شراء عقار في تركيا أو بيعه بالوكالة من العراق: كيف تُنظَّم الوكالة لتُقبل في الطابو

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

نعم، تستطيع أن تشتري شقة في تركيا أو تبيعها وأنت في العراق، عن طريق وكيل يوقّع عنك في دائرة الطابو. لكن الوكالة التي تُنظَّم في العراق لا تُقبل إلا بعد ثلاثة تصديقات تتم كلها داخل العراق: كاتب العدل، ثم جهة رسمية عراقية أعلى، ثم القنصلية أو السفارة التركية. والسبب أن العراق ليس طرفاً في اتفاقية لاهاي لعام 1961 الخاصة بالأبوستيل.

هذه الصفحة لمن يسأل من بغداد أو أربيل أو البصرة: أين أنظّم الوكالة، وماذا أكتب فيها، وكيف أمنع إساءة استعمالها؟ المعلومات من موقع Your Key Türkiye، وهو البوابة الرسمية التي تخصصها المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) للأجانب، ومن القانون التركي ووزارة الخارجية التركية، وراجعناها في 15 تشرين الأول 2026.

لماذا لا يكفي ختم الأبوستيل على وكالة صادرة في العراق؟

لأن الأبوستيل يصلح فقط للوثائق الصادرة في دولة طرف في اتفاقية لاهاي لعام 1961، والعراق ليس في قائمة الدول الأطراف حتى تشرين الأول 2026. لذلك تطلب دائرة الطابو في الوكالة العراقية سلسلة تصديق كاملة تنتهي بختم القنصلية أو السفارة التركية داخل العراق.

هذه السلسلة كما ينشرها موقع Your Key Türkiye للدول غير الأطراف في الاتفاقية:

1. الجهة المختصة التي تنظّم الوكالة، وفي العراق هي كاتب العدل.
2. جهة رسمية عراقية أعلى تصدّق توقيع كاتب العدل وختمه. الموقع التركي يذكر أمثلة عامة مثل وزارة الداخلية أو وزارة العدل، ولا يسمّي الجهة العراقية بعينها؛ فاسأل القنصلية التركية عند الحجز أي تصديق عراقي تقبله، وهل يكفي تصديق وزارة الخارجية العراقية.
3. القنصلية أو السفارة التركية في العراق، تصدّق توقيع تلك الجهة وختمها.

وينبّه الموقع إلى أن هذه التصديقات الثلاثة يجب أن تتم داخل حدود البلد نفسه. فوكالة نُظّمت في بغداد ثم صُدّقت في السفارة العراقية بأنقرة ثم في وزارة الخارجية التركية لا يُعمل بها في الطابو.

أين تصدّق الوكالة داخل العراق؟

التصديق الأخير يكون في بعثة تركية داخل العراق، ولتركيا هناك ست بعثات: السفارة في بغداد، والقنصليات العامة في البصرة وأربيل والموصل والنجف، ومكتب قنصلي (ممثلية قنصلية) في السليمانية. وتقدّم البعثات التركية خدمة تصديق الوثائق الأجنبية بموعد مسبق وحضور شخصي.

الموعد يُحجز من موقع وزارة الخارجية التركية للخدمات القنصلية بعد اختيار البلد والبعثة، ويمكن السؤال عن الأوراق المطلوبة وعن التصديق العراقي الذي تقبله البعثة قبل الذهاب عبر مركز الاتصال القنصلي على الرقم ‎+90 312 292 29 29، وهو يعمل على مدار الساعة. ولا توجد في قائمة الوزارة بعثة تركية في كركوك، فمن يسكن هناك يحجز في أقرب بعثة.

ما الذي يجب أن يكون في الوكالة حتى لا تُرفض؟

أغلب الوكالات التي ترفضها دائرة الطابو تُرفض لنقص في الشكل لا في المضمون، والإصلاح يعني إعادة السلسلة كلها. يجب أن تحمل الوكالة صورتك الشخصية الحديثة مختومة بختم الجهة التي نظّمتها، وأن يكون توقيعك عليها، وأن تُرفق بها ترجمة تركية.

• الصورة: صورة حديثة تصلح لمعرفة الهوية، ملصقة ومختومة، أو مطبوعة على الوكالة مع ختم الجهة أو توقيعها عليها. صورة جواز السفر داخل نسخة الجواز المرفقة لا تقوم مقامها، والوكالة بلا صورة تُرفض.
• البصمة: إن وقّعت ببصمة الإبهام بدل التوقيع فهذا مقبول، بشرط أن يشهد كاتب العدل أنها وُضعت أمامه وأن تكون الصورة موجودة.
• الصفحات: إذا كانت الوكالة من عدة صفحات مربوطة معاً، فيكفي أن تُختم الصفحة الأولى والأخيرة بختم الجهة التي نظّمتها.
• الترجمة: يُقدَّم أصل الوكالة أو نسخة مصدقة منها مع ترجمتها إلى التركية.
• شكلها: يجب أن تكون وكالة يحرّرها كاتب العدل بنفسه من أولها إلى آخرها، لا مجرد تصديق على توقيعك على ورقة كتبتها أنت. وبحسب البوابة، تقبل دائرة الطابو الوكالة ما دام لم يُكتب فيها صراحة أنها تصديق توقيع فقط.

وكالة عامة أم وكالة خاصة بالشقة؟

الوكالة الخاصة بالشقة هي الأضمن. القانون التركي يمنع الوكيل من نقل ملكية عقار أو ترتيب حق عليه كالرهن، إلا إذا مُنح صلاحية خاصة بذلك. فالوكالة العامة التي لا تذكر بيع العقار صراحة لا تكفي للبيع، والأفضل في الشراء والبيع معاً وكالة تحدد الشقة والمعاملة.

اكتب في الوكالة ما يلي بوضوح:

• عنوان الشقة كما في الطابو: الولاية (المحافظة)، والقضاء، ورقم البلوك/المقاطعة (ada) والقطعة (parsel) ورقم الشقة إن كان معروفاً.
• المعاملة نفسها: شراء أو بيع، ودفع رسوم الطابو، وتقديم مستند تصريف العملة إن كنت المشتري.
• الحد الأدنى للثمن إن كنت البائع، وأن يُحوَّل الثمن إلى حساب باسمك.
• الصلاحيات التي لا تريدها، كالرهن أو حق توكيل الغير.

والوكالة العامة المفتوحة لشخص لا تعرفه جيداً هي أشيع باب للاحتيال. كيف يُستغل ذلك، وما علامات الخطر قبل دفع العربون، في مقالنا عن الاحتيال العقاري في تركيا.

كم تبقى الوكالة نافذة، وكيف تلغيها؟

الوكالة لا تنتهي بمرور الزمن. تقول المديرية العامة للطابو والمساحة إنه يُعمل بها حتى لو مضت على تاريخها عشر سنوات أو أكثر، ما لم يقع سبب ينهيها كالعزل أو الوفاة أو فقدان الأهلية. لذلك ألغِ الوكالة بنفسك حين تنتهي المعاملة، ولا تنتظر أن تسقط وحدها.

والعزل حق لك في أي وقت. تقول المديرية إنه لا يحتاج شكلاً خاصاً، فيمكن أن يتم عند كاتب العدل أو بطلب مكتوب أو برسالة أو بالفاكس. والأضمن أن يتم العزل عند كاتب العدل، ثم ترسل نسخة منه إلى دائرة الطابو التي يقع فيها العقار، وتحتفظ بما يثبت الإرسال.

وفي نظام Web Tapu، الذي يدخله الأجانب من مدخل خاص بهم (FOR FOREIGNER)، يمكن للمالك أن يسجّل طلباً بألّا تُجرى معاملة على عقاره إلا بحضوره شخصياً، ويمكنه رفعه متى شاء. نص المديرية يذكر هذا الخيار للمستخدمين عموماً، فتحقق من ظهوره في حسابك على مدخل الأجانب قبل أن تعتمد عليه.

إذا كنت في تركيا: هل الأسهل أن توكّل عند كاتب عدل تركي؟

غالباً نعم، فهو أقصر طريق. إذا كنت في تركيا ولو لأيام، فتنظيم الوكالة عند كاتب عدل تركي (noter) يعفيك من سلسلة التصديقات العراقية والترجمة. وإذا كنت لا تعرف التركية فيحضر معك مترجم محلَّف، وهذا شرط في قانون كتّاب العدل التركي.

والوكالة التي تقوم عليها معاملة في الطابو يحرّرها كاتب العدل التركي بنفسه من أولها إلى آخرها، لا يكتفي فيها بتصديق توقيعك. واطلب أن تُكتب خاصة بالشقة كما شرحنا في قسم «وكالة عامة أم وكالة خاصة بالشقة؟» أعلاه.

أما الوكالة التي تنظّمها القنصلية العراقية في إسطنبول أو أي قنصلية أجنبية أخرى في تركيا، فلا تُقبل في الطابو التركي، لأن البعثات الأجنبية لا تملك صلاحية التوثيق في المعاملات على عقارات داخل تركيا.

ماذا يجري يوم التوقيع في الطابو؟

يحضر الوكيل بدلاً منك، ويقدّم أصل الوكالة أو نسخة مصدقة منها مع الترجمة، وتبقى هذه الأوراق في ملف المعاملة لدى دائرة الطابو. وإذا رُفعت الوكالة إلكترونياً إلى نظام الطابو، يمكن استعمالها بعد ذلك في دائرة أخرى من دون تقديم الأصل مرة ثانية.

ويُحجز موعد المعاملة من نظام Web Tapu أو عبر مركز اتصال الطابو 181، ومن خارج تركيا على الرقم ‎+90 312 410 86 00، أيام العمل من الثامنة صباحاً إلى السادسة مساءً. وإذا كان أحد الحاضرين لا يعرف التركية فيلزم مترجم محلَّف معتمد.

وإذا كنت المشتري، فالوكيل يستطيع أن يبيع العملة الأجنبية للبنك باسمك، والبنك يرسل «مستند تصريف العملة» إلى الطابو إلكترونياً. ويُكتب الثمن في سند الطابو بالليرة التركية، بالمبلغ المذكور في مستند تصريف العملة. رسوم الطابو وباقي المصاريف في مقالنا عمّا تدفعه فوق سعر الشقة، وإن كنت البائع فالضريبة وتحويل الثمن في مقالنا عن بيع الشقة والعودة إلى العراق.

قائمة قبل أن ترسل الوكالة إلى تركيا

راجع الوكالة بنداً بنداً مع شخص يعرف شروط الطابو قبل أن ترسلها، فالرفض في الطابو يعني أن تعيد السلسلة كلها من كاتب العدل في العراق إلى القنصلية التركية، بمواعيد جديدة وكلفة جديدة. وهذه الشروط باختصار:

أسئلة شائعة

هل أستطيع أن أوكّل محامياً تركياً من بغداد؟

نعم، والطريق واحد: تنظّم الوكالة باسم المحامي عند كاتب العدل في بغداد، ثم تمر بالتصديقين العراقي والتركي داخل العراق، وتُترجم إلى التركية.

هل للوكالة مدة صلاحية؟

لا، ما لم تحدد أنت مدة فيها. تبقى نافذة سنوات إلى أن تُعزل أو يقع سبب قانوني ينهيها. لذلك يفيدك أن تكتب فيها تاريخ انتهاء.

الوكيل قريبي، هل أحتاج كل هذه الشروط؟

نعم. شروط الطابو تخص شكل الوكالة لا شخص الوكيل، والوكالة الناقصة تُرفض حتى لو كان الوكيل أخاك.

أعيش في العراق ولا أستطيع الوصول إلى أي بعثة تركية، فما الحل؟

لا توجد قاعدة خاصة لمن لا يستطيع الحصول على الوكالة في بلده لظروف قاهرة. الطريقان المتاحان هما البعثة التركية الأقرب داخل العراق، أو تنظيم الوكالة عند كاتب عدل تركي حين تكون في تركيا.

المصادر والمنهجية

راجعنا المصادر التالية في 15 تشرين الأول 2026. قائمة البعثات التركية في العراق وخدماتها من موقع الخدمات القنصلية لوزارة الخارجية التركية، وكون العراق خارج اتفاقية الأبوستيل من جدول الدول الأطراف لدى مؤتمر لاهاي للقانون الدولي الخاص.

• الوكالات الصادرة خارج تركيا: الدول الأطراف وغير الأطراف في اتفاقية لاهاي، Your Key Türkiye
• الأسئلة الشائعة، القسمان 1 و3 (الوكالات)، Your Key Türkiye
• الأسئلة الشائعة: صورة الوكالة، وانتهاء الوكالة وعزل الوكيل، وWeb Tapu، ومركز الاتصال 181، المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM)
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المواد 504 و512 و513، mevzuat.gov.tr
• قانون كتّاب العدل التركي رقم 1512، المواد 60 و74 و89، mevzuat.gov.tr

إذا كنت تشتري لأول مرة، فابدأ من دليلنا لشراء عقار في تركيا، ثم من دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول. في صفحة كل مشروع زرّ لطلب المعلومات، ويمكنك أن تسأل فيه هل تقبل الشركة المطوّرة إتمام البيع بوكالة.