بيع شقتك في تركيا والعودة إلى العراق: الضريبة والطابو وتحويل الثمن

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

نعم، يستطيع الأجنبي أن يبيع شقته في تركيا متى شاء، ما لم تكن عليها إشارة منع البيع لمدة ثلاث سنوات، وهي الإشارة التي توضع حين يُشترى العقار للحصول على الجنسية. يوم البيع يدفع البائع رسم طابو 2% من الثمن المصرّح به، وإذا باع قبل مرور خمس سنوات على الشراء فالربح الذي يزيد على 150 ألف ليرة تركية في سنة 2026 يخضع لضريبة الدخل، ويجب تقديم إقرار ضريبي عنه خلال 15 يوماً من قبض الثمن. وثمن الشقة يُحوَّل إلى خارج تركيا عن طريق البنك من دون الحاجة إلى إذن مسبق.

هذه الصفحة لمن اشترى شقة في تركيا ويفكر في بيعها والعودة إلى العراق، سواء لأن إقامته لم تُجدَّد أو لأنه بحاجة إلى المال. تشرح ما يحدث في الطابو، والضرائب، والإقامة بعد البيع، وتحويل الثمن. راجعنا النصوص الرسمية التركية في 15 تشرين الأول 2026، والروابط في آخر الصفحة.

هل يحق لك أن تبيع الشقة متى شئت؟

نعم، من حيث المبدأ. القانون التركي لا يفرض على الأجنبي مدة يحتفظ فيها بالشقة قبل بيعها، إلا إذا اشتراها للحصول على الجنسية، فعندها تُوضع في الطابو إشارة بعدم البيع ثلاث سنوات. لكن توقيت البيع يغيّر ما تدفعه، ولذلك انتبه إلى ثلاثة آجال قبل أن تعرض الشقة للبيع.

• خمس سنوات من تاريخ الشراء: البيع قبلها قد يجعل الربح خاضعاً لضريبة الدخل.
• ثلاث سنوات إن كانت الشقة جديدة واشتريتها معفاة من ضريبة القيمة المضافة: البيع قبلها يعني دفع هذه الضريبة قبل التسجيل.
• ثلاث سنوات إن كانت عليها إشارة منع البيع الخاصة بالجنسية: لا يجوز البيع قبل انقضائها.

وإذا كانت الشقة مرهونة لدى بنك، فالقانون لا يمنع بيعها وهي مثقلة بالرهن، ولا يشترط موافقة البنك على ذلك. لكن المشتري في الغالب لا يقبل شقة مرهونة، فيُسدَّد الدين ويُفك الرهن قبل البيع. وقد شرحنا كيف تقرأ الرهن والحجز في سند الطابو في مقالنا عن الشقة المرهونة أو المحجوزة.

كيف تتم معاملة البيع في الطابو؟

البيع في تركيا لا يكتمل إلا بالتسجيل في مديرية الطابو، وعقد المكتب العقاري أو الورقة الموقّعة عند الدلّال لا تنقل الملكية. يحجز أحد الطرفين موعداً، ويحضر البائع والمشتري أو وكيلاهما، ويُكتب في السند ثمن لا يقل عن القيمة التقديرية التي تسجّلها البلدية للشقة لأغراض ضريبة العقار.

يدفع البائع رسم طابو 2%، ويدفع المشتري 2% أخرى، ويُحسب الرسم على الثمن المصرّح به. وإذا كان المشتري أجنبياً، فالثمن في السند يجب أن يساوي المبلغ المكتوب في وصل بيع العملة الأجنبية (DAB) الذي يرسله البنك إلى الطابو.

وإن بعت عن طريق مكتب عقاري، فعمولته لا تزيد على 4% من ثمن البيع، تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة، وتُقسم بالتساوي بين البائع والمشتري ما لم يُتفق على غير ذلك. واطلب من المكتب رقم شهادة الترخيص، فهو مكتوب في كل إعلان نظامي، وتستطيع التحقق منه على صفحة الاستعلام عن شهادات الترخيص التابعة لوزارة التجارة.

أما نظام الدفع الآمن الذي ينقل الملكية والثمن في اللحظة نفسها، فقد أُضيف إلى لائحة تجارة العقارات، لكنه ليس إلزامياً في عمليات البيع التي تجري حتى 1 كانون الأول 2026، ويجوز للوزارة تمديد هذا الموعد ثلاثة أشهر. وحتى ذلك الحين اتفق مع المشتري كتابةً على أن يصل الثمن إلى حسابك قبل التوقيع في الطابو أو في اللحظة نفسها.

هل تستطيع البيع وأنت في العراق؟

نعم، بوكالة. تقبل مديرية الطابو وكالة صادرة عن كاتب عدل خارج تركيا بشرط تصديقها. إذا كان البلد الذي نُظّمت فيه طرفاً في اتفاقية لاهاي فتحتاج الوكالة إلى تصديق الأبوستيل، وإلا فإن القنصلية التركية في ذلك البلد هي التي تصادق على توقيع الجهة الرسمية المسؤولة عن كاتب العدل.

وتنبّه بوابة Your Key Türkiye إلى أن الوكالة الصادرة من كاتب عدل أجنبي لا تصح في الطابو إذا صودق عليها لدى سفارة ذلك البلد أو قنصليته في تركيا ثم لدى وزارة الخارجية التركية. اسأل القنصلية التركية في بغداد أو أربيل أي الطريقين ينطبق على الوكالة الصادرة في العراق قبل أن تنظّمها، وقدّمها مع ترجمتها التركية. ويمكنك عزل الوكيل في أي وقت بإنذار رسمي عن طريق كاتب العدل، أو برسالة مكتوبة. وشرحنا تنظيم الوكالة في العراق وشروط قبولها في الطابو في شراء عقار في تركيا أو بيعه بالوكالة من العراق.

الوكيل يستطيع أن يوقّع البيع ويقبض الثمن، فاختر شخصاً تثق به، واكتب في الوكالة أن الثمن يُحوَّل إلى حساب باسمك. وتجد في مقالنا عن الاحتيال العقاري في تركيا كيف تُستغل الوكالة في الاحتيال، وكيف تحمي سند الطابو وأنت خارج تركيا.

كم ضريبة الربح إذا بعت قبل خمس سنوات؟

إذا بعت الشقة قبل مرور خمس سنوات على تاريخ شرائها، فالفرق بين ثمن البيع وكلفة الشراء ربح خاضع لضريبة الدخل التركية، ويُسمّى في القانون التركي «ربح زيادة القيمة» (değer artışı kazancı). أما بعد خمس سنوات كاملة فلا يُعدّ ربحاً خاضعاً لهذه الضريبة أصلاً. وكذلك الشقة التي ورثتها أو وُهبت لك، فلا يخضع ربح بيعها لهذه الضريبة.

الربح يُحسب هكذا: ثمن البيع، ناقص كلفة الشراء، ناقص ما دفعته أنت بسبب البيع من رسوم وضرائب ومصاريف. وتُعدَّل كلفة الشراء بنسبة ارتفاع مؤشر أسعار الجملة الرسمي حتى الشهر الذي يسبق شهر البيع، بشرط أن يبلغ الارتفاع 10% أو أكثر. وحين ترتفع الأسعار بسرعة، يقلّل هذا التعديل الربح الخاضع للضريبة كثيراً.

يُعفى من الربح الصافي أول 150 ألف ليرة في سنة 2026، وما زاد عليها يخضع للنسب التالية:

والمهلة قصيرة: من لا يُعدّ مقيماً في تركيا لأغراض الضريبة يقدّم إقراراً خاصاً بهذا الربح (münferit beyanname) إلى دائرة الضرائب في المنطقة التي فيها الشقة، خلال 15 يوماً من تاريخ قبض الثمن. و«غير المقيم» هو من لا يبقى في تركيا أكثر من ستة أشهر متصلة في السنة. إذا كنت تعيش في تركيا معظم السنة فوضعك الضريبي مختلف، فاسأل محاسباً.

ماذا لو اشتريت الشقة معفاة من ضريبة القيمة المضافة؟

من اشترى شقة جديدة من الشركة المطوّرة وهو غير مقيم في تركيا، وحوّل ثمنها من الخارج بالعملة الأجنبية، قد يكون أُعفي من ضريبة القيمة المضافة. هذا الإعفاء مشروط: إذا بعت الشقة خلال ثلاث سنوات من شرائها، تدفع الضريبة التي أُعفيت منها مع فائدة التأخير، وذلك قبل معاملة الطابو.

انظر في عقد الشراء أو فاتورة الشركة لتعرف هل طُبّق عليك الإعفاء. وإن كنت قد أُعفيت منها وستبيع قبل مرور ثلاث سنوات، فاحسب هذا المبلغ قبل أن تتفق على ثمن البيع.

ماذا يحدث لإقامتك العقارية بعد البيع؟

الإقامة العقارية قائمة على ملكيتك للشقة، فإذا بعتها انتهى سببها. تنص لائحة تطبيق قانون الأجانب على أن الإقامة تنتهي من تاريخ زوال سببها، وأن من يريد البقاء في تركيا يقدّم خلال عشرة أيام طلباً للحصول على إقامة تناسب غرضه الجديد. ومن لا يفعل ولا يغادر قد يواجه قرار ترحيل.

لذلك نسّق بين موعد الطابو وبين موعد سفرك أو طلب إقامتك الجديدة. وإن كان البيع بسبب رفض الإقامة نفسها، فقد شرحنا مهلة العشرة أيام وطريقة الاعتراض ومنع الدخول في مقالنا عن رفض الإقامة العقارية وما بعده. والرفض وحده لا يُلزمك بالبيع، فالشقة تبقى ملكك.

كيف تحوّل ثمن الشقة إلى العراق؟

القرار رقم 32 الخاص بحماية قيمة العملة التركية ينص صراحة على أن تحويل ثمن بيع العقار، وإيراد تأجيره، إلى الخارج عن طريق البنوك مسموح من دون قيود لمن يقيم خارج تركيا. فلا تحتاج إلى إذن خاص. افتح حساباً في بنك تركي قبل موعد الطابو، واطلب أن يُدفع الثمن إليه، ثم حوّله من البنك.

تُبلغ البنوكُ الجهةَ التي تحددها وزارة الخزانة والمالية بكل تحويل إلى الخارج يزيد على 50 ألف دولار، خلال 30 يوماً. هذا إبلاغ وليس منعاً. واحتفظ بسند البيع ووصل دفع الضريبة لتثبت مصدر المال إذا سُئلت عنه. أما إخراج نقد يزيد على 10 آلاف يورو أو ما يعادلها، فيخضع لقواعد تحددها الوزارة. التحويل البنكي أسلم من حمل المبلغ نقداً في الطائرة.

ما يطلبه بنكك في العراق عند استلام الحوالة فاسأل عنه البنك نفسه.

ماذا لو كانت الشقة مؤجَّرة؟

بيع الشقة لا يُنهي عقد الإيجار، فالمالك الجديد يصبح طرفاً في العقد مكانك. ومن الطرق التي يمنحها له القانون لإنهاء العقد أن يحتاج إلى الشقة لسكنه أو لسكن زوجته أو أولاده أو والديه. عندها يُبلغ المستأجر كتابةً خلال شهر من الشراء، ثم يرفع دعوى الإخلاء بعد مرور ستة أشهر على شرائه.

الشقة الخالية تُباع عادة أسرع من المؤجَّرة، لأن كثيراً من المشترين يريدون السكن فيها. وإن كنت تؤجرها، فاعرض على المستأجر نفسه أن يشتريها، أو اتفق معه كتابةً على موعد الإخلاء قبل عرضها. وإن كنت تفكر في إبقاء الشقة وتأجيرها بدل بيعها، فالضريبة والعقد مشروحان في مقال تأجير شقتك في تركيا وأنت في العراق.

ما الذي تدفعه عند البيع؟ ملخص في جدول

في كل بيع تدفع رسم الطابو. وتضاف ضريبة الربح إذا بعت قبل خمس سنوات من الشراء، وضريبة القيمة المضافة إذا اشتريت شقة جديدة معفاة وبعتها قبل ثلاث سنوات، وعمولة المكتب إن بعت عن طريقه. والجدول يجمع هذه البنود مع أساسها القانوني.

أسئلة شائعة

هل أدفع ضريبة إذا بعت الشقة بعد ست سنوات؟

لا ضريبة دخل على الربح بعد مرور خمس سنوات كاملة على الشراء. يبقى رسم الطابو 2% على البائع في كل بيع.

بعت الشقة بخسارة، هل يلزمني تقديم إقرار ضريبي؟

الضريبة على الربح وحده، وبعد تعديل كلفة الشراء بالمؤشر الرسمي قد لا يبقى ربح أصلاً. إن كان البيع خلال خمس سنوات، فاطلب من محاسب أن يحسب ذلك ويقرر هل يلزم إقرار.

هل يمكن أن يُكتب في السند ثمن أقل لأدفع رسماً أقل؟

لا. الثمن المكتوب لا يقل عن القيمة التقديرية التي تسجّلها البلدية للشقة، وحين يكون المشتري أجنبياً يجب أن يساوي المبلغ في وصل بيع العملة الأجنبية. ثم إن كتابة ثمن أقل تُضعف موقفك إن احتجت يوماً إلى إثبات المبلغ الذي قبضته فعلاً.

حصلت على الجنسية بالعقار، متى أستطيع البيع؟

بعد مرور ثلاث سنوات على وضع إشارة منع البيع في الطابو. تفاصيل هذه الإشارة وما يُسقط ملف الجنسية في مقالنا عن الجنسية التركية عن طريق شراء عقار.

هل أستطيع تحويل الثمن إلى دولار وإرساله إلى العراق؟

نعم. يحق لمن يقيم خارج تركيا أن يشتري العملة الأجنبية من البنوك، وأن يحوّل ثمن العقار إلى الخارج عن طريق البنك. اتفق مع البنك على طريقة الاستلام قبل موعد الطابو.

المصادر والمنهجية

اعتمدنا على النصوص التالية، وقد راجعناها في 15 تشرين الأول 2026. ويُحدَّث مبلغ الإعفاء من ضريبة الربح وشرائح الضريبة في بداية كل سنة.

• قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 80 مكرّر والمادة 81 مكرّر والمادتان 101 و103، mevzuat.gov.tr
• قانون الرسوم رقم 492، التعرفة 4، البند 20-a، mevzuat.gov.tr
• قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13/i، mevzuat.gov.tr
• القرار رقم 32 الخاص بحماية قيمة العملة التركية، المادتان 4 و16، mevzuat.gov.tr
• لائحة تطبيق قانون الأجانب والحماية الدولية، المادة 26، mevzuat.gov.tr
• لائحة تجارة العقارات، المادة 20 والمادة الإضافية 1 والمادة المؤقتة 1، mevzuat.gov.tr
• الأسئلة الشائعة: الوكالات الصادرة خارج تركيا ومستند تصريف العملة، بوابة Your Key Türkiye
• الأسئلة الشائعة: بيع العقار المرهون وعزل الوكيل، المديرية العامة للطابو والمساحة
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادتان 310 و351، mevzuat.gov.tr

لم نتناول في هذه الصفحة ما يفرضه العراق من ضرائب على دخل مواطنيه من الخارج، ولا إجراءات البنوك العراقية عند استلام الحوالات، لأنها خارج النصوص التركية التي راجعناها.

قبل أن تعرض الشقة للبيع، اجمع سند الطابو وعقد الشراء وفاتورة الشركة إن كانت الشقة جديدة، واحسب تاريخ مرور خمس سنوات وثلاث سنوات على الشراء. ما دفعته يوم الشراء من رسوم مشروح في مقالنا عن مصاريف شراء الشقة في تركيا، ويفيدك في حساب الكلفة. وإن كنت تفكر في الانتقال إلى شقة أخرى في تركيا بدل العودة إلى العراق، ففي دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول تجد المشاريع مع زر لطلب المعلومات من كل شركة.