Квартира в Дубае на этапе строительства: эскроу, Oqood и риски покупателя

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Покупатель строящейся квартиры в Дубае защищён законом лучше, чем принято думать, хотя и не от всего. Деньги покупателя по закону идут на эскроу-счёт проекта, и кредиторы застройщика не могут их арестовать. Застройщик обязан внести договор в предварительный реестр Oqood в течение 90 дней. Если стройка так и не началась по независящим от застройщика причинам или регулятор RERA отменил проект, застройщик возвращает всё, что получил. А вот если платежи задерживаете вы, он вправе расторгнуть договор и удержать до 40% цены квартиры.

Мы проверили всё по текстам законов на официальном портале законодательства Дубая и по страницам услуг Земельного департамента Дубая (DLD) 15 октября 2026 года. Ссылки в конце статьи.

Куда идут ваши платежи и что их защищает

Все платежи идут на отдельный эскроу-счёт, открытый именно под этот проект у эскроу-агента из реестра DLD. Закон Дубая № 8 2007 года разрешает тратить эти деньги только на строительство этого проекта и запрещает списывать их в счёт долгов застройщика. У каждого проекта свой счёт, даже если проектов у застройщика несколько.

Покупатель или его представитель вправе посмотреть движение своих денег по счёту и получить выписки. После того как застройщик получил сертификат о завершении строительства, эскроу-агент удерживает 5% суммы на счёте и перечисляет их застройщику только через год после регистрации квартир на покупателей.

Отсюда простое правило: попросите вписать номер эскроу-счёта проекта в договор и платите только туда. О том, как перевести деньги из России и чем оплатить сбор DLD, подробно рассказано в статье как оплатить квартиру в Дубае из России.

Зачем нужна регистрация в Oqood

Без регистрации сделка недействительна. По закону Дубая № 13 2008 года любая сделка с квартирой, проданной на этапе строительства, вносится в предварительный реестр, а продажа, не внесённая в него, ничтожна. Регистрирует договор застройщик через систему Oqood, и по правилам DLD на это у него 90 дней с момента подписания.

Вам на почту придёт электронный сертификат предварительной регистрации. DLD берёт за неё 2% с покупателя и 2% с продавца, плюс ещё два сбора по 10 дирхамов. Квартиру из предварительного реестра можно продать или заложить ещё до сдачи дома, поэтому именно благодаря этой записи вы сможете перепродать квартиру, если планы изменятся.

Если прошло 90 дней, а сертификата всё нет, напишите застройщику, а если он не ответит, обращайтесь в DLD. Платить следующие взносы по незарегистрированному договору не стоит.

Если вы пропустили платёж

Расторгнуть договор сразу застройщик не может. По закону № 19 2020 года он сначала уведомляет DLD. Департамент письменно даёт вам 30 дней на оплату и, если получится, пытается примирить стороны. Если срок прошёл, а платежа или соглашения нет, DLD выдаёт застройщику официальный документ с процентом готовности дома. От этого процента и зависит, что застройщик вправе сделать без суда.

Вернуть деньги застройщик обязан в течение года с момента расторжения или в течение 60 дней после перепродажи квартиры другому покупателю, в зависимости от того, что наступит раньше. Удержание считается от цены квартиры по договору, а не от того, сколько вы успели заплатить.

Посчитаем на примере. Квартира стоит по договору 1 000 000 дирхамов, вы внесли 300 000 и перестали платить, дом готов на 50%. Застройщик может удержать до 250 000, значит, вернуть вам должен не меньше 50 000. При готовности 70% допустимое удержание уже 400 000, то есть больше, чем вы внесли, и возвращать будет нечего.

Чем дальше продвинулась стройка, тем дороже обходится просрочка. При этом в суд или арбитраж обратиться можно: закон оговаривает, что эти правила такого права не отнимают.

Если стройка не началась или встала

Тут закон различает два случая, и от того, какой из них ваш, зависит, получите ли вы деньги целиком. Если застройщик не начал работы не по своей вине или если RERA окончательно отменило проект своим решением, он обязан вернуть покупателям все полученные деньги по правилам закона об эскроу. Это полный возврат, без удержаний.

Если же проект начат, но не завершён, закон об эскроу поручает эскроу-агенту вместе с DLD принять меры для защиты покупателей: либо достроить проект, либо вернуть деньги. А застройщика, который без уважительной причины не начал стройку в течение шести месяцев после получения разрешения на продажу, исключают из реестра застройщиков DLD.

Просрочка сдачи сама по себе в этих нормах основанием для возврата не названа. Что вам положено, если застройщик опоздает со сдачей, решает договор, поэтому пункт о сроке сдачи и последствиях его нарушения читайте до подписания.

Как следить за стройкой из России

Следить за стройкой можно прямо на сайте DLD. Услуга Project Status Enquiry показывает процент готовности любого проекта в Дубае по номеру участка, номеру проекта или названию. Она же есть в приложении Dubai REST и в WhatsApp по номеру DLD 8004488. Если возникнет спор о платежах, DLD официально установит процент готовности по стандартам RERA.

Смотрите этот процент до подписания и потом раз в несколько месяцев, сверяя с отчётами застройщика. Если взносы в договоре привязаны к этапам строительства, каждый счёт на оплату сверяйте с этой цифрой.

Чего застройщику делать нельзя

Закон о предварительном реестре и закон об эскроу запрещают застройщику четыре вещи. Каждый запрет можно использовать как проверку: если застройщик нарушает хотя бы один из них, это повод остановиться и задать вопросы в DLD до подписания договора и до первого платежа.

1. Продавать квартиры до того, как он получил землю под проект и разрешения властей: договор по такому проекту ничтожен.
2. Рекламировать строящиеся квартиры в СМИ и на выставках, в ОАЭ или за рубежом, без письменного разрешения DLD.
3. Брать за продажу или перепродажу любые сборы, кроме административных, одобренных DLD.
4. Требовать доплату, если площадь квартиры при сдаче окажется больше. Если же она окажется меньше и разница не пустяковая, застройщик обязан её компенсировать.

Если квартиру вам предлагает посредник, спросите его номер в реестре брокеров DLD: закон об эскроу наказывает застройщика за работу с незарегистрированным брокером. Если звонят с предложением «вложиться в Дубай», а номера нет, лучше сразу положить трубку.

Рассрочка от застройщика или ипотека

Риски у них разные. Рассрочку регулируют ваш договор и закон 2020 года, о котором шла речь выше. По правилам Центрального банка ОАЭ на строящуюся квартиру банк даст не больше 50% стоимости, кем бы ни был покупатель; срок кредита до 25 лет, а решение всё равно за банком.

Выходит, что минимум половину цены вы платите своими деньгами при любом раскладе. Подробнее про кредиты нерезидентам в статье ипотека в Дубае для россиян и нерезидентов.

Даёт ли строящаяся квартира визу

Двухлетнюю визу собственника строящаяся квартира не даёт, а «золотую» может. GDRFA Дубая выдаёт визу только владельцам готового жилья, пригодного для проживания. Федеральное ведомство ICP засчитывает для «золотой визы» и покупку на этапе строительства, если общая стоимость не меньше 2 000 000 дирхамов, а продавец входит в число одобренных местных застройщиков.

Если виза для вас главная цель покупки, учитывайте срок сдачи: до него двухлетнюю визу на эту квартиру не получить, сколько бы вы ни заплатили. Условия обеих виз подробно разобраны в статье «ВНЖ ОАЭ за недвижимость в Дубае».

Частые вопросы

Правда ли, что застройщик удерживает 30% при просрочке?

Норма о 30% была в первой редакции закона № 13 2008 года. Статью заменил закон № 19 2020 года, и теперь удержание зависит от готовности дома: до 25% или до 40% цены квартиры.

Действуют ли новые правила для старых договоров?

Да. Они применяются ко всем договорам продажи на этапе строительства: и к заключённым до вступления закона в силу, и к заключённым после.

Можно ли продать квартиру до сдачи?

Да, квартиру из предварительного реестра можно продать или заложить, новая сделка регистрируется в том же реестре. Ограничения на перепродажу ищите в своём договоре.

Как узнать, сколько стоит обслуживание после сдачи?

Плату за обслуживание (сервис-чардж) утверждает RERA, и платить её обязательно. Суммы по каждому проекту и году можно посмотреть в индексе сервис-чарджей на сайте DLD. Подробно о расходах владельца рассказано в статье что на самом деле платит владелец квартиры в Дубае.

С чего начать

Перед первой встречей с застройщиком соберите три вещи: номер проекта в DLD, процент готовности и номер эскроу-счёта. Проекты в Дубае собраны на странице новостройки Дубая, все проекты в Эмиратах на странице новостройки ОАЭ. На странице каждого проекта можно запросить информацию и задать эти вопросы заранее.

А если вы сравниваете Дубай с Турцией, учтите, что в Турции покупку на этапе строительства защищают иначе: об этом статья покупка квартиры на этапе строительства в Турции.

Источники

Английский текст законов Дубая на портале законодательства переведён неофициально, при расхождении действует арабский оригинал.

• Закон Дубая № 19 2020 года о внесении изменений в закон № 13 2008 года, портал законодательства Дубая
• Закон Дубая № 13 2008 года о предварительном реестре недвижимости, ст. 3, 4, 6, 7, 10, 12
• Закон Дубая № 8 2007 года об эскроу-счетах, ст. 5, 9, 12, 14, 15, 16, 17
• Земельный департамент Дубая: регистрация в Oqood, Project Status Enquiry, индекс сервис-чарджей
• Виза иностранцу, владеющему недвижимостью, GDRFA Дубая, и UAE Golden Residency, ICP
• Правила ипотечного кредитования C 31/2013, Центральный банк ОАЭ