Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskân: Yeni Projede Tapu

Yeni bir projeden daire alırken tapuda göreceğiniz ilk kavram genellikle kat irtifakıdır. Kat irtifakı, henüz yapılmakta olan ya da yapılacak binadaki bağımsız bölümler için arsa üzerinde kurulan haktır. Bina tamamlanıp yapı kullanma izni (halk arasında "iskân") alındığında bu hak kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyettir.

Kısa cevap: kat irtifaklı tapu hukuken geçerli bir tapudur ve satışı yapılabilir, ama binanın tamamlandığını göstermez. Binanın bittiğini ve kullanılabileceğini gösteren belge yapı kullanma izin belgesidir; kat mülkiyetine geçiş bu belgeye dayanır. Aşağıda üç kavramın tanımı, karşılaştırması, geçişin nasıl işlediği, alıcı açısından sonuçları ve tapu kaydının resmî araçlarla nasıl kontrol edileceği anlatılıyor.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak, yapılacak ya da yapılmakta olan binanın bağımsız bölümleri için arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır. Kısaca, bina bitmeden önce her dairenin tapuda kimin olacağını ve arsa payını belirleyen kayıttır.

Tanım 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2/c maddesinde yer alır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 634 sayılı Kanun). Kanun'un 3/3 maddesi kat irtifakını "arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi" olarak tanımlar. Kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi resmî senet ve tapu siciline tescil ile doğar (md. 10/1).

Yeni projelerde kat irtifakının pratik önemi şudur: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'e göre projeden alımda geçerli sözleşme yollarından biri, kat irtifakı devrinin sizin adınıza tapuya tescil edilmesiyle birlikte yapılan yazılı sözleşmedir. Kat irtifakı tapunuzda görünüyorsa, hangi bağımsız bölümün size ait olduğu tapu kaydında yazılıdır.

Projeden sözleşmeyle alınan bir dairenin tapuda görünüp görünmediği alıcıların sorduğu bir konu. Kat irtifakı adınıza tescil edildiyse görünür; noterde satış vaadi sözleşmesiyle aldıysanız tapu devri daha sonra yapılır. Sözleşme şekilleri ve alıcı hakları için inşaat halindeki projeden daire alma rehberimize bakın.

Kat mülkiyeti nedir, kat irtifakından farkı ne?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılabilen bölümleri, yani daire, dükkân, büro veya depo üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakından farkı zamanlamadır: kat irtifakı bina bitmeden arsa üzerinde kurulur, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapı üzerinde bulunur.

Tanım 634 sayılı Kanun'un 1. maddesindedir. Kanun metnindeki kilit ifade "tamamlanmış bir yapı"dır; bina bitmeden kat mülkiyeti kurulmaz. İki hak da resmî senet ve tapu tescili ile doğar, iki haliyle de bağımsız bölüm satılabilir.

İki hakkın ortak bir özelliği daha var. 634 sayılı Kanun'un 8/1 maddesine göre kat mülkiyetli bir bağımsız bölüm ya da kat irtifaklı arsa payı satılırken diğer maliklerin önalım (öncelikle satın alma) hakkı yoktur. Yani aynı binadaki diğer malikler, sizin satın alacağınız daireye öncelik iddia edemez.

Yapı kullanma izni (iskân) nedir, kim verir?

Yapı kullanma izni, tamamlanan yapının kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren idareden alınması zorunlu belgedir; halk arasında "iskân" olarak bilinir. Belediye ya da valilik, malikin başvurusunu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre içinde sonuç verilmezse, yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Kural 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesindedir (Mevzuat Bilgi Sistemi, 3194 sayılı Kanun). Aynı Kanun'un 31. maddesi iki önemli sonuç bağlar: kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez ve inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir.

Bir alıcı için bu, somut bir soruya dönüşür: teslim aldığınız dairede abonelik açabilecek misiniz? Yapı kullanma izni alınmamışsa bu hizmetler kanunen verilmez. Teslim davetinde izin belgesinin alınıp alınmadığını ve tarihini sorun.

Üç kavram yan yana

Kat irtifakı binanın yapım aşamasındaki tapu hakkı, yapı kullanma izni binanın bittiğini ve kullanılabileceğini gösteren idari belge, kat mülkiyeti ise binanın tamamlanmasından sonraki tapu hakkıdır. Yeni bir projede sıra genellikle kat irtifakı, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti şeklindedir; geçişin dayanağı yapı kullanma izin belgesidir.

Tablonun son satırındaki kısıt tapudaki kayıttan değil, yapı kullanma izninin varlığından kaynaklanır. Kat irtifaklı tapuya sahip olmak tek başına sorun değildir; izin alınmamış bir binada oturmaya başlamak sorundur.

Yeni bir proje kat mülkiyetine ne zaman ve nasıl geçer?

Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne göre geçiş, kat irtifakına sahip maliklerden birinin başvurusu ya da izin belgesinin yetkili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle, zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başka hiçbir belge aranmadan yapılır.

Kural 634 sayılı Kanun'un 3/3 maddesinde, uygulaması TKGM'nin sık sorulan sorular sayfasındadır (TKGM, Sıkça Sorulan Sorular). "Resen" ifadesi, geçişin idare tarafından yürütüldüğünü anlatır; ayrı bir satış veya devir işlemi yapılmaz.

Kanun, tapuda cinsi (niteliği) değiştirilmiş kat irtifaklı taşınmaz için de aynı yolu açar: kat irtifakı tesciline ait resmî senede ve ilgili belgelere dayanılarak başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (634 sayılı Kanun md. 10/6). Yani bu resen geçiş işlemi için döner sermaye ücreti alınmaz.

Kanun bir de süre sınırı koyar. Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde, irtifak kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi duruma göre kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre uzatılmasına karar verir (634 sayılı Kanun md. 49).

Kat mülkiyetine geçmemiş daire almak alıcı için ne anlama gelir?

Kat irtifaklı daire almak hukuken geçerli bir alımdır ve bağımsız bölümün tapusu adınıza tescil edilebilir. Farkı binanın durumunda ortaya çıkar: yapı kullanma izni alınmamışsa abonelik hizmetleri verilmez, teslim tanımı tapu tescili ile birlikte konutun oturmaya elverişli hâle gelmesine bağlıdır ve binanın tamamlanması hâlâ geliştiriciye bağlıdır.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 10/2 maddesi teslimi iki şekilde tanımlar: kat irtifaklı konutun tapuda adınıza tescil edilmesiyle birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğin devri ya da kat mülkiyetli konutun adınıza tescili (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik). Yani kat irtifaklı tapuyla da teslim mümkündür, ama "oturmaya elverişli" şartı aranır.

İki tapu türü alıcı açısından şu noktalarda ayrışır:

Tapu harcı ve diğer masraflar için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın. Zorunlu deprem sigortasının hangi taşınmazlarda arandığını TKGM, 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümler ve mesken olarak inşa edilmiş binalar şeklinde tanımlıyor; kendi işleminizde poliçe istenip istenmeyeceğini tapu müdürlüğüne sorun.

Hangi projenin ne zaman teslim edileceği, bazı ilçelerde alıcıların ayrıca sorduğu bir konu. Sitemizdeki teslim tarihleri geliştiricinin açıkladığı tarihlerdir. Örneğin 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızda Benesta Benleo Park için teslim tarihi Ocak 2026 olarak görünüyor. Açıklanan teslim tarihinden sonra alım yapıyorsanız, geliştiriciden yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını ve tapunun kat mülkiyetine çevrilip çevrilmediğini yazılı olarak isteyin.

Tapu kaydını hangi resmî araçlarla kontrol edebilirsiniz?

Üç resmî araç var: TKGM Parsel Sorgu ile taşınmazın konumunu ve temel tapu bilgilerini, Web Tapu ile malikin size verdiği yetkiyle tapu kaydını, e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetiyle de kimlik doğrulamasıyla kayıtları görebilirsiniz. Kat irtifakının kurulup kurulmadığını ve beyanlar hanesindeki kayıtları tapu kaydında görürsünüz.

Araçların her biri farklı bir soruya cevap verir:

Yeni projede sıra şöyle işler. Önce ön bilgilendirme formundaki ada ve parsel numarasını Parsel Sorgu'da açıp konumun satış ofisinde gösterilen arsayla aynı olduğunu görün. Sonra geliştiriciden, taşınmazın tapu kaydını incelemeniz için Web Tapu üzerinden size yetki vermesini isteyin. TKGM, Web Tapu'nun malikin taşınmaz bilgilerini alıcı gibi başka birinin incelemesine açabildiğini belirtiyor.

Tapu kaydında özellikle beyanlar hanesine bakın. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili idarece en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne yazılı olarak bildirilir. Beyanlar hanesinde böyle bir kayıt varsa, açıklamasını imzadan önce isteyin.

Aracı bir emlak işletmesiyle çalışıyorsanız, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 15/3 maddesi alım-satım yetkilendirme sözleşmesinde taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumunun ve ipotek, haciz gibi kısıtlamaların yer almasını zorunlu tutar. Bir binanın dönüşüm veya imar sorununun alıcıdan saklanıp saklanamayacağı, alıcıların sorduğu bir konu; bu bilgileri sözleşmede yazılı görmek isteme hakkınız var.

Hangi riskler tapu kaydında görünmeyebilir?

Tapu kaydı hakkın kime ait olduğunu gösterir, binanın ne zaman biteceğini göstermez. Kat irtifaklı tapu, yapı kullanma izninin ne zaman alınacağını, geliştiricinin teslim takvimine uyup uymayacağını ya da imar başvurusunun sonucunu söylemez. Bu nedenle tapu kontrolünü proje belgeleri ve idareden alınan bilgiyle tamamlamanız gerekir.

Somut riskler:

• İzin gecikmesi: Yapı kullanma izni alınmadan teslim edilen dairede elektrik, su ve kanalizasyon aboneliği açılmaz.
• Yapılmayan bina: Kat irtifakı kurulduktan sonra beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemiyle hâkim irtifakın sona ermesine veya süre uzatımına karar verebilir.
• Beyanlar hanesi: İmar mevzuatına aykırılık kaydı sonradan işlenebilir; tapu kaydını imzadan hemen önce yeniden kontrol edin.
• Konum farkı: Satış materyalindeki arsa ile tapudaki ada ve parsel farklı olabilir; Parsel Sorgu ile eşleştirin.
• Sözleşme şekli: Kat irtifakı adınıza tescil edilmeden yapılan adi yazılı sözleşme ön ödemeli satışta geçerli değildir.

Kimler için uygun, kimler için değil?

Kat irtifaklı bir daireyi almak, binanın tamamlanmasını bekleyebilecek ve yapı kullanma izninin sürecini takip edebilecek alıcı için uygundur. Hemen taşınması, abonelik açması ya da krediyle kısa sürede işlem tamamlaması gereken alıcı için, yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyetine geçmiş dairelere bakmak daha az belirsizlik taşır.

Birinci el ve ikinci el alım arasındaki farklar için birinci el ve ikinci el konut rehberimize, yabancı uyruklu alıcılar için ek kurallara yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizden ulaşabilirsiniz.

Tapu kontrolü için kısa liste

Aşağıdaki sıra, tapu ve izin kontrolünü tek oturuşta yapmanız için hazırlandı. Her adımın sonucunu yazılı belgeyle kapatın; satış ofisindeki sözlü bilgiyi kontrol edilmiş saymayın. Eksik kalan adım varsa imzayı erteleyin ve eksik bilgiyi geliştiriciden yazılı olarak isteyin, sonra listeye geri dönün.

1. Ön bilgilendirme formundan ada, parsel ve blok numarasını alın.
2. Ada ve parseli TKGM Parsel Sorgu'da açıp konumu doğrulayın.
3. Geliştiriciden Web Tapu üzerinden inceleme yetkisi isteyin.
4. Tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığını görün.
5. Beyanlar hanesinde imar aykırılığı ya da başka bir kayıt olup olmadığını kontrol edin.
6. Yapı ruhsatının tarihini ve yapı kullanma izninin durumunu sorun.
7. Teslim davetinde yapı kullanma izin belgesinin alındığını teyit edin.
8. İzin alındıysa kat mülkiyetine geçişin başlatılıp başlatılmadığını sorun.
9. Tapu kaydını imzadan hemen önce yeniden kontrol edin.

Ödeme ve vekâlet aşamasındaki önlemler için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakın.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Tapu kontrolünün bir sonraki adımı, ilgilendiğiniz projenin ada-parsel bilgisini, yapı ruhsatı tarihini ve yapı kullanma izninin durumunu geliştiriciden yazılı istemektir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi projenin geliştiricisine iletir; talebinize bu soruları da ekleyebilirsiniz.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Üsküdar Beylerbeyi'ndeki Palace Istanbul Beylerbeyi için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Kadıköy Fikirtepe'deki Medyan Kadıköy için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz.

satisofisi.com tapu kaydı incelemesi yapmaz ve hukuki görüş vermez; tapu kaydını resmî araçlarla sizin görmeniz gerekir. Üsküdar ve Kadıköy projeleri arasında seçim yapıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimize göz atın.

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı tapu güvenli midir?

Kat irtifakı, tapu siciline tescil ile doğan resmî bir haktır ve bağımsız bölüm bu hâliyle satılabilir. Göstermediği şey binanın tamamlandığıdır; bunun için yapı kullanma izin belgesine bakılır.

İskân ile yapı kullanma izni aynı şey mi?

Evet. "İskân", 3194 sayılı İmar Kanunu'nda "yapı kullanma izni" olarak geçen belgenin halk arasındaki adıdır. İzin, yapı ruhsatını veren idareden alınır.

Kat mülkiyetine geçiş için başvuru yapmam gerekir mi?

TKGM'ye göre geçiş, kat irtifakına sahip maliklerden birinin başvurusu ya da yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle resen yapılır. Geliştiricinin izin belgesini tapuya gönderip göndermediğini sorabilirsiniz.

Kat mülkiyetine geçişte ücret ödenir mi?

634 sayılı Kanun'un 10/6 maddesine göre cins değişikliği yapılmış kat irtifaklı taşınmazın resen kat mülkiyetine çevrilmesi işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Belediye iskân başvurusunu ne kadar sürede sonuçlandırır?

3194 sayılı Kanun'un 30. maddesine göre idare, başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre sonunda sonuç verilmezse yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

İskânı olmayan daireye elektrik ve su bağlanır mı?

Hayır. 3194 sayılı Kanun'un 31. maddesine göre kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez.

Kat irtifaklı daire satılırken diğer maliklerin önalım hakkı var mı?

Hayır. 634 sayılı Kanun'un 8/1 maddesine göre kat irtifaklı arsa payının ya da kat mülkiyetli bağımsız bölümün satışında diğer maliklerin önalım hakkı yoktur.

Tapu kaydını satın almadan önce görebilir miyim?

Malik, Web Tapu üzerinden taşınmaz bilgilerinin sizin tarafınızdan incelenmesi için yetki verebilir; siz de kendi e-Devlet şifrenizle kaydı incelersiniz. Ada ve parsel bilgisiyle TKGM Parsel Sorgu'da konum ve temel bilgileri de görebilirsiniz.

Kaynaklar ve yöntem

Bu rehberdeki tanımlar ve kurallar 28 Eylül 2026'da aşağıdaki resmî kaynaklardan kontrol edildi. Proje teslim tarihi, satisofisi.com proje kaydında 28 Eylül 2026 itibarıyla görünen geliştirici beyanıdır.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 1, 2/c, 3/3, 8/1, 10, 49: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 3194 sayılı İmar Kanunu, md. 30, 31, 32: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, md. 6 ve 10: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 492 sayılı Harçlar Kanunu, md. 63/3: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, md. 15/3: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Kat mülkiyetine geçiş ve zorunlu deprem sigortası kapsamı: TKGM, Sıkça Sorulan Sorular
• Parsel sorgulama ve Web Tapu: TKGM Parsel Sorgulama, Web Tapu
• Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti: e-Devlet Kapısı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmeti

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.