

GİB'in güncel listesine göre net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %10 oranına tabidir. Aşan kısım listelerde yer almadığı için genel oran olan %20'ye tabi olur. Ruhsatı 01/04/2022'den önce alınmış projelerde eski hükümler uygulanır.

2026 döner sermaye ücreti ne kadar?

28 Eylül 2026 itibarıyla 2026 tutarını resmî kaynaktan doğrulayamadık. Mevzuattaki en güncel okunabilen gösterge 1/5/2025'ten geçerli 1.774,50 ₺'dir ve tutarlar her yıl artırılır; güncel tutarı tapu müdürlüğünden öğrenin.

Satıcının deprem sigortası poliçesi bana geçer mi?

Hayır. 05.09.2026'dan itibaren eski malikin poliçesi tescil anında kendiliğinden sona eriyor ve tapu müdürlükleri alıcı adına düzenlenmiş geçerli poliçe arıyor.

Yeni dairenin emlak vergisini ne zaman bildirmeliyim?

Yeni inşa edilen binalar için bildirim, inşaatın sona erdiği ya da kısmen kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde verilir. Bu tarih bütçe yılının son üç ayına denk gelirse bildirim üç ay içinde verilir.

Emlakçı komisyonu en fazla ne kadar olabilir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.

Kaynaklar ve yöntem

Bu rehberdeki oranlar, tutarlar ve tarihler 28 Eylül 2026'da aşağıdaki resmî kaynaklardan kontrol edildi. 2026 döner sermaye tutarları ve zorunlu deprem sigortası primi bu tarihte resmî kaynaktan doğrulanamadığı için rakam olarak verilmedi.

• 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife 20/a ve md. 63: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tapu harcı uygulaması, emlak beyan değeri belgesi, değerleme raporu ve zorunlu deprem sigortası kapsamı: TKGM, Sıkça Sorulan Sorular
• KDV oranları: Gelir İdaresi Başkanlığı, Güncel KDV Oranları
• Tapu döner sermaye tarifesi: 6083 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi
• Zorunlu deprem sigortası uygulaması: TKGM Tapu Dairesi Başkanlığı yazısı, 07.09.2026
• Emlak vergisi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi
• Aracı hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Mevzuat Bilgi Sistemi
• Ön bilgilendirme formundaki fiyat: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, Mevzuat Bilgi Sistemi

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi ve harç hesabınızı işlem gününde ilgili idarenin tahakkukuna göre yapın.