Yunanistan Satılık Daire

Hızlı Özet

• Atina'da ortalama daire fiyatı 2026 itibarıyla metrekare başına yaklaşık 3.200 €; Selanik merkezde ortalama 2.667 € seviyesinde ve yıllık artış sürüyor.
• Altın Vize eşiği artık tek değil: Atina (Attika), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €; ülkenin geri kalanında 400.000 €; ticari-konut dönüşümü ve restorasyon projelerinde 250.000 €.
• Altın Vize konutunda kısa dönem kiralama (Airbnb) tamamen yasak; ihlalde 50.000 € ceza ve oturma izninin iptali söz konusu.
• Türk vatandaşları sınır bölgelerinde ve Doğu Ege adalarında (Midilli, Sakız, Rodos dahil) ön izin almadan taşınmaz edinemez; izin süreci 2-6 ay sürebiliyor ve garanti değil.
• Alım maliyeti ikinci el konutta %3,09 tapu devir vergisi + noter/avukat/kayıt masraflarıyla toplamda kabaca %6-8 bandında; yeni yapılarda %24 KDV riski var (2026 sonuna kadar askıda).
• Atina merkezinin ilk üç belediye bölgesinde yeni Airbnb kaydı 31 Aralık 2026'ya kadar durduruldu.

Yunanistan'da satılık daire arayan Türk alıcı sayısı son üç yılda gözle görülür biçimde arttı. Nedenleri tahmin etmek zor değil: coğrafi yakınlık, Schengen kapısı açan Altın Vize ve İstanbul'a kıyasla hâlâ makul görünen fiyatlar. Peki tablo gerçekten bu kadar parlak mı? Bu yazıda rakamları tek tek doğrulayarak, Türk alıcının karşılaşacağı özel engelleri de saklamadan anlatacağız.

2026'da Yunanistan Konut Piyasası: Rakamlar Ne Söylüyor?

Yunan konut piyasası 2017'den beri kesintisiz yükseliyor; 2026'da da yıllık %5-6 civarında fiyat artışı bekleniyor. Kriz yıllarının dip seviyeleri çoktan geride kaldı. Atina genelinde ortalama satış fiyatı metrekare başına yaklaşık 3.200 € seviyesine oturdu. Kuzey Atina banliyölerinde bu rakam 3.500 €'yu buldu ve yıllık artış %8,6 olarak ölçüldü.

Merkez semtlerde tablo daha katmanlı. Akropolis'e yürüme mesafesindeki Koukaki'de yenilenmiş daireler 3.000-3.800 €/m² bandında el değiştiriyor. Pangrati 2.450-2.900 €/m² aralığında ve yılda %7'nin üzerinde değerleniyor. Bütçesi sınırlı yatırımcının radarındaki Kypseli ise Atina'nın en hızlı değerlenen üç semtinden biri: yıllık %9-11 artış.

Selanik daha sakin bir hikâye. Belediye sınırları içinde ortalama istenen fiyat 2.667 €/m² ve yıllık artış %4,2. Adalarda genelleme yapmak yanıltıcı olur; Mikonos ve Santorini lüks segmentte Atina'nın çok üzerindeyken, daha az bilinen adalarda 1.500 €/m² altı stok bulmak mümkün.

Kira getirisine gelince: Yunanistan genelinde ortalama brüt kira getirisi Mayıs 2026 itibarıyla %4,38. Atina'nın iyi performans gösteren alt bölgelerinde bu oran %5-5,5'e çıkıyor. Selanik merkezde ise %3,5 civarında kalıyor. Yani "Atina'da %5 civarı brüt getiri" beklentisi gerçekçi; %7-8 vaat eden satış sunumlarına mesafeli yaklaşın.

Altın Vize 2026: Tek Eşik Dönemi Bitti

Eylül 2024'te yürürlüğe giren ve 2026'da geçerliliğini koruyan üç katmanlı sistem, "250.000 €'ya Yunanistan'dan oturum" devrini büyük ölçüde kapattı. Güncel yapı şöyle:

Bölge / Durum	Asgari Yatırım	Ek Şart
Attika (Atina ve çevresi), Selanik bölgesi, Mikonos, Santorini, nüfusu 3.100'ü aşan adalar (Girit, Rodos, Korfu, Kos, Midilli dahil)	800.000 €	Tek taşınmaz, asgari 120 m² ana kullanım alanı
Yunanistan'ın diğer tüm bölgeleri	400.000 €	Tek taşınmaz, asgari 120 m² ana kullanım alanı
Ticari/endüstriyel binadan konuta dönüştürülen taşınmazlar veya tescilli (korunması gerekli) binaların tam restorasyonu	250.000 €	Bölge fark etmez; dönüşüm/restorasyon başvurudan önce tamamlanmış olmalı

Kritik ayrıntılar sunumlarda genelde atlanır, biz atlamayalım:

• Tek tapu kuralı: Eşiği birden fazla küçük daire toplayarak dolduramazsınız. Yatırımın tamamı tek taşınmazda olmalı.
• 120 m² şartı: 800.000 € ve 400.000 € katmanlarında taşınmazın ana alanı en az 120 m² olmalı. Otopark ve depo bu hesaba girmiyor.
• Kısa dönem kiralama yasağı: Altın Vize'ye konu taşınmaz Airbnb tarzı platformlarda kiralanamaz; üçüncü kişi üzerinden alt kiralama da yasak. Yaptırım ağır: 50.000 € idari para cezası ve iznin iptali. Uzun dönem kiralama serbest.
• Aile kapsamı: Eş (veya kayıtlı partner), bekâr çocuklar ve her iki tarafın anne-babası da oturum kartı alabiliyor.
• Oturma şartı yok: İzin 5 yıllık, yatırım elde tutulduğu sürece sınırsız yenilenebiliyor. Yunanistan'da hiç yaşamasanız da yenileme engellenmiyor.
• Schengen ama vatandaşlık değil: Kart, Schengen alanında her 180 günde 90 gün serbest dolaşım sağlar. Vatandaşlığa giden otomatik bir yol değildir; Yunan vatandaşlığı fiilî ikamet, dil sınavı gibi ayrı ve zorlu şartlara bağlıdır.

Görüşümüz net: 800.000 €'luk Atina eşiği, salt vize amaçlı alıcı için cazibesini yitirdi. Bu bütçedeki alıcı ya getiri odaklı düşünmeli ya da 250.000 €'luk dönüşüm istisnasını ciddi hukuki inceleme eşliğinde değerlendirmeli. Dönüşüm projelerinde "tamamlanmış olma" şartı es geçilirse başvuru reddedilir.

Satın Alma Süreci: AFM Numarasından Tapuya

Yunanistan'da tapu işlemi Türkiye'deki gibi bir günde bitmez. Gerçekçi takvim, sorunsuz bir dosyada 4-8 hafta; sınır bölgesi izni gerekiyorsa aylar eklenir.

Adım adım süreç

• AFM (vergi numarası): Her yabancı alıcının ilk işi. Yunan vergi dairesinden ya da vekâletname verdiğiniz avukat aracılığıyla alınır.
• Banka hesabı: Zorunlu olmasa da paranın izlenebilir şekilde transferi için fiilen gerekli. Altın Vize başvurusunda ödemenin bankacılık sistemi üzerinden yapılması şart.
• Avukat: Yunanistan'da tapu sicili (Ktimatologio) hâlâ dijitalleşme sürecinde; ipotek, haciz, imar aykırılığı ve miras ihtilafı taraması avukatsız yapılamaz. Avukatınızı satıcıdan ve emlakçıdan bağımsız seçin.
• Noter: Satış sözleşmesi noter huzurunda imzalanır; noter Yunan sisteminde işlemin hukuki güvencesidir.
• Tescil: Sözleşme tapu/kadastro dairesine tescil edilince mülkiyet geçer.

Alım maliyetleri

Kalem	Oran / Tutar	Not
Tapu devir vergisi	%3,09	İkinci el ve KDV'den muaf taşınmazlarda
KDV (yeni yapı)	%24	Müteahhit "KDV askısı" başvurusu yaptıysa ödenmez, yerine %3,09 uygulanır; askı uygulaması 2026 sonuna kadar geçerli, uzatılıp uzatılmayacağı yıllık bütçeyle belirleniyor
Noter ücreti	~%0,8-1,2	Sözleşme bedeline göre kademeli
Avukatlık ücreti	~%1-2	Serbest tarife, pazarlığa açık
Tapu/kadastro tescil harcı	~%0,5-0,7	Bölgeye göre değişir
Emlakçı komisyonu	~%2 + KDV	Alıcı tarafı; anlaşmaya göre değişir

Toplamda ikinci el bir dairede satış bedelinin üzerine %6-8 koyun. Yeni yapıda KDV askısının o projede geçerli olup olmadığını avukatınıza mutlaka teyit ettirin; %3,09 ile %24 arasındaki fark, hesabınızı baştan sona değiştirir.

Türk Vatandaşına Özel Engel: Sınır Bölgesi Ön İzni

Bu bölüm, Türk alıcı için yazının en kritik kısmı. Yunanistan'ın sınır bölgeleri mevzuatı (1892/1990 sayılı yasa), ülkenin geniş bir kesimini "sınır bölgesi" ilan eder ve AB dışı vatandaşların buralarda taşınmaz edinmesini ön izne bağlar. Kapsama giren yerler arasında Türkiye sınırındaki Trakya (Batı Trakya), kuzey sınır illeri, Doğu Ege adaları (Midilli, Sakız, Sisam), Oniki Adalar (Rodos dahil) ve Girit'in bazı kesimleri sayılıyor.

İzin başvurusu ilgili komisyona/savunma makamlarına yapılır; süreç kaynaklara göre 2 ile 6 ay arasında sürer ve güvenlik değerlendirmesine tabidir. Çoğu dosyada izin çıktığı bildirilse de sonuç garanti değildir ve Türk vatandaşları için Doğu Ege gibi hassas bölgelerde değerlendirmenin daha sıkı işlediği yönünde yaygın uygulama gözlemi vardır. Pratik sonuç şu: Rodos'ta, Midilli'de veya Sakız'da ilan beğenip kapora yatırmadan önce, avukatınıza o taşınmazın sınır bölgesi kapsamında olup olmadığını ve izin ihtimalini sordurun. Atina, Selanik, Mora Yarımadası ve Kiklad adalarının büyük bölümü bu kapsamın dışındadır; Türk alıcıların ağırlıklı olarak bu bölgelere yönelmesinin nedeni budur.

Vergiler: ENFIA, Kira Geliri ve Türkiye'deki Beyan

Alım bitince vergi ilişkiniz bitmez, başlar.

• ENFIA (yıllık emlak vergisi): İki bileşenli. Ana vergi, bölge değerine göre konutlarda metrekare başına yaklaşık 2,50-16 € arasında hesaplanır. Yunanistan'daki toplam taşınmaz varlığınız 400.000 €'yu aşarsa ek vergi devreye girer. Atina'da orta ölçekli bir daire için yıllık birkaç yüz euro düzeyinde bir yük düşünün; lüks segmentte belirgin şekilde artar.
• Kira geliri vergisi: Yunanistan'da kira geliri artan oranlı tarifeyle vergilendirilir; alt dilim %15'ten başlar ve gelir yükseldikçe oran sertleşir. Güncel dilimleri işlem öncesinde muhasebecinize doğrulatın.
• Çifte vergilendirme: Türkiye ile Yunanistan arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması yürürlükte. Anlaşmaya göre gayrimenkulden elde edilen gelir taşınmazın bulunduğu ülkede; yani Yunanistan'da; vergilendirilebilir; Türkiye'de tam mükellefseniz bu gelirin Türkiye'deki beyanı ve mahsup/istisna mekanizması anlaşma hükümlerine göre çözülür. Burada genel yayın bilgisiyle yetinmeyin: iki ülkeyi bilen bir mali müşavirle alımdan önce oturun.

Airbnb Hesabı Yapanlar Dikkat: 2026 Kuralları

"Atina'da daire alır, Airbnb'de değerlendiririm" planı 2026'da eskisi gibi çalışmıyor. Atina merkezinin ilk üç belediye bölgesinde. Plaka, Koukaki, Kolonaki, Sintagma, Exarchia, Pangrati, Petralona gibi semtleri kapsar — yeni kısa dönem kiralama kaydı 31 Aralık 2026'ya kadar durduruldu. Yasak Ocak 2025'te bir yıllığına gelmişti; hükümet süreyi uzattı. Selanik, Santorini, Hanya, Paros ve Halkidiki için de benzer kısıtlamalar gündemde. Kayıtsız kiralamanın cezası caydırıcı: ilk ihlalde asgari 20.000 €.

Üstüne bir katman daha: Altın Vize kapsamında alınan taşınmazda kısa dönem kiralama, bölgeden bağımsız olarak zaten yasak. Yatırım planınız turist kiralamasına dayanıyorsa, hem semt bazlı yasak haritasını hem vize statünüzü birlikte düşünmek zorundasınız. Uzun dönem kiralama her iki durumda da serbest ve Atina'da kiralar güçlü seyrediyor; merkez ortalaması aylık 11 €/m² civarında.

Riskler: Satış Broşüründe Yazmayanlar

• Vergi yükü toplamı: ENFIA + kira geliri vergisi + Türkiye'deki beyan üçlüsü, %5 brüt getiriyi netleştirdiğinizde %3-3,5 bandına çekebilir. Net getiri hesabı yapmadan karar vermeyin.
• Kiracı koruması: Yunan hukukunda konut kiralarında asgari üç yıllık süre koruması vardır; tahliye süreçleri Türkiye'dekinden hızlı değildir. Ödemeyen kiracıyla aylarca uğraşabilirsiniz.
• Eski bina stoku: Atina merkez stoku ağırlıkla 1960-80 yapımı polikatikia'lardan oluşur. Yunanistan deprem ülkesidir; statik rapor ve bina yaşı, pazarlık konusu değil eleme kriteri olmalı. Yenileme maliyetleri son yıllarda ciddi arttı.
• Likidite: Yunan piyasası İstanbul gibi derin değildir. Adada ya da niş semtte alınan daire, satmak istediğinizde aylarca alıcı bulamayabilir.
• Politika riski: Altın Vize eşikleri 2023'te ve 2024'te art arda değişti; Airbnb kuralları iki yılda iki kez sertleşti. Bugün yaptığınız planın hukuki zemini beş yıl sonra aynı kalmayabilir. Bu, programa güvenerek son dakika alım yapanların 2024'te acı biçimde öğrendiği bir ders.

Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil?

Uygun profil: Uzun vadeli düşünen, kira getirisini euro bazında biriktirmek isteyen ve Schengen erişimine aile boyu ihtiyaç duyan alıcı. 400.000 € bütçeyle Mora, Volos, Batı Yunanistan gibi bölgelerde hem vize hem makul giriş fiyatı yakalanabiliyor. Dönüşüm istisnasını profesyonel ekiple yürütebilecek deneyimli yatırımcı için 250.000 €'luk kapı hâlâ açık.

Uygun olmayan profil: "Kısa vadede al-sat kârı" arayanlar (alım-satım maliyetleri toplamı %8-10'u bulur), geliri tamamen Airbnb'ye endeksleyenler, 800.000 € eşiğini zorlamadan Atina'dan vize bekleyenler ve Doğu Ege adalarında "manzaralı yazlık" hayalini izin sürecini bilmeden kuranlar. Tatil evi isteyip vize derdi olmayanlar için Kiklad dışı sakin adalar ve Mora kıyısı, Atina'dan çok daha mantıklı bir fiyat/keyif dengesi sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan Altın Vizesi için 2026'da en az ne kadar yatırım gerekiyor?

Bölgeye göre değişiyor. Atina (Attika), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalarda 800.000 €; diğer tüm bölgelerde 400.000 €. Ticari binadan konuta dönüştürülmüş veya tescilli olup tam restorasyonu tamamlanmış taşınmazlarda eşik 250.000 €'ya iner. Her katmanda yatırım tek taşınmazda toplanmalı; 800.000/400.000 € katmanlarında asgari 120 m² şartı var.

Türk vatandaşı Yunanistan'ın her yerinden daire alabilir mi?

Hayır. Sınır bölgesi sayılan yerlerde. Türkiye sınırındaki Trakya, Doğu Ege adaları (Midilli, Sakız), Rodos ve Oniki Adalar, Girit'in bazı kesimleri. AB dışı vatandaşlar önce savunma makamlarından izin almak zorunda. Süreç 2-6 ay sürüyor ve sonuç garanti değil. Atina, Selanik ve Kiklad adalarının çoğu bu kapsamın dışında.

Alım masrafları toplamda yüzde kaç tutar?

İkinci el bir dairede %3,09 devir vergisi, noter, avukat, tescil ve emlakçı komisyonuyla toplam %6-8 civarı. Yeni yapıda müteahhidin KDV askısı yoksa %24 KDV devreye girer; bu yüzden yeni projede KDV statüsünü sözleşmeden önce avukata teyit ettirmek şart.

Altın Vize konutumu Airbnb'de kiralayabilir miyim?

Hayır. Altın Vize kapsamındaki taşınmazın kısa dönem kiralanması, hangi şehirde olursa olsun yasak; ihlalde 50.000 € ceza ve iznin iptali riski var. Uzun dönem kiralama ise serbest. Vizeden bağımsız olarak Atina merkezde de yeni Airbnb kaydı 2026 sonuna kadar durdurulmuş durumda.

Altın Vize Yunan vatandaşlığı sağlar mı?

Hayır. Vize, 5 yılda bir yenilenebilen oturma izni verir ve Schengen alanında 180 günde 90 gün seyahat hakkı tanır. Vatandaşlık ayrı bir süreçtir; fiilî ikamet, dil ve entegrasyon şartlarına bağlıdır ve Altın Vize sahibi Yunanistan'da yaşamıyorsa bu şartları dolduramaz.

Yıllık emlak vergisi (ENFIA) ne kadar?

Ana vergi konutlarda bölge değerine göre metrekare başına yaklaşık 2,50-16 € arasında hesaplanır; Yunanistan'daki toplam taşınmaz varlığı 400.000 €'yu aşanlar ek vergi öder. Atina'da orta ölçekli bir daire için yıllık birkaç yüz euro düzeyinde bir yük gerçekçi bir beklentidir.

Kira gelirimi Türkiye'de de beyan edecek miyim?

Türkiye ile Yunanistan arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması yürürlükte. Gayrimenkul geliri önce Yunanistan'da vergilendirilir; Türkiye'de tam mükellef iseniz beyan ve mahsup/istisna durumu anlaşma hükümlerine göre belirlenir. Rakamlar kişiye göre değiştiğinden alımdan önce iki ülke mevzuatını bilen bir mali müşavire danışın.

Satın alma süreci ne kadar sürer?

AFM numarası, banka hesabı, hukuki inceleme, noter sözleşmesi ve tescil dahil sorunsuz bir dosyada 4-8 hafta. Sınır bölgesi izni gerekiyorsa buna 2-6 ay ekleyin. Altın Vize başvurusunun sonuçlanması ise tapu sonrası ayrı bir takvim işletir.

Bu yazıdaki bilgileri nereden doğrulayabilirsiniz

Aşağıdaki kurumlar bu konunun resmî kaynaklarıdır; yazıdaki başlıkları kendi sitelerinden karşılaştırarak doğrulayabilirsiniz.

• Enterprise Greece; resmî yatırım kurumu
• TCMB; döviz kurları