İnşaat Halindeki Projeden Daire Almak: Riskler ve Haklarınız

İnşaat halindeki bir projeden daire aldığınızda parayı bugün ödersiniz, konutu yıllar sonra teslim alırsınız. Türkiye'de bu alım "ön ödemeli konut satışı" olarak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Kanun size beş temel güvence verir: şekle bağlı sözleşme, imzadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formu, 14 günlük cayma hakkı, en fazla 48 aylık teslim süresi ve 30 ve üzeri konutlu projelerde tamamlama teminatı.

Kısa cevap: projeden daire almak hukuken korunan bir alım biçimidir, ama koruma ancak sözleşme doğru şekilde yapıldığında işler. Tapuya tescil edilmemiş ya da noterde düzenlenmemiş bir sözleşme geçersizdir. Aşağıda sözleşme şekli, ön bilgilendirme formu, cayma ve dönme hakları, teslim süresi, gecikme durumunda yapabilecekleriniz, teminat türleri ve uyuşmazlık yolları sırayla anlatılıyor. Tapu ve maliyet konuları ayrı rehberlerimizde ele alındı.

Ön ödemeli konut satışı nedir, hangi alımlar bu kapsamdadır?

Ön ödemeli konut satışı, konutun bedelini peşin ya da taksitle önceden ödediğiniz, satıcının da konutu bedelin tamamı veya bir kısmı ödendikten sonra size devretmeyi ya da teslim etmeyi üstlendiği satıştır. İnşaat halindeki projeden, satıcı bir şirket ve siz tüketici olarak daire aldığınızda alımınız bu kapsama girer.

Tanım 6502 sayılı Kanun'un 40. maddesinde yer alır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 6502 sayılı Kanun). Kanunun bu bölümü, bitmiş bir daireyi tapuda anında devralmaktan farklı olarak ödeme ile teslim arasında zaman geçen satışları korumak için yazılmıştır.

"Topraktan" daire fiyatları ve bu projeleri hangi firmaların yaptığı, yeni konut arayanların sık sorduğu konular arasında. Fiyat karşılaştırmasından önce bilmeniz gereken şey, hangi hakların sizi hangi aşamada koruduğudur. Birinci el ile ikinci el alım arasındaki genel farklar için birinci el ve ikinci el konut farkları rehberimize bakabilirsiniz.

Sözleşme hangi şekilde yapılmalı, imzadan önce para istenebilir mi?

Sözleşme ya kat irtifakının sizin adınıza tapuya tescil edilmesiyle birlikte yazılı olarak ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmalıdır. Bu iki şekilden biri yoksa sözleşme geçersizdir. Geçerli sözleşme kurulmadan satıcı sizden hiçbir ad altında ödeme veya borç senedi isteyemez.

Kanun'un 41. maddesi ve Yönetmelik'in 6. maddesi bu kuralı açıkça koyar (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik). Satış ofisinde imzalanan "rezervasyon formu", "ön protokol" ya da adi yazılı sözleşme bu şekil şartını karşılamaz.

Aynı bölümde ikinci bir ön koşul var: yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (Kanun md. 40/3). Ruhsat alınmamış bir proje için sözleşme teklif ediliyorsa, bu kendi başına bir uyarı işaretidir.

Projeden sözleşmeyle alınan dairenin tapuya ne zaman yansıdığı da alıcıların sorduğu bir konu. Cevap sözleşmenin şekline bağlıdır: kat irtifakı tapuda adınıza tescil edilirse hakkınız tapu kaydında görünür; noterde satış vaadi sözleşmesiyle alırsanız hakkınızın dayanağı noterdeki sözleşmedir ve tapu devri daha sonra yapılır. Kat irtifakının ne olduğunu kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Sözleşme biçimi	Geçerli mi?	Hakkınız nerede görünür?
Kat irtifakının tapuda adınıza tescili ile birlikte yazılı sözleşme	Geçerli	Tapu kaydında
Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi	Geçerli	Noter sözleşmesinde
Satış ofisinde imzalanan adi yazılı sözleşme	Geçersiz	—
Rezervasyon formu, ön protokol, kapora makbuzu	Ön ödemeli satış sözleşmesi yerine geçmez	—

Ön bilgilendirme formunda neler yazmalı?

Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce size Bakanlığın belirlediği bilgileri içeren bir ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Formda konutun ada, parsel ve blok bilgisi, net ve brüt alanı, tüm vergiler dâhil TL cinsinden peşin ve taksitli toplam fiyatı, teslim tarihi, teminat türü ve yapı ruhsatının alınış tarihi bulunur.

Bu zorunluluk Kanun'un 40/2 maddesinde, formun içeriği Yönetmelik'in 5. maddesindedir. Formla birlikte bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de verilir (Yönetmelik md. 5/2). Mahal listesi, dairede hangi malzemenin kullanılacağını gösteren belgedir; teslimde karşılaştırma yapabilmeniz için saklanması gereken belgedir.

Formdaki bilgi	Neden önemli
Ada, parsel, blok	Tapudaki kayıtla eşleştirmeniz için
Net ve brüt alan	Fiyatın hangi alan üzerinden verildiğini görmeniz için
Tüm vergiler dâhil peşin ve taksitli toplam fiyat (TL)	KDV ve diğer vergilerin fiyata dâhil olup olmadığını netleştirmek için
Teslim tarihi	Gecikmeyi ölçebilmeniz için
Teminat	Proje yarım kalırsa hangi güvenceye başvuracağınızı bilmeniz için
Yapı ruhsatının alınış tarihi	Ruhsatsız satış yapılmadığını görmeniz için

Formdaki fiyat bir satış teklifidir; aynı projede farklı tarihlerde farklı fiyat verilmesi mümkündür. İstenen fiyat ile tapuda gerçekleşen satış bedeli aynı şey değildir. Toplam maliyet kalemleri için tapu harcı, KDV ve döner sermaye rehberimize bakın.

14 günlük cayma hakkı nasıl kullanılır?

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilirsiniz. Cayma bildirimini bu süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltmeniz yeterlidir. Satıcı, bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde size ödediğiniz tutarı geri vermek zorundadır.

Cayma hakkı Kanun'un 43. maddesinde, bildirim ve iade usulü Yönetmelik'in 8. maddesindedir. Süreyi imza tarihinden itibaren takviminize yazın; noter bildirimi süre içinde gönderilmişse hak kullanılmış sayılır.

Konut kredisiyle alıyorsanız ek bir koruma var. Kanun'un 43/2 maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi cayma süresinin sonunda yürürlüğe girer ve konut finansmanı kuruluşu bu süre içinde sizden faiz, komisyon ya da benzeri adlar altında masraf isteyemez. Böylece cayarsanız kredi masrafı ödememiş olursunuz.

Teslim süresi en fazla ne kadar, "teslim" neyi ifade eder?

Ön ödemeli konut, sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim edilmelidir; sözleşmeye daha uzun bir süre yazılamaz. Hukuken teslim, anahtarın elinize verilmesi değildir: kat irtifaklı konutun tapuda adınıza tescil edilmesi ve konutun oturmaya elverişli şekilde size bırakılması, ya da kat mülkiyetli konutun adınıza tescilidir.

48 aylık sınır Kanun'un 44/1 maddesindedir ve 24 Mart 2022 tarihli 7392 sayılı Kanun ile değiştirilmiş hâliyle yürürlüktedir. Teslimin tanımı Yönetmelik'in 10/2 maddesinde yer alır. Anahtar teslim edilip tapu devri yapılmamışsa, hukuki anlamda teslim tamamlanmış sayılmaz.

"Oturmaya elverişli" ifadesinin pratik bir karşılığı var. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesine göre yapı kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez (3194 sayılı İmar Kanunu). Teslim davetinde yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını sorun.

Sitemizdeki proje sayfalarında gösterilen teslim tarihi, geliştiricinin açıkladığı tarihtir ve sözleşmedeki tarihin yerini tutmaz. Örneğin 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızda Medyan Kadıköy için teslim tarihi Eylül 2026, Palace Istanbul Beylerbeyi için Aralık 2026 olarak görünüyor. Sizi bağlayan tarih, imzaladığınız sözleşmede yazan tarihtir.

Teslim gecikirse ya da proje değişirse ne yapabilirsiniz?

Satıcı teslim dâhil yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse sözleşmeden dönebilirsiniz ve satıcı sizden hiçbir bedel isteyemez. Ödediğiniz tutar, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde iade edilir. Proje sonradan değiştirilirse de bir ay içinde bedelsiz dönme hakkınız doğar.

Teslim gecikmesi, projeden alımda en sık dile getirilen kaygıdır. Bazı ilçelerde hangi projenin ne zaman teslim edileceği ayrıca soruluyor. Kanun bu duruma iki ayrı dönme yolu tanır: satıcının kusuruna dayanan dönme ve sizin gerekçesiz dönmeniz.

Gerekçesiz dönme hakkı Kanun'un 45/1 maddesinde düzenlenir. Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar hiçbir gerekçe göstermeden dönebilirsiniz; bu durumda satıcı vergi, harç ve masraflara ek olarak dönme zamanına göre aşağıdaki oranlara kadar tazminat isteyebilir:

Sözleşme tarihinden itibaren geçen süre	Satıcının isteyebileceği azami tazminat
İlk 3 ay	Sözleşme bedelinin %2'si
3-6 ay	Sözleşme bedelinin %4'ü
6-12 ay	Sözleşme bedelinin %6'sı
12-24 ay	Sözleşme bedelinin %8'i
Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmemişse	Hiçbir bedel istenemez (md. 45/2)

Tablodaki oranlar üst sınırdır. Gecikme satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi anlamına geliyorsa tazminat satırı değil, son satır uygulanır. Hangisinin geçerli olduğunu belirleyen, sözleşmedeki teslim tarihi ve satıcının bu tarihe uyup uymadığıdır.

Dönmeyle ilgili iki özel durum daha var:

• Proje değişikliği: Projede sonradan değişiklik yapılırsa satıcı bunu size yazılı bildirmek zorundadır. Değişikliği kabul etmezseniz bir ay içinde vergi, harç, masraf ya da tazminat ödemeden dönebilirsiniz (Yönetmelik md. 11/1). Değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı kesinti yapabilir.
• Aynı konutun birden fazla kişiye satılması: Bu durumda devir veya teslime kadar hiçbir bedel ödemeden dönebilirsiniz (Yönetmelik md. 9/5).

Bina tamamlama sigortası ve diğer teminatlar neyi korur?

Konut sayısı 30 ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden en az birini sağlamak zorundadır. Bu güvence, satıcı projeyi tamamlayamazsa ödemelerinizin karşılıksız kalmaması içindir.

Zorunluluk Yönetmelik'in 12/1 maddesindedir. Hangi teminatın seçildiği ön bilgilendirme formunda yazar; formda teminat satırı boşsa ya da belirsizse imzadan önce yazılı açıklama isteyin.

Teminat türü	Nasıl işler	Dayanak
Bina tamamlama sigortası	Tazminat ve teminatlar iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez	Kanun md. 42/2
Banka teminat mektubu	Yönetmelikte sayılan alternatif teminat	Yönetmelik md. 12/1-a
Hakediş sistemi	Ödemeleriniz bankada bloke tutulur, yalnız hakediş karşılığında serbest bırakılır	Yönetmelik md. 15/1
Bağlı kredi ile teminat	Yönetmelikte sayılan alternatif teminat	Yönetmelik md. 12/1-c

Tablodaki ilk satırın pratik anlamı şudur: satıcı iflas etse bile bina tamamlama sigortası kapsamındaki tazminat alacaklılar arasında paylaştırılmaz. Hakediş sisteminde ise paranız konutun devir veya teslimine kadar bloke hesapta kalır ve inşaatın ilerleyişine göre serbest bırakılır.

Uyuşmazlık çıkarsa hangi yola başvurursunuz?

Başvuru yolunu uyuşmazlığın parasal değeri belirler. Değeri 2026 yılında 186.000 TL'nin altında kalan tüketici uyuşmazlıklarında il veya ilçe tüketici hakem heyetine başvurabilirsiniz. Bu tutarın üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür; mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak, kanunda sayılan istisnalar dışında dava şartıdır.

186.000 TL sınırı 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerlidir ve 23 Aralık 2025 tarihli, 33116 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğle belirlenmiştir (Ticaret Bakanlığı duyurusu). Konut sözleşmesinden doğan bir iade talebi bu sınırı aşıyorsa, yol arabuluculuk ve ardından tüketici mahkemesidir. Arabuluculuk şartı Kanun'un 73/A maddesindedir.

Proje mağduriyeti yaşayan alıcıların nereye şikâyet edeceğini sorduğu görülüyor. Başvuru yolunu belirleyen uyuşmazlığın parasal değeridir; bu nedenle ödeme dekontlarınızı, sözleşmeyi, ön bilgilendirme formunu ve satıcıyla yazışmalarınızı baştan saklayın.

Hangi riskler mevzuatla kendiliğinden ortadan kalkmaz?

Kanun güçlü haklar tanır, ama hakları kullanmak sizin girişiminizi gerektirir ve bazı riskler kanunla ortadan kalkmaz. İade süresi 180 güne kadar uzayabilir, gerekçesiz dönmenin bir maliyeti vardır, teminat zorunluluğu yalnız 30 ve üzeri konutlu projelerde aranır ve geçersiz şekilde yapılmış sözleşme sizi korumaz.

Somut riskler şunlardır:

• Şekil eksikliği: Adi yazılı sözleşmeyle ödeme yaptıysanız, sözleşme geçersizdir; ödediğiniz parayı geri almak için ayrıca uğraşmanız gerekir.
• Küçük projeler: Yönetmelik'teki tamamlama teminatı zorunluluğu 30'dan az konutlu projeler için yazılmamıştır. Bu projelerde teminat olup olmadığını ayrıca sorun.
• Nakit akışı: Dönme hâlinde iade en geç 180 gün içinde yapılır; bu süre boyunca paranız satıcıda kalır.
• Gerekçesiz dönmenin maliyeti: Satıcı kusurlu değilse sözleşme bedelinin %8'ine varan tazminat ve vergi-harç masrafları söz konusu olabilir.
• Tarih farkı: Tanıtımdaki teslim tarihi ile sözleşmedeki tarih farklı olabilir; yalnız sözleşmedeki tarih hak doğurur.

Kimler için uygun, kimler için değil?

Projeden daire almak, teslime kadar başka bir konutta oturabilecek, sözleşme ve form okumaya zaman ayırabilecek ve 48 aya varabilen bekleme süresini bütçesine yerleştirebilecek alıcı için uygundur. Birkaç ay içinde taşınması gereken, kirada oturup aynı anda taksit ödeyecek ya da belge kontrolüyle uğraşmak istemeyen alıcı için daha zorlu bir yoldur.

Alıcı durumu	Uygunluk	Neden
Kendi evinde oturan, teslimi bekleyebilecek alıcı	Uygun	Gecikme bütçeyi iki kez yüklemez
Kirada oturup taksit ödeyecek alıcı	Dikkatli olmalı	Gecikme hem kirayı hem taksiti uzatır
Kısa sürede taşınmak zorunda olan alıcı	Uygun değil	Tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış konut daha uygun
Konut kredisi kullanacak alıcı	Uygun	Bağlı kredi cayma süresince masraf doğurmaz
Belge kontrolüne zaman ayırabilen alıcı	Uygun	Risklerin çoğu formda ve sözleşmede görünür

Daire büyüklüğünü seçerken doğru daire tipi rehberimizden yararlanabilirsiniz; yabancı uyruklu alıcılar için ek kurallar yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizde yer alıyor.

İmzadan önce kontrol listesi

Aşağıdaki liste yukarıdaki bölümlerin uygulama sırasına göre özetidir. Her maddeyi yazılı belgeyle kapatın; satış ofisinde sözlü olarak verilen bilgiyi kontrol edilmiş saymayın. Eksik kalan madde varsa imzayı ve ödemeyi erteleyin, sorunuzu yazılı olarak satıcıya iletin ve cevabı sözleşme taslağıyla karşılaştırın.

1. Projenin yapı ruhsatının alındığını ve alınış tarihini görün.
2. Ön bilgilendirme formunu imzadan en az bir gün önce alın.
3. Formdaki ada, parsel ve blok bilgisini tapu kaydıyla karşılaştırın.
4. Fiyatın tüm vergiler dâhil TL olarak peşin ve taksitli yazıldığını kontrol edin.
5. Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesini isteyin.
6. Teminat türünü (sigorta, teminat mektubu, hakediş, bağlı kredi) öğrenin.
7. Teslim tarihinin sözleşmede gün olarak yazılı olduğunu ve 48 ayı aşmadığını kontrol edin.
8. Sözleşmenin tapuda kat irtifakı tesciliyle ya da noterde yapılacağını teyit edin.
9. Geçerli sözleşme kurulmadan kapora veya ödeme yapmayın.
10. İmza tarihinden itibaren 14 günlük cayma süresini takviminize yazın.
11. Ödeme dekontlarını ve yazışmaları tek dosyada saklayın.

Ödemeyi yaparken dolandırıcılığa karşı alınacak önlemler için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakın.

Ödeme takvimini ve konut kredisi oranlarını bütçenize nasıl yerleştireceğiniz yeni konutta ödeme planı ve teslim tarihi rehberinde anlatılıyor.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Hukuki çerçeveyi öğrendikten sonraki adım, ilgilendiğiniz projenin ön bilgilendirme formunda yer alacak bilgileri imzadan önce geliştiriciden yazılı olarak istemektir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi doğrudan projenin geliştiricisine iletir; fiyatı, ödeme planını ve teslim takvimini yazılı olarak isteyebilirsiniz.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Örneğin Üsküdar Acıbadem'deki Benesta Benleo Park için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Kadıköy Fikirtepe'deki Medyan Kadıköy için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz. Talebinize yapı ruhsatı tarihini, teminat türünü ve sözleşmenin tapuda mı noterde mi yapılacağını da ekleyin.

satisofisi.com hukuki danışmanlık vermez ve projeler için güvence sağlamaz; sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletmeniz yararlı olur. Üsküdar ve Kadıköy projelerini karşılaştırıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimiz iki ilçeyi yan yana koyuyor.

Sık sorulan sorular

Projeden daire alırken kapora vermek zorunda mıyım?

Hayır. Kanun'un 41/2 maddesine göre geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı sizden hiçbir isim altında ödeme veya borç belgesi isteyemez. Geçerli sözleşme, tapuda kat irtifakı tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme ya da noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir.

Ön bilgilendirme formunu imzadan hemen önce almam yeterli mi?

Hayır. Form sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce verilmelidir. Aynı gün verilen form bu şartı karşılamaz; formu inceleyecek zamanınız olması amaçlanır.

Cayma bildirimini e-postayla gönderebilir miyim?

Yönetmelik, cayma bildiriminin 14 günlük süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesini yeterli sayar. Hakkınızı ispat edebilmek için noter kanalını kullanın.

Anahtarı aldım ama tapu devredilmedi; teslim yapılmış sayılır mı?

Yönetmelik'e göre teslim, kat irtifaklı konutun tapuda adınıza tescili ile birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğin devri ya da kat mülkiyetli konutun adınıza tescilidir. Tapu tescili yoksa hukuki teslim tamamlanmış sayılmaz.

48 ay dolduğu hâlde konut teslim edilmezse ne olur?

48 ay, kanundaki azami teslim süresidir. Satıcı teslim yükümlülüğünü yerine getirmezse sözleşmeden dönebilirsiniz ve satıcı sizden hiçbir bedel isteyemez; iade dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde yapılır.

Projede değişiklik yapılırsa itiraz edebilir miyim?

Değişiklik size yazılı bildirilmelidir. Kabul etmezseniz bir ay içinde bedelsiz dönebilirsiniz; değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı kesinti yapabilir.

Her projede bina tamamlama sigortası var mıdır?

Yönetmelik bu yükümlülüğü 30 ve üzeri konutlu projeler için getirir ve satıcıya sigorta yerine banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneği de tanır. Projedeki teminat türü ön bilgilendirme formunda yazar.

İade alamazsam hakem heyetine başvurabilir miyim?

2026 yılında değeri 186.000 TL'nin altındaki uyuşmazlıklar için hakem heyetine başvurulabilir. Daha yüksek tutarlarda tüketici mahkemesi yetkilidir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kaynaklar ve yöntem

Bu rehberdeki hukuki kurallar ve tutarlar 28 Eylül 2026'da aşağıdaki resmî kaynaklardan kontrol edildi. Proje teslim tarihleri, satisofisi.com proje kayıtlarında 28 Eylül 2026 itibarıyla görünen geliştirici beyanlarıdır.

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 40-45 ve 73/A: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, md. 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 15: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 3194 sayılı İmar Kanunu, md. 31: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tüketici hakem heyeti 2026 parasal sınırı: T.C. Ticaret Bakanlığı, Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.