ما الذي تدفعه فوق سعر الشقة في تركيا؟ رسوم الطابو والضرائب ومصاريف كل سنة

نُشر في 13 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 13 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

فوق ثمن الشقة يدفع المشتري في تركيا رسم الطابو، وهو 2% من الثمن المكتوب في سند البيع، ويدفع البائع 2% أخرى. ويضاف يوم التسجيل أجور معاملة دائرة الطابو، وبوليصة التأمين الإلزامي ضد الزلازل إذا كان البناء مكتملاً، وأجر مترجم محلَّف إن كنت لا تتكلم التركية. وبعد الشراء تدفع كل سنة ضريبة العقار السنوية ومصاريف الإدارة في العمارة.

اعتمدنا على النصوص الرسمية التركية كما راجعناها في 13 تشرين الأول 2026، من المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) إلى قوانين الضرائب ورئاسة إدارة الهجرة، والروابط في آخر الصفحة.

ما الذي تدفعه يوم التسجيل في الطابو؟

يوم التسجيل تدفع رسم الطابو (2% من الثمن المكتوب في السند)، وأجور معاملة دائرة الطابو المحددة بجدول القانون رقم 6083. وقبل موعد التسجيل في الطابو تحتاج بوليصة التأمين ضد الزلازل (DASK) للشقق في بناء مكتمل، ومترجماً محلَّفاً إن لم تكن تعرف التركية. أما تقرير التقييم فلم يعد مطلوباً في الشراء العادي للأجنبي.

إن كان هدفك الجنسية، فوثيقة TTB وشروطها شرحناها في مقالنا عن الجنسية التركية عن طريق شراء عقار.

البنود التي لا يحدد القانون مبلغها، أي الترجمة وعمولة البنك، اطلب أسعارها مكتوبة قبل الموعد، واسأل من سيدفع كل واحد منها.

كيف يُحسب رسم الطابو، ولماذا لا يُكتب في السند ثمن أقل؟

رسم الطابو 2% من الثمن المكتوب في سند البيع على المشتري، و2% على البائع. وحين يكون المشتري أجنبياً مثلك، يكون هذا الثمن هو المبلغ بالليرة المكتوب في مستند تصريف العملة (DAB) الذي يرسله البنك إلى الطابو، فلا مجال لكتابة ثمن أقل من المبلغ الذي صرّفته.

تنص قواعد TKGM على أن يصرّف المشتري الأجنبي الثمن بالعملة الأجنبية في بنك داخل تركيا، وأن يرسل البنك المستند إلى دائرة الطابو عبر البريد الإلكتروني الرسمي المسجَّل (KEP)، ولا يُقبل المستند إذا جاء به أحد الطرفين باليد. ولا استثناء من هذا المستند لصاحب الإقامة الطويلة ولا لمن هو متزوج من مواطن تركي. ويجوز أن يُصرَّف الثمن على دفعات، فيُحسب مجموع المستندات.

مثال حسابي على ثمن مفترض: إذا كان الثمن المصرّح به يعادل 150 ألف دولار، فرسم الطابو على المشتري يعادل 3 آلاف دولار، يُدفع بالليرة بسعر يوم التسجيل، وعلى البائع مثله.

قد يقترح عليك بائع أن يُكتب في السند ثمن أقل ليقل الرسم عليه. مع مستند DAB لا يمر هذا، والثمن المكتوب هو ثمن شرائك الرسمي إذا بعت الشقة لاحقاً، فلا مصلحة لك في تخفيضه.

هل تدفع ضريبة القيمة المضافة على شقة جديدة؟

بيع الشركة المطوِّرة لشقة جديدة لأول مرة يخضع لضريبة القيمة المضافة (KDV). لكن المادة 13/i من قانونها تعفي هذا البيع الأول إذا كان المشتري أجنبياً غير مقيم في تركيا، ودُفع الثمن بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا. وإذا بعت الشقة خلال ثلاث سنوات، تدفع قبل البيع في الطابو الضريبة التي أُعفيت منها مع فوائد التأخير.

و«غير المقيم» هنا بالمعنى الضريبي: المادة 4 من قانون ضريبة الدخل تَعُدّ مقيماً في تركيا من بقي فيها أكثر من ستة أشهر متصلة في سنة ميلادية واحدة، ولا يقطع الغياب المؤقت هذه المدة. فإذا كنت تقيم في إسطنبول معظم السنة، فلا تفترض أن الإعفاء يشملك.

والقانون يجعل المشتري مسؤولاً مع البائع إذا طُبّق الإعفاء دون أن تتوفر شروطه. اطلب أن يُكتب في العقد هل الثمن شامل للضريبة، وهل سيُطبَّق الإعفاء، وعلى أي أساس. وإذا اشتريت شقة مستعملة من مالكها بدل شقة جديدة من الشركة، فستجد ما يتغيّر في هذه الضريبة وفي غيرها في مقالنا عن الشقة الجديدة والمستعملة.

ما الذي تدفعه كل سنة بعد الشراء؟

كل سنة تدفع ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) للبلدية، ونسبتها في إسطنبول 2 بالألف من القيمة الضريبية للشقة، وهي قيمة تحددها البلدية وليست ثمن الشراء. وتدفع شهرياً حصتك من مصاريف المجمع السكني (aidat). وإذا تجاوزت القيمة الضريبية للشقة حداً عالياً، تُفرض عليها أيضاً ضريبة المساكن ذات القيمة العالية.

• ضريبة العقار السنوية: النسبة في القانون 1 بالألف للمساكن، وتُضاعَف داخل حدود البلديات الكبرى مثل إسطنبول، فتصير 2 بالألف. وتُدفع على قسطين: الأول في آذار أو نيسان أو أيار، والثاني في تشرين الثاني.
• ضريبة المساكن ذات القيمة العالية (değerli konut vergisi): تبدأ حين تزيد القيمة الضريبية للشقة على 17,711,000 ليرة، وهو الحد المعمول به منذ 1 كانون الثاني 2026. ومن لا يملك في تركيا إلا مسكناً واحداً معفى منها.
• مصاريف المجمع السكني: قانون ملكية الشقق (الملكية الطابقية) رقم 634 يوزّع أجور البواب والحارس والبستاني بالتساوي بين الملّاك، ويوزّع التأمين والصيانة وأجر المدير وتشغيل المرافق المشتركة بحسب حصة كل شقة من الأرض، ما لم يتفق الملّاك على غير ذلك. ولا يُعفى منها من لا يستعمل المرافق.

إن كنت ستعيش في العراق أغلب السنة، فرتّب من يدفع عنك. المادة 20 من القانون نفسه تفرض على المتأخر في دفع حصته تعويض تأخير بنسبة 5% في الشهر، ويجوز أن يُلاحَق بدعوى أو بالتنفيذ.

كم تكلّف بطاقة الإقامة العقارية بعد الشراء؟

إن طلبت الإقامة بسبب تملّكك الشقة، تدفع كلفة بطاقة الإقامة، وهو 964 ليرة في 2026 لكل الجنسيات، ثم رسم الإقامة الذي تحدده وزارة المالية بحسب الجنسية ومدة الإقامة. هذان مبلغان منفصلان عن مصاريف الطابو، ويُدفعان مع كل طلب إقامة يقدّمه أي فرد من العائلة.

شروط هذه الإقامة، ومَن مِن أفراد العائلة يشملهم الطلب، وأسباب الرفض، شرحناها في مقالنا عن الإقامة العقارية للعائلة على شقة واحدة.

ما الذي تدفعه إذا بعت الشقة لاحقاً؟

عند البيع تصير أنت البائع، فتدفع 2% رسم طابو على الثمن المكتوب. وإذا بعت خلال خمس سنوات من الشراء، فالربح بين ثمن الشراء وثمن البيع يخضع لضريبة الدخل التركية بحسب المادة 80 مكرر من قانونها. وإذا أُعفيت من ضريبة القيمة المضافة وبعت خلال ثلاث سنوات، فتدفعها قبل البيع.

هذه المقالة لا تتناول ما يفرضه العراق على دخل مواطنيه من الخارج؛ اسأل عن ذلك محاسباً في العراق قبل البيع. وخطوات البيع وتحويل الثمن إلى العراق مشروحة في مقال بيع شقتك في تركيا والعودة إلى العراق.

المصاريف كلها في جدول واحد

الجدول يجمع ما سبق بحسب وقت الدفع: يوم التسجيل، ثم كل سنة، ثم مع طلب الإقامة. النسب والمبالغ الثابتة من النصوص الرسمية، والعمود الأخير مثال على ثمن مفترض يعادل 150 ألف دولار، لتعرف حجم كل بند. البنود التي يحدد أجرها السوق مكتوب أمامها «يُسأل عنه».

ما الذي تطلبه من البائع كتابةً قبل العربون؟

قبل أن تدفع العربون، اطلب من البائع ورقة تبيّن الثمن الذي سيُكتب في السند، ومن يدفع كل رسم، وحالة ضريبة القيمة المضافة، ومبلغ مصاريف المجمع السكني الشهرية. هذه الأسئلة يمكن أن ترسلها وأنت في العراق، والجواب المكتوب يحميك يوم التسجيل إذا تغيّر الكلام.

1. ما الثمن الذي سيُكتب في السند، وكم ستصرّف في البنك لمستند DAB؟
2. هل الثمن شامل لضريبة القيمة المضافة، وهل سيُطبَّق إعفاء المادة 13/i؟
3. هل البناء مكتمل وله إجازة سكن، ومن يستخرج بوليصة DASK؟
4. كم مصاريف المجمع السكني الشهرية، وماذا تشمل، ومن يديرها؟
5. ما القيمة الضريبية الحالية للشقة في البلدية؟

وقبل أي دفعة، اقرأ قيد الطابو كما شرحنا في مقالنا عن الشقة المرهونة أو المحجوزة.

ما لا يشمله هذا الحساب

المبالغ الثابتة بالليرة، مثل حد ضريبة المساكن ذات القيمة العالية وكلفة بطاقة الإقامة وأجور معاملة الطابو، تُحدَّث في بداية كل سنة. والرسوم تُدفع بالليرة، فما يعادلها بالدولار يتغير مع سعر الصرف يوم الدفع. ولا يتناول الحساب أجور التحويل من البنوك العراقية ولا الضرائب في العراق. وإن كنت تقارن بدبي، فما يدفعه المشتري هناك فوق السعر مشروح في شروط شراء شقة في دبي للأجانب.

ثمن الشقة نفسه لا نذكره هنا: يحدده البائع ويختلف بين شقة وأخرى في المشروع الواحد، والسعر المعلن ليس دائماً الثمن الذي تتم به الصفقة فعلاً.

أسئلة شائعة

كم رسم الطابو على المشتري الأجنبي في تركيا؟

2% من الثمن المكتوب في سند البيع، ويدفع البائع 2% أخرى. والثمن في بيعك هو مبلغ الليرة في مستند تصريف العملة DAB، ولا يقل الأساس عن القيمة الضريبية التي تسجّلها البلدية للعقار.

هل أستطيع أن أكتب في السند ثمناً أقل لأدفع رسماً أقل؟

لا. دائرة الطابو تكتب في السند المبلغ بالليرة الوارد في مستند DAB الذي يرسله البنك، فالثمن المكتوب هو المبلغ الذي صرّفته فعلاً.

هل أدفع ضريبة سنوية على الشقة؟

نعم، ضريبة العقار السنوية للبلدية، ونسبتها في إسطنبول 2 بالألف من القيمة الضريبية، على قسطين في السنة. ومن يملك مسكناً واحداً فقط في تركيا معفى من ضريبة المساكن ذات القيمة العالية.

هل الشقة الجديدة معفاة من ضريبة القيمة المضافة للعراقي؟

الإعفاء لا يتعلق بالجنسية. شروطه أن تكون أجنبياً غير مقيم في تركيا ضريبياً، وأن يكون البيع الأول للشقة، وأن يُدفع الثمن بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا. وتُستوفى منك الضريبة إذا بعت خلال ثلاث سنوات.

هل يدفع كل فرد من العائلة رسوم الإقامة؟

كل من يقدّم طلب إقامة يدفع كلفة البطاقة ورسم الإقامة الخاص به. كلفة البطاقة في 2026 هي 964 ليرة، والرسم يختلف بحسب الجنسية والمدة.

المصادر والمنهجية

راجعنا النصوص التالية على مواقعها الرسمية في 13 تشرين الأول 2026.

• الأسئلة الشائعة: وثائق البيع ورسومه، التأمين الإلزامي ضد الزلازل، المديرية العامة للطابو والمساحة
• الأسئلة الشائعة للمستثمرين الأجانب: وثائق الأجنبي، مستند تصريف العملة DAB، المترجم المحلَّف، بوابة Your Key Türkiye التابعة للمديرية العامة للطابو
• تملّك الأجانب للعقار: خطوات البيع وإلغاء شرط تقرير التقييم، بوابة Your Key Türkiye
• قانون ضريبة العقار رقم 1319، المواد 8 و30 و42 و44 و46، mevzuat.gov.tr
• قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13/i، mevzuat.gov.tr
• قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 4 والمادة المكررة 80، mevzuat.gov.tr
• قانون الملكية الطابقية رقم 634، المادة 20، mevzuat.gov.tr
• كلفة بطاقة الإقامة ورسومها لسنة 2026، رئاسة إدارة الهجرة التركية

للبحث عن مشروع ابدأ من دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول، وفي صفحة كل مشروع زر لطلب الأسعار الحالية من الشركة؛ واسأل في الطلب نفسه عن حالة ضريبة القيمة المضافة ومصاريف المجمع السكني. وإن كان هدفك الجنسية لا الإقامة، فاقرأ مقالنا عن الحد الأدنى لقيمة العقار للجنسية وسند الملكية.