Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskân: Yeni Projede Tapu

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak, yapılacak ya da yapılmakta olan binanın bağımsız bölümleri için arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır. Kısaca, bina bitmeden önce her dairenin tapuda kimin olacağını ve arsa payını belirleyen kayıttır.

Tanım 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2/c maddesinde yer alır (Mevzuat Bilgi Sistemi, 634 sayılı Kanun). Kanun'un 3/3 maddesi kat irtifakını "arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi" olarak tanımlar. Kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi resmî senet ve tapu siciline tescil ile doğar (md. 10/1).

Yeni projelerde kat irtifakının pratik önemi şudur: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'e göre projeden alımda geçerli sözleşme yollarından biri, kat irtifakı devrinin sizin adınıza tapuya tescil edilmesiyle birlikte yapılan yazılı sözleşmedir. Kat irtifakı tapunuzda görünüyorsa, hangi bağımsız bölümün size ait olduğu tapu kaydında yazılıdır.

Noterde satış vaadi sözleşmesiyle aldıysanız tapu devri daha sonra yapılır. Sözleşme şekilleri ve alıcı hakları için inşaat halindeki projeden daire alma rehberimize bakın.

↑ İçindekilere dön

Kat mülkiyeti nedir, kat irtifakından farkı ne?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılabilen bölümleri, yani daire, dükkân, büro veya depo üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakından farkı zamanlamadır: kat irtifakı bina bitmeden arsa üzerinde kurulur, kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapı üzerinde bulunur.

Tanım 634 sayılı Kanun'un 1. maddesindedir; kilit ifade "tamamlanmış bir yapı"dır. İki hak da resmî senet ve tapu tescili ile doğar (md. 10/1).

İki hakkın ortak bir özelliği daha var. 634 sayılı Kanun'un 8/1 maddesine göre kat mülkiyetli bir bağımsız bölüm ya da kat irtifaklı arsa payı satılırken diğer maliklerin önalım (öncelikle satın alma) hakkı yoktur.

↑ İçindekilere dön

Yapı kullanma izni (iskân) nedir, kim verir?

Yapı kullanma izni, tamamlanan yapının kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren idareden alınması zorunlu belgedir; halk arasında "iskân" olarak bilinir. Belediye ya da valilik, malikin başvurusunu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre içinde sonuç verilmezse, yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Kural 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesindedir (Mevzuat Bilgi Sistemi, 3194 sayılı Kanun). Aynı Kanun'un 31. maddesi iki önemli sonuç bağlar: kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez ve inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir.

Teslim davetinde izin belgesinin alınıp alınmadığını ve tarihini sorun; izin yoksa abonelik açılamaz.

↑ İçindekilere dön

Üç kavram yan yana

Yeni bir projede sıra genellikle kat irtifakı, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti şeklindedir; geçişin dayanağı yapı kullanma izin belgesidir.

Tablonun son satırındaki kısıt tapudaki kayıttan değil, yapı kullanma izninin varlığından kaynaklanır. Kat irtifaklı tapuya sahip olmak tek başına sorun değildir; izin alınmamış bir binada oturmaya başlamak sorundur.

↑ İçindekilere dön

Yeni bir proje kat mülkiyetine ne zaman ve nasıl geçer?

Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne göre geçiş, kat irtifakına sahip maliklerden birinin başvurusu ya da izin belgesinin yetkili idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle, zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başka hiçbir belge aranmadan yapılır.

Kural 634 sayılı Kanun'un 3/3 maddesinde, uygulaması TKGM'nin sık sorulan sorular sayfasındadır (TKGM, Sıkça Sorulan Sorular). Ayrı bir satış veya devir işlemi yapılmaz.

Kanun, tapuda cinsi (niteliği) değiştirilmiş kat irtifaklı taşınmaz için de aynı yolu açar: kat irtifakı tesciline ait resmî senede ve ilgili belgelere dayanılarak başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (634 sayılı Kanun md. 10/6).

Kanun bir de süre sınırı koyar. Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde, irtifak kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi duruma göre kat irtifakının sona ermesine ya da belli bir süre uzatılmasına karar verir (634 sayılı Kanun md. 49).

↑ İçindekilere dön

Kat mülkiyetine geçmemiş daire almak alıcı için ne anlama gelir?

Kat irtifaklı daire almak hukuken geçerli bir alımdır ve bağımsız bölümün tapusu adınıza tescil edilebilir. Farkı binanın durumunda ortaya çıkar: yapı kullanma izni alınmamışsa abonelik hizmetleri verilmez, teslim tanımı tapu tescili ile birlikte konutun oturmaya elverişli hâle gelmesine bağlıdır ve binanın tamamlanması hâlâ geliştiriciye bağlıdır.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 10/2 maddesi teslimi iki şekilde tanımlar: kat irtifaklı konutun tapuda adınıza tescil edilmesiyle birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğin devri ya da kat mülkiyetli konutun adınıza tescili (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik).

Tapu harcı ve diğer masraflar için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın. TKGM'ye göre zorunlu deprem sigortası 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümlerde ve mesken olarak inşa edilmiş binalarda aranır; kendi işleminizi tapu müdürlüğüne sorun.

Sitemizdeki teslim tarihleri geliştiricinin açıkladığı tarihlerdir. Örneğin kayıtlarımızda teslim tarihi Ocak 2026 olan Benesta Benleo Park teslim edildi olarak görünüyor. Açıklanan teslim tarihinden sonra alım yapıyorsanız, geliştiriciden yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını ve tapunun kat mülkiyetine çevrilip çevrilmediğini yazılı olarak isteyin.

↑ İçindekilere dön

Tapu kaydını hangi resmî araçlarla kontrol edebilirsiniz?

Üç resmî araç var: TKGM Parsel Sorgu ile taşınmazın konumunu ve temel tapu bilgilerini, Web Tapu ile malikin size verdiği yetkiyle tapu kaydını, e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetiyle de kimlik doğrulamasıyla kayıtları görebilirsiniz. Kat irtifakının kurulup kurulmadığını ve beyanlar hanesindeki kayıtları tapu kaydında görürsünüz.

Yeni projede sıra şöyle işler. Önce ön bilgilendirme formundaki ada ve parsel numarasını Parsel Sorgu'da açıp konumun satış ofisinde gösterilen arsayla aynı olduğunu görün. Sonra geliştiriciden, taşınmazın tapu kaydını incelemeniz için Web Tapu üzerinden size yetki vermesini isteyin. TKGM, Web Tapu'nun malikin taşınmaz bilgilerini alıcı gibi başka birinin incelemesine açabildiğini belirtiyor.

Tapu kaydında özellikle beyanlar hanesine bakın. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili idarece en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne yazılı olarak bildirilir. Beyanlar hanesinde böyle bir kayıt varsa, açıklamasını imzadan önce isteyin.

Aracı bir emlak işletmesiyle çalışıyorsanız, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 15/3 maddesi alım-satım yetkilendirme sözleşmesinde taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumunun ve ipotek, haciz gibi kısıtlamaların yer almasını zorunlu tutar. Henüz tamamlanmamış taşınmazlarda ve alıcının iş sahibi olduğu sözleşmelerde bu bilgilerden uygun olanlar yazılır (md. 15/4).

↑ İçindekilere dön

Hangi riskler tapu kaydında görünmeyebilir?

Tapu kaydı hakkın kime ait olduğunu gösterir, binanın ne zaman biteceğini göstermez; tapu kontrolünü proje belgeleri ve idareden alınan bilgiyle tamamlayın.

• İzin gecikmesi: Yapı kullanma izni alınmadan teslim edilen dairede elektrik, su ve kanalizasyon aboneliği açılmaz.
• Yapılmayan bina: Kat irtifakı kurulduktan sonra beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemiyle hâkim irtifakın sona ermesine veya süre uzatımına karar verebilir.
• Beyanlar hanesi: İmar mevzuatına aykırılık kaydı sonradan işlenebilir; tapu kaydını imzadan hemen önce yeniden kontrol edin.
• Konum farkı: Satış materyalindeki arsa ile tapudaki ada ve parsel farklı olabilir; Parsel Sorgu ile eşleştirin.
• Sözleşme şekli: Kat irtifakı adınıza tescil edilmeden yapılan adi yazılı sözleşme ön ödemeli satışta geçerli değildir.

↑ İçindekilere dön

Kimler için uygun, kimler için değil?

Hemen taşınması ya da abonelik açması gereken alıcı için yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyetine geçmiş daireler daha az belirsizlik taşır.

Birinci el ve ikinci el alım arasındaki farklar için birinci el ve ikinci el konut rehberimize, yabancı uyruklu alıcılar için ek kurallara yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizden ulaşabilirsiniz.

↑ İçindekilere dön

Tapu kontrolü için kısa liste

Her adımın sonucunu yazılı belgeyle kapatın; eksik kalan adım varsa imzayı erteleyin.

1. Ön bilgilendirme formundan ada, parsel ve blok numarasını alın.
2. Ada ve parseli TKGM Parsel Sorgu'da açıp konumu doğrulayın.
3. Geliştiriciden Web Tapu üzerinden inceleme yetkisi isteyin.
4. Tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığını görün.
5. Beyanlar hanesinde imar aykırılığı ya da başka bir kayıt olup olmadığını kontrol edin.
6. Yapı ruhsatının tarihini ve yapı kullanma izninin durumunu sorun.
7. Teslim davetinde yapı kullanma izin belgesinin alındığını teyit edin.
8. İzin alındıysa kat mülkiyetine geçişin başlatılıp başlatılmadığını sorun.
9. Tapu kaydını imzadan hemen önce yeniden kontrol edin.

Ödeme ve vekâlet aşamasındaki önlemler için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakın.

↑ İçindekilere dön

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Sonraki adım, projenin ada-parsel bilgisini, yapı ruhsatı tarihini ve yapı kullanma izninin durumunu geliştiriciden yazılı istemektir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi geliştiriciye iletir.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Üsküdar Beylerbeyi'ndeki Palace Istanbul Beylerbeyi için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Kadıköy Fikirtepe'deki Medyan Kadıköy için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz.

satisofisi.com tapu kaydı incelemesi yapmaz ve hukuki görüş vermez; tapu kaydını resmî araçlarla sizin görmeniz gerekir. Üsküdar ve Kadıköy projeleri arasında seçim yapıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimize göz atın.

↑ İçindekilere dön

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı tapu güvenli midir?

Tapu siciline tescil ile doğan resmî bir haktır ve bağımsız bölüm bu hâliyle satılabilir; ama binanın tamamlandığını göstermez.

İskân ile yapı kullanma izni aynı şey mi?

Evet. "İskân", 3194 sayılı İmar Kanunu'nda "yapı kullanma izni" olarak geçen belgenin halk arasındaki adıdır. İzin, yapı ruhsatını veren idareden alınır.

Kat mülkiyetine geçiş için başvuru yapmam gerekir mi?

Gerekmez; TKGM'ye göre geçiş, maliklerden birinin başvurusu ya da izin belgesinin idarece tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle resen yapılır.

Kat mülkiyetine geçişte ücret ödenir mi?

634 sayılı Kanun'un 10/6 maddesine göre cins değişikliği yapılmış kat irtifaklı taşınmazın resen kat mülkiyetine çevrilmesi işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Belediye iskân başvurusunu ne kadar sürede sonuçlandırır?

3194 sayılı Kanun'un 30. maddesine göre idare, başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre sonunda sonuç verilmezse yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

İskânı olmayan daireye elektrik ve su bağlanır mı?

Hayır. 3194 sayılı Kanun'un 31. maddesine göre kullanma izni alınmamış yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti verilmez.

Kat irtifaklı daire satılırken diğer maliklerin önalım hakkı var mı?

Hayır. 634 sayılı Kanun'un 8/1 maddesine göre kat irtifaklı arsa payının ya da kat mülkiyetli bağımsız bölümün satışında diğer maliklerin önalım hakkı yoktur.

Tapu kaydını satın almadan önce görebilir miyim?

Evet, malik Web Tapu üzerinden size inceleme yetkisi verirse. Konum ve temel bilgileri ada-parsel numarasıyla TKGM Parsel Sorgu'da da görebilirsiniz.

↑ İçindekilere dön

Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor

Bağlantıların hepsi 26 Ekim 2026'da kontrol edildi. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.

• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımları, irtifakın arsa payına bağlı olması ve izin belgesiyle resen kat mülkiyetine çevrilmesi, önalım hakkının olmaması, resmî senet ve tescil şartı, döner sermaye muafiyeti, beş yıllık yapı süresi: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 1, 2/c, 3/3, 8/1, 10, 49, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Yapı kullanma izni ve 30 günlük süre, izinsiz yapıya elektrik-su-kanalizasyon verilmemesi ve inşaatın bitme günü, imar aykırılığının yedi gün içinde beyanlar hanesine bildirilmesi: 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30, 31, 32, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Projeden alımda sözleşme şekli ve teslimin tanımı: Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md. 6 ve 10, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Kat irtifaklı taşınmazda harcın devir bedelinin tamamı üzerinden, diğerlerinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alınması: 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Emlak işletmesiyle yapılan yetkilendirme sözleşmesinde imar, yapı kullanma izni ve kısıtlama bilgileri: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 15/3-4, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Kat mülkiyetine resen geçişte deprem sigortası dâhil belge aranmaması, zorunlu deprem sigortasının kapsamı, Web Tapu'da başkasına inceleme yetkisi: TKGM, Sıkça Sorulan Sorular.
• Parsel sorgulama ve Web Tapu: TKGM Parsel Sorgulama, Web Tapu.
• Kimlik doğrulamasıyla tapu kaydı görüntüleme: e-Devlet Kapısı, Tapu Bilgileri Sorgulama.
• Proje teslim tarihi: resmî kaynak değildir; satisofisi.com proje kaydında 28 Eylül 2026 itibarıyla görünen geliştirici beyanıdır.

↑ İçindekilere dön