ВНЖ ОАЭ за недвижимость в Дубае: виза на 2 года или «золотая» на 10 лет

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Квартира в Дубае может дать вид на жительство, и способов два. Двухлетнюю визу инвестора Земельный департамент Дубая (DLD) оформляет, если вы единственный владелец жилья, и цена квартиры при этом не важна. Но квартира должна быть готовой и пригодной для жизни, а владелец должен подтвердить доход или сбережения. Для «золотой визы» на 10 лет с правом продления нужна недвижимость от 2 млн дирхамов. Семью можно оформить с собой в обоих случаях, а работать в ОАЭ для этого не нужно.

Условия и сборы ниже взяты с официальных сайтов DLD, иммиграционной службы Дубая GDRFA и федерального ведомства ICP; мы проверили их 15 октября 2026 года.

Чем двухлетняя виза отличается от «золотой»

Отличаются они ценой квартиры, сроком визы и тем, должен ли дом быть уже сдан. Для двухлетней визы минимальной цены нет, если вы единственный собственник, но дом должен быть сдан. Для «золотой» нужна недвижимость от 2 млн дирхамов, и засчитывается даже строящаяся квартира, если застройщик есть в списке одобренных. Подробности в таблице.

Дадут ли визу, если квартира стоит 300 000 долларов

Цена здесь не главное. DLD разрешает подать на двухлетнюю визу единственному владельцу недвижимости «независимо от её стоимости», а совладельцу, если его доля стоит не меньше 400 000 дирхамов. Супруги могут владеть квартирой вместе, если принесут заверенную копию свидетельства о браке. Важнее другие условия, и их ставит GDRFA.

Квартира должна быть полностью построена, пригодна для жизни и оформлена только на вас. Кредит местного банка при этом допускается. Кроме того, нужно подтвердить либо доход от 10 000 дирхамов в месяц (или столько же в другой валюте), либо что денег хватит на всё время жизни в ОАЭ. Работа в стране не требуется.

До сих пор можно услышать, что квартира в Дубае визы не даёт. Это уже не так: отдельная услуга для владельцев есть и у DLD, и у GDRFA.

Условия «золотой визы» за недвижимость

Главное условие такое: один или несколько объектов общей стоимостью от 2 млн дирхамов на момент покупки, оформленных только на вас. Так это сформулировано у DLD. Квартира может быть в ипотеке, тогда нужен NOC от банка, то есть письмо-разрешение, где указано, сколько уже выплачено и сколько осталось.

В описании услуги DLD уточняется: письмо банка должно подтверждать, что оплачено 2 млн дирхамов. GDRFA говорит о том же другими словами: если из стоимости недвижимости оплачено не меньше 2 млн дирхамов, владелец имеет право на «золотую» визу. Значит, учитывается сумма, которую вы фактически заплатили, а не только цена в договоре.

Федеральное ведомство ICP засчитывает и покупку строящейся недвижимости на ту же сумму, если застройщик одобрен местными властями. ICP требует и действующую медицинскую страховку у инвестора и всех членов семьи на весь срок визы. А DLD добавляет, что в день подачи заявитель должен находиться в ОАЭ.

Десять лет или пять

Ведомства, которые выдают визу в Дубае, пишут о 10 годах: DLD, GDRFA и ICP указывают для инвестора в недвижимость срок в 10 лет с правом продления. Но в сводной таблице на федеральном портале u.ae для недвижимости указано 5 лет, а 10 лет там дают только за инвестиции в государственные проекты.

На 15 октября 2026 года официальные сайты в этом расходятся, и какой вариант верный, гадать мы не будем. В итоге значение имеет срок, который стоит в самой визе, поэтому уточните его при подаче.

Кого из семьи можно оформить с собой

Супруга или супругу и детей можно оформить с любой из двух виз, а различаются условия для взрослых детей и родителей. С двухлетней визой для дочери старше 18 лет нужна справка о семейном положении из суда Дубая. Сын старше 18 лет получает визу только на год.

Родители тоже получают визу на год, и для них нужны заверенная в консульстве справка об иждивении и банковская выписка за три месяца.

С «золотой» визой на 10 лет оформляют супруга, детей и родителей. Нужно письменно подтвердить, что дети старше 18 лет не состоят в браке, и на каждого нужна медицинская страховка. Для обеих виз требуются заверенные свидетельства о браке и рождении, нотариально заверенное согласие отца, если спонсором выступает мать, и номер счёта IBAN.

Российские свидетельства о браке и рождении для ОАЭ нужно заверить. Как именно, узнайте заранее: документы подаются лично, и к визиту всё должно быть готово.

Сколько стоит виза для всей семьи

Двухлетняя виза для самого заявителя стоит 10 212,50 дирхама, а «золотая» на 10 лет обойдётся в 9 884,75 дирхама; в эту сумму входят медосмотр, Emirates ID, одобрение визы, сбор DLD и административный сбор. Сверху платят за каждого члена семьи и 318,75 дирхама за открытие файла спонсора. Цифры взяты с сайта DLD.

Пример: владелец оформляет двухлетнюю визу себе, жене и двум детям до 18 лет. Он платит 10 212,50 за себя, 7 382,25 за жену, 12 964,50 за двоих детей и 318,75 за открытие файла, всего 30 878 дирхамов на два года. Медицинская страховка и заверение документов в эту сумму не входят.

Как подать документы и нужно ли быть в Дубае

Прийти придётся самому: DLD требует личной явки заявителя, без сопровождающих и без подачи через представителя. Порядок такой: вы приходите в центр обслуживания, сдаёте документы и платите, там же проходите медосмотр. Примерно через 7-10 рабочих дней виза приходит на электронную почту.

Подать заявление можно, ещё не имея визы резидента: DLD принимает и тех, кто приехал как инвестор без ВНЖ. GDRFA даёт владельцу недвижимости визу, по которой можно оставаться в стране 60 дней с даты въезда, пока оформляется ВНЖ.

Для двухлетней визы кроме паспорта, электронного свидетельства о праве собственности и фотографии нужна справка о несудимости, выданная в Дубае и адресованная DLD. Для «золотой» визы такой справки в списке документов DLD нет.

Если бюджет меньше 2 млн дирхамов

Тогда вариант остаётся один: двухлетняя виза за готовую квартиру. До покупки подготовьте подтверждение дохода от 10 000 дирхамов в месяц или достаточных сбережений: это условие GDRFA, и к самой сделке оно отношения не имеет. Строящаяся квартира дешевле 2 млн дирхамов визы до сдачи дома не даёт, сколько бы вы за неё ни заплатили.

Если квартира в ипотеке, о письме банка и первоначальном взносе рассказано в статье ипотека в Дубае для россиян и нерезидентов. А если вы выбираете между странами, сравните с правилами в Турции (ВНЖ в Турции через покупку квартиры) и в Греции (ВНЖ Греции за недвижимость).

Частые вопросы

Нужно ли работать в Дубае, чтобы получить визу владельца?

Нет. GDRFA выдаёт визу владельцу недвижимости без условия о работе, но с условием дохода или сбережений.

Можно ли набрать 2 миллиона несколькими квартирами?

Можно. DLD и ICP принимают один или несколько объектов общей стоимостью от 2 млн дирхамов, если все они оформлены на заявителя.

Дадут ли визу за строящуюся квартиру?

Двухлетнюю не дадут, пока дом не сдан. «Золотую» получить можно, если покупка стоит от 2 млн дирхамов и застройщик одобрен. О рисках такой покупки читайте в нашей статье о квартирах в Дубае на этапе строительства.

Можно ли подать документы через представителя?

Нет. DLD требует, чтобы заявитель пришёл сам.

Перед выбором квартиры

Если виза для вас главная цель покупки, выбирайте квартиру под условия нужной визы: готовую для двухлетней, от 2 млн дирхамов для «золотой». Проекты в Дубае собраны на странице новостройки Дубая, а все проекты по ОАЭ собраны на странице новостройки ОАЭ. На странице проекта можно заранее узнать, какой срок сдачи зарегистрирован и одобрен ли застройщик.

Источники

Сборы приведены так, как они указаны на сайтах ведомств, и могут меняться.

• Investor Residence Application (Taskeen) и Golden Visa application - Investor, Земельный департамент Дубая
• Issuing a visa to a foreigner who owns property, GDRFA Дубая
• UAE Golden Residency, Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP)
• Golden visa, официальный портал правительства ОАЭ