İnşaat Halindeki Projeden Daire Almak: Riskler ve Haklarınız

İnşaat halindeki bir projeden daire aldığınızda parayı bugün ödersiniz, konutu yıllar sonra teslim alırsınız. Tapu ve maliyet konuları ayrı rehberlerimizde ele alındı.

Ön ödemeli konut satışı nedir, hangi alımlar bu kapsamdadır?

Ön ödemeli konut satışı, konutun bedelini peşin ya da taksitle önceden ödediğiniz, satıcının da konutu bedelin tamamı veya bir kısmı ödendikten sonra size devretmeyi ya da teslim etmeyi üstlendiği satıştır. İnşaat halindeki projeden, satıcı bir şirket ve siz tüketici olarak daire aldığınızda alımınız bu kapsama girer.

Tanım 6502 sayılı Kanun'un 40. maddesinde yer alır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 6502 sayılı Kanun). Kanunun bu bölümü, ödeme ile teslim arasında zaman geçen satışları korumak için yazılmıştır. Birinci el ile ikinci el alım arasındaki genel farklar için birinci el ve ikinci el konut farkları rehberimize bakabilirsiniz.

↑ İçindekilere dön

Sözleşme hangi şekilde yapılmalı, imzadan önce para istenebilir mi?

Sözleşme ya kat irtifakının sizin adınıza tapuya tescil edilmesiyle birlikte yazılı olarak ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmalıdır. Bu iki şekilden biri yoksa sözleşme geçersizdir; satıcı bu geçersizliği sonradan aleyhinize ileri süremez. Geçerli sözleşme kurulmadan satıcı sizden hiçbir ad altında ödeme veya borç senedi isteyemez.

Kanun'un 41. maddesi ve Yönetmelik'in 6. maddesi bu kuralı açıkça koyar (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik). Satış ofisinde imzalanan "rezervasyon formu", "ön protokol" ya da adi yazılı sözleşme bu şekil şartını karşılamaz. İkinci bir ön koşul daha var: yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (Kanun md. 40/3). Ruhsatsız bir proje için sözleşme teklif ediliyorsa bu kendi başına bir uyarı işaretidir.

Kat irtifakı tapuda adınıza tescil edilirse hakkınız tapu kaydında görünür; noterde satış vaadi sözleşmesiyle alırsanız dayanağınız noterdeki sözleşmedir ve tapu devri daha sonra yapılır. Kat irtifakını kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde ayrıntılı anlattık.

↑ İçindekilere dön

Ön bilgilendirme formunda neler yazmalı?

Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce size Bakanlığın belirlediği bilgileri içeren bir ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Formda konutun ada, parsel ve blok bilgisi, net ve brüt alanı, tüm vergiler dâhil TL cinsinden peşin ve taksitli toplam fiyatı, teslim tarihi, teminat bilgisi ve yapı ruhsatının alınış tarihi bulunur.

Bu zorunluluk Kanun'un 40/2 maddesinde, formun içeriği Yönetmelik'in 5. maddesindedir. Formla birlikte bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de verilir (Yönetmelik md. 5/2). Mahal listesi dairede hangi malzemenin kullanılacağını gösterir; teslimde karşılaştırma yapabilmek için saklayın.

Formdaki fiyat bir satış teklifidir; tapuda gerçekleşen satış bedeliyle aynı şey değildir. Toplam maliyet kalemleri için tapu harcı, KDV ve döner sermaye rehberimize bakın.

↑ İçindekilere dön

14 günlük cayma hakkı nasıl kullanılır?

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilirsiniz. Cayma bildirimini bu süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltmeniz yeterlidir. Satıcı, bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde ödediğiniz tutarı geri vermek zorundadır.

Cayma hakkı Kanun'un 43. maddesinde, bildirim ve iade usulü Yönetmelik'in 8. maddesindedir. Konut kredisiyle alıyorsanız ek bir koruma var: Kanun'un 43/2 maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi cayma süresinin sonunda yürürlüğe girer ve konut finansmanı kuruluşu bu süre içinde sizden faiz, komisyon ya da benzeri adlar altında masraf isteyemez.

↑ İçindekilere dön

Teslim süresi en fazla ne kadar, "teslim" neyi ifade eder?

Ön ödemeli konut, sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim edilmelidir; sözleşmeye daha uzun bir süre yazılamaz. Hukuken teslim, anahtarın elinize verilmesi değildir: kat irtifaklı konutun tapuda adınıza tescil edilmesi ve konutun oturmaya elverişli şekilde size bırakılması, ya da kat mülkiyetli konutun adınıza tescilidir.

48 aylık sınır Kanun'un 44/1 maddesindedir ve 24 Mart 2022 tarihli 7392 sayılı Kanun ile değiştirilmiş hâliyle yürürlüktedir. Teslimin tanımı Yönetmelik'in 10/2 maddesinde yer alır.

"Oturmaya elverişli" ifadesinin pratik bir karşılığı var. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre yapı kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez (3194 sayılı İmar Kanunu). Teslim davetinde yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını sorun.

Sitemizdeki proje sayfalarında gösterilen teslim tarihi geliştiricinin açıkladığı tarihtir. Örneğin kayıtlarımızda Palace Istanbul Beylerbeyi için teslim tarihi Aralık 2026; teslim tarihi Eylül 2026 olan Medyan Kadıköy ise teslim edildi olarak görünüyor. Sizi bağlayan, imzaladığınız sözleşmedeki tarihtir.

↑ İçindekilere dön

Teslim gecikirse ya da proje değişirse ne yapabilirsiniz?

Satıcı teslim dâhil yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse sözleşmeden dönebilirsiniz ve satıcı sizden hiçbir bedel isteyemez. Ödediğiniz tutar, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde iade edilir. Proje sonradan değiştirilirse de bir ay içinde bedelsiz dönme hakkınız doğar.

Kanun iki ayrı dönme yolu tanır: satıcının kusuruna dayanan dönme ve sizin gerekçesiz dönmeniz. Gerekçesiz dönme Kanun'un 45/1 maddesinde düzenlenir: sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden dönebilirsiniz; bu durumda satıcı vergi, harç ve masraflara ek olarak aşağıdaki oranlara kadar tazminat isteyebilir:

Oranlar üst sınırdır. Gecikme satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi anlamına geliyorsa son satır uygulanır; bunu belirleyen, sözleşmedeki teslim tarihi ve satıcının bu tarihe uyup uymadığıdır.

• Proje değişikliği: Projede sonradan değişiklik yapılırsa satıcı bunu size yazılı bildirmek zorundadır. Değişikliği kabul etmezseniz bir ay içinde vergi, harç, masraf ya da tazminat ödemeden dönebilirsiniz (Yönetmelik md. 11/1). Değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı kesinti yapabilir.
• Aynı konutun birden fazla kişiye satılması: Bu durumda devir veya teslime kadar hiçbir bedel ödemeden dönebilirsiniz (Yönetmelik md. 9/5).

↑ İçindekilere dön

Bina tamamlama sigortası ve diğer teminatlar neyi korur?

Konut sayısı 30 ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden en az birini sağlamak zorundadır. Bu güvence, satıcı projeyi tamamlayamazsa ödemelerinizin karşılıksız kalmaması içindir.

Zorunluluk Yönetmelik'in 12/1 maddesindedir. Hangi teminatın seçildiği ön bilgilendirme formunda yazar; teminat satırı boşsa ya da belirsizse imzadan önce yazılı açıklama isteyin.

↑ İçindekilere dön

Uyuşmazlık çıkarsa hangi yola başvurursunuz?

Başvuru yolunu uyuşmazlığın parasal değeri belirler. Değeri 2026 yılında 186.000 TL'nin altında kalan tüketici uyuşmazlıklarında il veya ilçe tüketici hakem heyetine başvurabilirsiniz. Bu tutarın üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür; mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak, kanunda sayılan istisnalar dışında dava şartıdır.

186.000 TL sınırı 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerlidir ve 23 Aralık 2025 tarihli, 33116 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğle belirlenmiştir (Ticaret Bakanlığı duyurusu). Arabuluculuk şartı Kanun'un 73/A maddesindedir. Ödeme dekontlarınızı, sözleşmeyi, ön bilgilendirme formunu ve satıcıyla yazışmalarınızı baştan saklayın.

↑ İçindekilere dön

Hangi riskler mevzuatla kendiliğinden ortadan kalkmaz?

• Şekil eksikliği: Adi yazılı sözleşme geçersizdir; satıcı bunu aleyhinize ileri süremese de hakkınız tapu ya da noter kaydına dayanmaz ve parayı geri almak için ayrıca uğraşmanız gerekebilir.
• Küçük projeler: Yönetmelik'teki tamamlama teminatı zorunluluğu 30'dan az konutlu projeler için yazılmamıştır. Bu projelerde teminat olup olmadığını ayrıca sorun.
• Nakit akışı: Dönme hâlinde iade en geç 180 gün içinde yapılır; bu süre boyunca paranız satıcıda kalır.
• Gerekçesiz dönmenin maliyeti: Satıcı kusurlu değilse sözleşme bedelinin %8'ine varan tazminat ve vergi-harç masrafları söz konusu olabilir.
• Tarih farkı: Tanıtımdaki teslim tarihi ile sözleşmedeki tarih farklı olabilir; yalnız sözleşmedeki tarih hak doğurur.

↑ İçindekilere dön

Kimler için uygun, kimler için değil?

Daire büyüklüğünü seçerken doğru daire tipi rehberimizden yararlanabilirsiniz; yabancı uyruklu alıcılar için ek kurallar yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizde yer alıyor.

↑ İçindekilere dön

İmzadan önce kontrol listesi

Her maddeyi yazılı belgeyle kapatın; sözlü bilgiyi kontrol edilmiş saymayın. Eksik madde varsa imzayı ve ödemeyi erteleyin.

1. Projenin yapı ruhsatının alındığını ve alınış tarihini görün.
2. Ön bilgilendirme formunu imza gününden önce alın.
3. Formdaki ada, parsel ve blok bilgisini tapu kaydıyla karşılaştırın.
4. Fiyatın tüm vergiler dâhil TL olarak peşin ve taksitli yazıldığını kontrol edin.
5. Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesini isteyin.
6. Teminat türünü (sigorta, teminat mektubu, hakediş, bağlı kredi) öğrenin.
7. Teslim tarihinin sözleşmede açıkça yazılı olduğunu ve 48 ayı aşmadığını kontrol edin.
8. Sözleşmenin tapuda kat irtifakı tesciliyle ya da noterde yapılacağını teyit edin.
9. Geçerli sözleşme kurulmadan kapora veya ödeme yapmayın.
10. İmza tarihinden itibaren 14 günlük cayma süresini takviminize yazın.
11. Ödeme dekontlarını ve yazışmaları tek dosyada saklayın.

Ödemede dolandırıcılığa karşı önlemler için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize, ödeme takvimi ve kredi için yeni konutta ödeme planı ve teslim tarihi rehberine bakın.

↑ İçindekilere dön

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Sonraki adım, ilgilendiğiniz projenin ön bilgilendirme formunda yer alacak bilgileri imzadan önce geliştiriciden yazılı olarak istemektir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi doğrudan geliştiriciye iletir.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Örneğin Üsküdar Acıbadem'deki Benesta Benleo Park için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Kadıköy Fikirtepe'deki Medyan Kadıköy için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz.

satisofisi.com hukuki danışmanlık vermez ve projeler için güvence sağlamaz; sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletmeniz yararlı olur. Üsküdar ve Kadıköy projelerini karşılaştırıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimiz iki ilçeyi yan yana koyuyor.

↑ İçindekilere dön

Sık sorulan sorular

Projeden daire alırken kapora vermek zorunda mıyım?

Hayır. Kanun'un 41/2 maddesine göre geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı sizden hiçbir isim altında ödeme veya borç belgesi isteyemez.

Ön bilgilendirme formunu imzadan hemen önce almam yeterli mi?

Hayır. Form, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce verilmiş olmalıdır; aynı gün verilen form bu şartı karşılamaz.

Cayma bildirimini e-postayla gönderebilir miyim?

Yönetmelik, cayma bildiriminin 14 günlük süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesini yeterli sayar. Hakkınızı ispat edebilmek için noter kanalını kullanın.

Anahtarı aldım ama tapu devredilmedi; teslim yapılmış sayılır mı?

Yönetmelik'e göre teslim, kat irtifaklı konutun tapuda adınıza tescili ile birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğin devri ya da kat mülkiyetli konutun adınıza tescilidir. Tapu tescili yoksa hukuki teslim tamamlanmış sayılmaz.

48 ay dolduğu hâlde konut teslim edilmezse ne olur?

Satıcı teslim yükümlülüğünü yerine getirmemiş olur; sözleşmeden dönebilirsiniz ve satıcı sizden hiçbir bedel isteyemez. İade, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde yapılır.

Her projede bina tamamlama sigortası var mıdır?

Hayır. Yönetmelik bu yükümlülüğü 30 ve üzeri konutlu projeler için getirir ve satıcıya sigorta yerine banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneği de tanır.

İade alamazsam hakem heyetine başvurabilir miyim?

2026 yılında değeri 186.000 TL'nin altındaki uyuşmazlıklar için evet. Daha yüksek tutarlarda tüketici mahkemesi yetkilidir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

↑ İçindekilere dön

Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor

Bağlantıların hepsi 26 Ekim 2026'da kontrol edildi. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez; sözleşmeniz için bağımsız bir avukata danışın.

• Tanım, ön bilgilendirme formu, ruhsat şartı, şekil şartı, ödeme yasağı, sigortanın haczedilemezliği, cayma ve bağlı kredi, 48 aylık teslim süresi, gerekçesiz dönme ve tazminat tavanları, 180 günlük iade: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40-45, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Arabuluculuğun dava şartı olması: 6502 sayılı Kanun md. 73/A, aynı bağlantı.
• Form içeriği ve ekleri, geçersizlik, noter yoluyla cayma ve iade, mükerrer satış, teslimin tanımı, proje değişikliği, 30 konut eşiğinde teminat, teminat mektubu ve hakediş: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md. 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Yapı kullanma izni alınmamış yapıya elektrik, su ve kanalizasyon verilmemesi: 3194 sayılı İmar Kanunu md. 31, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Tüketici hakem heyeti 2026 parasal sınırı (186.000 TL) ve 33116 sayılı Resmî Gazete'deki tebliğ: Ticaret Bakanlığı, Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü duyurusu.
• Proje teslim tarihleri: resmî kaynak değildir; satisofisi.com proje kayıtlarında 28 Eylül 2026 itibarıyla görünen geliştirici beyanlarıdır. Sizi bağlayan tarihi sözleşmenizden doğrulayın.

↑ İçindekilere dön