Kısa cevap: Yunanistan'da bölge seçimi önce Golden Visa eşiğini belirler. 6 Kasım 2026 itibarıyla Atina, Pire ve tüm Attika ile Selanik'te eşik 800 bin €, Halkidiki'de 400 bin €'dur; Girit, nüfusu 3.100'ü aşan adalar kuralıyla 800 bin € bandına girer. Ticari yapıdan konuta dönüştürülmüş mülkte eşik her bölgede 250 bin €'dur (2024'ten beri). Bank of Greece verisine göre daire fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğinde Atina'da %5,0, Selanik'te %4,7 arttı. Bölge bazında resmî kira getirisi rakamı yayımlanmıyor.
İçindekiler
- Yunanistan'da bölge seçimi Golden Visa eşiğini nasıl değiştirir?
- Atina'da hangi semtte ev alınır?
- Pire'de ev almak Atina'dan farklı mı?
- Selanik'te ev fiyatları ve Golden Visa eşiği ne durumda?
- Halkidiki neden 400 bin € bandında?
- Girit'te Golden Visa eşiği kaç euro?
- Yunanistan'da kira getirisi bölgeye göre ne kadar?
- Hangi bölge kimler için uygun, kimler için uygun değil?
- Bölge seçiminde riskler ve dikkat edilmesi gerekenler
- Sık sorulan sorular
- Kaynaklar
| Bölge | Golden Visa eşiği (stegasi.gov.gr, 06.11.2026) | Dönüşüm yolu | Daire fiyatı, 2026 2. çeyrek yıllık (Bank of Greece) | Resmî kira getirisi | Sitemizdeki proje (06.11.2026) |
|---|---|---|---|---|---|
| Atina semtleri | 800 bin € | 250 bin € | %5,0 (Atina serisi) | kaynakta yok | 10 |
| Pire | 800 bin € | 250 bin € | ayrı seri yok | kaynakta yok | 6 |
| Selanik | 800 bin € | 250 bin € | %4,7 (Selanik serisi) | kaynakta yok | 5 |
| Halkidiki | 400 bin € | 250 bin € | ayrı seri yok | kaynakta yok | 4 |
| Girit | 800 bin € (nüfus ölçütü) | 250 bin € | ayrı seri yok | kaynakta yok | 2 |
Yöntem: eşikler Yunanistan Konut Politikası Portalı'nın (stegasi.gov.gr) Golden Visa sayfasından ve 5100/2024 sayılı yasanın Resmî Gazete metninden 6 Kasım 2026'da yeniden okundu. Fiyat değişimi Bank of Greece'in coğrafi bölgeye göre daire fiyat endeksinden alındı; 2025'in üçüncü çeyreğinden sonraki değerler bankanın kendi notuna göre geçici veridir. Proje sayıları sitemizde yayında olan Yunanistan kayıtlarından aynı gün sayıldı ve piyasanın tamamını değil, yalnız listelediğimiz projeleri gösterir. Attika'nın toplamı 22 projedir; Atina ve Pire dışındaki 6 proje Voula, Alimos, Elliniko, Glyka Nera ve Perissos gibi semtlerdedir.
Yunanistan'da bölge seçimi Golden Visa eşiğini nasıl değiştirir?
5100/2024 sayılı yasanın 64. maddesi, Golden Visa için asgari taşınmaz yatırımını bölgeye göre ikiye ayırdı. Attika Bölgesi'nin tamamında, Selanik Bölge Birimi'nde, Mikonos ve Santorini'de ve son nüfus sayımına göre nüfusu 3.100'ü aşan tüm adalarda eşik 800 bin € oldu. Listede adı geçmeyen "diğer bölgelerde" eşik 2024'ten beri 400 bin €'dur.
İki bantta da yatırım tek bir taşınmazla yapılmalı ve konutun ana kullanım alanı en az 120 m² olmalıdır. Yani 800 bin € tutarı iki küçük daireye bölünerek tamamlanamaz. Yasa metni, Yunan Resmî Gazetesi'nde (FEK A 49, 05.04.2024) yayımlanan hâliyle okunabilir.
Üçüncü yol bölgeden bağımsızdır: ticari kullanımlı bir yapıyı konuta dönüştürüp satın alan yatırımcı için eşik 2024'ten beri 250 bin €'dur. Dönüşüm başvurudan önce tamamlanmış olmalıdır. 120 m² şartı bu yolda aranmaz, ancak konut bir şirketin merkezi ya da şubesi olarak kullanılamaz. Belge listesi için Golden Visa dönüşüm belgeleri rehberine, dönüşüm projelerinin tamamı için 250 bin € dönüşüm yolundaki projeler listesine bakabilirsiniz; 6 Kasım 2026'da listede 12 proje vardı.
Tescilli (korunan) yapı yolu da ayrı bir işlem olarak tanımlıdır. Tutarını bu rehberde yazmıyoruz, çünkü resmî metni bu güncellemede yeniden okumadık. Şartların tamamı, aile kapsamı ve süreç Yunanistan Golden Visa rehberinde ayrıca anlatılır.
Atina'da hangi semtte ev alınır?
Atina'nın her semti Attika Bölgesi'nin içindedir, bu yüzden semt değiştirmek Golden Visa eşiğini değiştirmez: tek taşınmazda 800 bin €, dönüşüm yolunda 250 bin € (stegasi.gov.gr, erişim 06.11.2026). Semt seçimi eşikten çok bütçe, ulaşım ve kullanım amacıyla ilgilidir.
Sitemizde Atina başlığı altında 6 Kasım 2026'da 10 proje yayındaydı. Bu projeler üç gruba ayrılıyor:
- Merkez ve tarihî çekirdek: Psyri, Kerameikos, Exarcheia, Akademia Platonos.
- Merkezin çevresindeki belediyeler: Ampelokipi, Nea Ionia, Peristeri, Kallithea, Nikaia.
- Güney sahil şeridi (Atina Rivierası): Alimos, Elliniko, Voula. Sitemizde bu semtler Atina değil Attika başlığı altında listelenir.
Fiyat eğilimi. Bank of Greece'in Atina serisinde daire fiyatları 2025'te %6,6, 2026'nın ikinci çeyreğinde bir yıl öncesine göre %5,0 arttı; endeks 2007=100 tabanında 118,3'e ulaştı (Bank of Greece, coğrafi bölgeye göre daire fiyat endeksi, erişim 06.11.2026). Beş yaşından genç dairelerde 2026'nın ikinci çeyreğindeki yıllık artış %4,7'dir. Banka semt kırılımı yayımlamaz; Psyri ile Voula arasındaki fiyat farkı için resmî kaynakta rakam yoktur. Semt semt m² fiyatı veren resmî bir yayın da bulunamadı.
Kira getirisi. Atina için resmî kaynakta bölge ya da semt kırılımlı kira getirisi yoktur: Bank of Greece kira serisi yayımlamıyor, Yunan İstatistik Kurumu'nun (ELSTAT) kira verisi ise tüketici fiyatları içinde ülke geneli bir kalemdir. İlan portallarındaki getiri yüzdeleri bu rehberde kullanılmadı. Golden Visa için aldığınız evi 60 günden kısa süreli (Airbnb tipi) kiraya veremezsiniz; uzun süreli kira serbesttir. Getiri hesabını yıllık kira sözleşmesi üzerinden yapın.
Atina'daki projelerin tamamı Atina konut projeleri sayfasında, 800 bin € bandına uygun işaretlenenler Attika'da 800 bin € Golden Visa projeleri listesindedir.
Pire'de ev almak Atina'dan farklı mı?
Golden Visa açısından fark yoktur. Pire, Attika Bölgesi'nin içinde kalır ve ayrı bir eşiği bulunmaz: tek taşınmazda 800 bin €, dönüşüm yolunda 250 bin € (stegasi.gov.gr, erişim 06.11.2026). Pire'yi Atina'dan ayrı, daha düşük bir bantta gösteren anlatımlar güncel kurala uymaz.
Sitemizde Pire başlığı altında 6 Kasım 2026'da 6 proje yayındaydı. Projeler liman çevresindeki Akti Kondili ile tepedeki konut semti Kastella arasında dağılıyor. Teslim tarihi 2027 olan projeler ayrıca filtrelenebiliyor.
Fiyat eğilimi. Bank of Greece, Pire için ayrı bir fiyat serisi yayımlamıyor. Bankanın en yakın serisi Atina'dır; ancak Atina serisinin Pire'yi ne ölçüde kapsadığı yayında tanımlanmadığından, 2026 ikinci çeyreğine ait %5,0'lık Atina rakamını Pire'nin değişimi gibi okumayın. Pire'ye özgü fiyat ve m² verisi resmî kaynakta yoktur.
Kira getirisi. Pire için resmî kaynakta kira getirisi rakamı yoktur. Limana yakınlık kısa süreli kiralamayı cazip gösterse de Golden Visa için aldığınız evi 60 günden kısa süreli (Airbnb tipi) kiraya veremezsiniz; uzun süreli kira serbesttir. Kural ihlal edilirse oturma izni iptal edilir ve idari para cezası uygulanır (Göç Bakanlığı Genelgesi 9/2024).
Pire'deki güncel liste için Pire konut projeleri, Yunanistan genelinde 800 bin € bandındaki projeler için 800 bin € Golden Visa projeleri sayfasına bakabilirsiniz.
Selanik'te ev fiyatları ve Golden Visa eşiği ne durumda?
Selanik Bölge Birimi 800 bin € bandındadır; dönüşüm yolunda eşik 250 bin €'dur (stegasi.gov.gr, erişim 06.11.2026). Kural şehir merkeziyle sınırlı değildir: bölge birimine bağlı Thermi ya da kıyıdaki Asprovalta da aynı banttadır. Bir yerleşimin hangi bölge birimine bağlı olduğunu tapu kaydı ve belediye bilgisiyle teyit edin.
Sitemizde Selanik başlığı altında 6 Kasım 2026'da 5 proje yayındaydı: şehir merkezi, Thermi, Analipsi ve Asprovalta. Bunlardan biri 6 Kasım 2026'da 800 bin € Golden Visa bandına uygun olarak işaretliydi.
Fiyat eğilimi. Bank of Greece'in Selanik serisi 2025'te %9,7 artış gösterdi; 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık artış %4,7'ye geriledi ve endeks 111,9 oldu (Bank of Greece, erişim 06.11.2026). Beş yaşından genç dairelerde 2026'nın ikinci çeyreğindeki yıllık artış %3,7'dir. Artış hızı 2025'e göre yarıya inmiş olsa da fiyatlar düşmüyor, daha yavaş yükseliyor. Selanik için m² fiyatı veren resmî bir seri yoktur.
Kira getirisi. Selanik'te ev kiralarının ne kadar olduğu sık sorulsa da resmî kaynakta Selanik'e özgü kira ya da getiri rakamı yoktur. Golden Visa için aldığınız evi 60 günden kısa süreli (Airbnb tipi) kiraya veremezsiniz; uzun süreli kira serbesttir. Golden Visa mülkünde getiri, 60 gün ve üzeri süreli sözleşmeler üzerinden hesaplanır.
Selanik projeleri Selanik konut projeleri sayfasında, Golden Visa'ya uygun olan Selanik'te 800 bin € Golden Visa projesi listesinde yer alır.
Halkidiki neden 400 bin € bandında?
Halkidiki, 64. maddedeki 800 bin € listesinde adıyla geçmez ve ada değildir; bu yüzden "diğer bölgeler" grubunda, 400 bin € bandında kalır. Dönüşüm yolunda eşik yine 250 bin €'dur (stegasi.gov.gr, erişim 06.11.2026). Selanik'e komşu olması eşiği değiştirmez; ölçüt idari bölgedir, mesafe değildir.
Sitemizde Halkidiki başlığı altında 6 Kasım 2026'da 4 proje yayındaydı. Projeler Kassandra yarımadasındaki Kallithea, Athos yolu üzerindeki Ouranoupoli ve Gerakini çevresinde. Bunlardan biri 6 Kasım 2026'da 400 bin € bandına uygun olarak işaretliydi.
Fiyat eğilimi. Bank of Greece, Halkidiki için ayrı bir seri yayımlamıyor. Büyük şehirler dışını kapsayan "diğer alanlar" serisi 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %7,1 arttı (Bank of Greece, erişim 06.11.2026); ancak bu seri ülkenin tüm kırsal ve küçük kentlerini birlikte ölçer, Halkidiki'ye özgü değildir. Halkidiki'nin kendi fiyat değişimi ve m² fiyatı resmî kaynakta yoktur.
Kira getirisi. Halkidiki için resmî kaynakta kira getirisi rakamı yoktur. Bölge sezonluk turizmle bilinir; ama Golden Visa için aldığınız evi 60 günden kısa süreli (Airbnb tipi) kiraya veremezsiniz; uzun süreli kira serbesttir. Yaz aylarına sıkışan kısa kira gelirini hesaba katan bir getiri planı, Golden Visa mülkünde geçerli değildir.
Halkidiki projeleri Halkidiki konut projeleri sayfasında, bandına uygun olan Halkidiki'de 400 bin € Golden Visa projesi listesindedir.
Girit'te Golden Visa eşiği kaç euro?
Girit, 2024'te belirlenen 800 bin € listesinde adıyla geçmez. Ancak listede "son nüfus sayımına göre nüfusu 3.100'ü aşan tüm adalar" ifadesi vardır ve Girit'in nüfusu bu sınırın çok üstündedir; bu yüzden Girit 800 bin € bandına girer (stegasi.gov.gr, erişim 06.11.2026). Dönüşüm yolunda eşik 2024'ten beri 250 bin €'dur. Kural adıyla değil ölçütle tanımlandığından, başvurudan önce bir Yunan avukatından yazılı teyit almanızı öneririz.
Sitemizde Girit başlığı altında 6 Kasım 2026'da 2 proje yayındaydı. Proje sayısı az olduğu için Girit'te seçenek karşılaştırması sınırlıdır; Golden Visa bandına uygun olarak işaretlenmiş Girit projesi şu an listede yoktur.
Fiyat eğilimi. Bank of Greece, Girit için ayrı bir seri yayımlamıyor. Kandiye ve Hanya'nın bankanın "diğer büyük şehirler" grubunda ölçülüp ölçülmediği yayında yazmıyor. Bağlam olarak: "diğer büyük şehirler" serisi 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,4, "diğer alanlar" serisi %7,1 arttı (Bank of Greece, erişim 06.11.2026). İki rakam da Girit'in kendi değişimi değildir; Girit'e özgü fiyat ve m² verisi resmî kaynakta yoktur.
Kira getirisi. Girit için resmî kaynakta kira getirisi rakamı yoktur. Adada turizm geliri belirleyici olsa da Golden Visa için aldığınız evi 60 günden kısa süreli (Airbnb tipi) kiraya veremezsiniz; uzun süreli kira serbesttir. Kısa kira hedefleyen alıcı için Golden Visa dışındaki bir satın alma ayrı değerlendirilmelidir.
Girit'teki projeler Girit konut projeleri sayfasında; ada genelindeki 800 bin € bandı için 800 bin € Golden Visa projeleri listesine de bakabilirsiniz.
Yunanistan'da kira getirisi bölgeye göre ne kadar?
Resmî kaynaklarda bölge bazında kira getirisi rakamı yoktur. Bank of Greece fiyat endeksi yayımlar ama kira ya da getiri serisi yayımlamaz. ELSTAT'ın kira verisi tüketici fiyat endeksinin bir kalemidir ve bölgeye göre getiri vermez. İnternette dolaşan bölge bölge getiri yüzdeleri çoğunlukla ilan portallarının istenen kira ile istenen satış fiyatını oranlamasından çıkar; gerçekleşen kira ya da satış bedeli değildir.
Kendi getiri hesabınızı üç kalemle yapın:
- Yıllık net kira: en az 60 günlük, tercihen yıllık sözleşmeyle alınabilecek kira; boş kalan aylar düşülür.
- Giderler: ortak gider, yıllık emlak vergisi (ENFIA), sigorta ve yönetim bedeli. Alım sırasındaki vergiler için Yunanistan emlak devir vergisi rehberine bakın.
- Vergi: Yunanistan'daki mülkün kira geliri, sahibi yurt dışında yaşasa da Yunanistan'da vergilenir (Yunan Vergi İdaresi AADE, erişim 13.10.2026).
Golden Visa mülkünde kısa kira yasağı 5100/2024 sayılı yasanın 64. maddesiyle geldi. Göç Bakanlığı'nın 9/2024 sayılı genelgesine göre 60 günden kısa ve yalnız konaklama içeren kiralama, bir platform üzerinden yapılmasa da kısa kira sayılır. 60 gün ve üzeri kira yasağın dışındadır. İhlalde oturma izni iptal edilir ve sabit tutarlı idari para cezası kesilir.
Hangi bölge kimler için uygun, kimler için uygun değil?
| Alıcı profili | Uygun bölge | Uygun olmayan durum |
|---|---|---|
| Golden Visa bütçesi 400 bin € civarında olan aile | Halkidiki (400 bin € bandı) | Atina, Pire, Selanik ve Girit'te aynı bütçe yalnız 250 bin € dönüşüm yoluyla yeterli olur |
| Golden Visa bütçesi 250 bin € olan alıcı | Her bölgede dönüşüm yoluyla satılan konut | 120 m²'nin üstünde, aile evi büyüklüğünde konut arayan alıcı için seçenek sınırlıdır |
| Şehirde yaşayıp çocuğunu okula gönderecek aile | Atina semtleri, Selanik | Halkidiki ve Girit'te kış aylarında hizmet ve okul seçeneği daralır |
| Uzun süreli kiraya verecek yatırımcı | Atina ve Selanik'in merkeze yakın semtleri | Sezonluk kira geliri bekleyen ve Golden Visa da isteyen alıcı: iki hedef birlikte karşılanamaz |
| Yazlık kullanım isteyen, oturma izni aramayan alıcı | Halkidiki, Girit | Golden Visa başvurusu planlanıyorsa kısa kira yasağı yazlık gelir planını ortadan kaldırır |
Bölge seçiminde riskler ve dikkat edilmesi gerekenler
- Eski eşik bilgisi: Göç Bakanlığı'nın İngilizce Golden Visa sayfası 6 Kasım 2026'da hâlâ 2014 tarihli eski yasaya göre anlatım içeriyordu. Eşik için stegasi.gov.gr sayfasını ve yasa metnini esas alın.
- Bölge birimi sınırı: Selanik'e yakın bir yerleşim Halkidiki'deyse 400 bin €, Selanik Bölge Birimi'ndeyse 800 bin € bandındadır. Tapu kaydındaki idari birim belirleyicidir.
- Tek taşınmaz ve 120 m²: 800 bin € ve 400 bin € bantlarında tutar tek bir konutla ve en az 120 m² ana kullanım alanıyla tamamlanmalıdır; iki daire birleştirilerek eşik aşılamaz.
- Kaynaksız getiri vaadi: yüzde getiri garanti eden satış sunumu resmî bir veriye dayanmaz. Sözleşmede getiri garantisi varsa, garantiyi verenin kim olduğunu ve teminatını yazılı olarak sorun.
- Geçici fiyat verisi: Bank of Greece'in 2025'in üçüncü çeyreğinden sonraki endeks değerleri geçicidir ve sonraki yayınlarda düzeltilebilir.
- Kısa kira yasağı: Golden Visa mülkünü 60 günden kısa kiraya vermek izin iptaline yol açar; mülk yönetim şirketiyle yapılan sözleşmede kiralama süresinin açıkça yazılması gerekir.
Sık sorulan sorular
Yunanistan'da nereden ev alınır?
Golden Visa planlıyorsanız önce bütçeye bakın: 800 bin € ile Atina, Pire, Selanik ve Girit; 400 bin € ile Halkidiki gibi "diğer bölgeler"; 250 bin € ile her bölgede dönüşüm yoluyla satılan konut (stegasi.gov.gr, 06.11.2026). Golden Visa planlamıyorsanız bölge seçimini kullanım amacı ve ulaşım belirler.
Atina'da ev fiyatları ne kadar arttı?
Bank of Greece'in Atina serisine göre daire fiyatları 2025'te %6,6, 2026'nın ikinci çeyreğinde yıllık %5,0 arttı (geçici veri, erişim 06.11.2026). Semt bazında resmî fiyat verisi yayımlanmıyor.
Pire'de Golden Visa eşiği Atina'dan düşük mü?
Hayır. Pire Attika Bölgesi'nin içindedir ve eşik Atina ile aynıdır (stegasi.gov.gr, 06.11.2026): tek taşınmazda 800 bin €, dönüşüm yolunda 250 bin €.
Halkidiki'de 400 bin € ile Golden Visa alınır mı?
Evet. Halkidiki 800 bin € listesinde yer almadığı için 400 bin € bandındadır (stegasi.gov.gr, 06.11.2026); konut tek taşınmaz olmalı ve en az 120 m² ana kullanım alanı taşımalıdır.
Golden Visa ile alınan ev Airbnb'de kiraya verilebilir mi?
Hayır. 60 günden kısa süreli kiralama yasaktır ve ihlalde izin iptal edilir. 60 gün ve üzeri kira, örneğin yıllık sözleşme, serbesttir.
Yunanistan'da ev alınca vatandaşlık verilir mi?
Hayır. Golden Visa 5 yıllık bir oturma iznidir ve mülk elinizde kaldıkça aynı süreyle yenilenir (5100/2024, md. 64); vatandaşlık ayrı bir süreç ve şartlara bağlıdır. Ayrıntılar Yunanistan Golden Visa rehberinde.
Kaynaklar
- Yunanistan Konut Politikası Portalı (stegasi.gov.gr), Golden Visa asgari yatırım eşiğinin artırılması (erişim 06.11.2026)
- stegasi.gov.gr, Golden Visa ile alınan taşınmazlarda kısa süreli kira yasağı (erişim 06.11.2026)
- 5100/2024 sayılı yasa, md. 64, FEK A 49/05.04.2024 (erişim 14.10.2026)
- Göç ve İltica Bakanlığı, Genelge 9/2024 (kısa süreli kira tanımı) (erişim 06.11.2026)
- MITOS, Golden Visa (kullanım değişikliği / dönüşüm yolu) (erişim 14.10.2026)
- Bank of Greece, coğrafi bölgeye göre daire fiyat endeksi (Tablo II.7 ve II.7.1) (erişim 06.11.2026)
- AADE, yurt dışında yaşayanların Yunanistan kaynaklı gelirinin vergilendirilmesi (erişim 13.10.2026)
- satisofisi.com proje kayıtları, Yunanistan konut projeleri listesi (sayım 06.11.2026)
Yazılarımız tek kişinin görüşü değildir; resmî kaynaklarla doğrulanır, satisofisi.com Editoryal Masası tarafından denetlenir ve güncellenir. Bu nedenle kişi adı yerine kurum adıyla yayımlıyoruz.
🤖 Bu içerik, resmî ve istatistiksel kaynaklardan derlenerek yapay zekâ destekli araçlarla hazırlanmış ve yayımlanmadan önce editoryal kontrolden geçirilmiştir. Yatırım tavsiyesi değildir. Reklam ve İçerik Politikası · Sorumluluk Reddi · Yayın İlkeleri
