شروط شراء شقة في دبي للأجانب: أين يحق لك التملك وكم تدفع فوق السعر؟

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

نعم، يستطيع العراقي أن يشتري شقة في دبي ويسجلها باسمه ملكاً حراً، لكن فقط في المناطق التي حدّدها حاكم دبي لتملّك غير المواطنين، وبجواز سفره دون حاجة إلى إقامة. وفوق السعر يدفع المشتري رسم تسجيل لدائرة الأراضي والأملاك قدره 2% من قيمة البيع، ويدفع البائع النسبة نفسها بحسب جدول الدائرة، ثم رسوماً ثابتة بسيطة، وبعد الاستلام رسوم خدمة سنوية لا يجوز الامتناع عنها.

راجعنا نصوص القوانين على موقع التشريعات الرسمي لحكومة دبي، كما راجعنا صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك والمصرف المركزي الإماراتي في 15 تشرين الأول 2026. الروابط في آخر الصفحة.

هل يحق للعراقي تملّك شقة في دبي؟

يحق له ذلك في مناطق التملك الحر وحدها. قانون السجل العقاري في دبي رقم 7 لسنة 2006 يجعل التملك الكامل في الأصل لمواطني الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي، ويسمح لغيرهم، بموافقة الحاكم، بالتملك الحر غير المقيّد بمدة في مناطق يحددها الحاكم، أو بحق انتفاع أو إيجار طويل لا يتجاوز 99 سنة.

نص المادة 4 من القانون لا يذكر جنسية بعينها من غير مواطني الإمارات والخليج، فالعراقي والأردني والهندي تنطبق عليهم القاعدة نفسها. أما المناطق فقد حددتها اللائحة رقم 3 لسنة 2006 بأرقام قطع الأراضي وفق خرائط الدائرة، ومن الأسماء الواردة فيها دبي مارينا ونخلة جميرا وتلال الإمارات وجبل علي والبرشاء جنوب ومردف.

القائمة مكتوبة بأرقام القطع، لا بأسماء المشاريع، لذلك لا يكفي أن يقول لك الوسيط إن المشروع «في منطقة تملك حر». الدليل العملي هو قيد العقار نفسه في الدائرة: الشقة الجاهزة لها رقم أرض ورقم وحدة يظهران في سند الملكية، والشقة قيد الإنشاء يجب أن تُسجَّل في السجل العقاري المبدئي عبر نظام «عقود». اطلب هذه الأرقام قبل أي دفعة.

ما الأوراق التي تحتاجها للتسجيل وأنت تقيم في العراق؟

يكفيك جواز سفر ساري المفعول لإثبات هويتك. تطلب خدمة «تسجيل البيع» لدى دائرة الأراضي والأملاك الهوية الإماراتية للبائع والمشتري، أو جواز سفر ساري المفعول للأجانب غير المقيمين، ومعها، في مناطق التملك الحر، شهادة عدم ممانعة إلكترونية يصدرها المطوّر عبر تطبيق دبي ريست.

وانتبه إلى رسوم الخدمة قبل التسجيل: قانون الملكية المشتركة في دبي يمنع التصرف في الشقة قبل سداد رسوم الخدمة المستحقة عليها. فإذا اشتريت شقة جاهزة من مالكها، فاطلب براءة ذمة تثبت سداد هذه الرسوم قبل أن توقّع.

وفي الشقة قيد الإنشاء يتغير الطرف الذي يسجّل: المطوّر هو من يرفع عقد البيع إلى السجل المبدئي عبر نظام «عقود» الإلكتروني لدى الدائرة، ويُرفق بالطلب نسخةً من جواز سفر المشتري غير المقيم ونسخةً من العقد. وتصلك شهادة التسجيل المبدئي على بريدك الإلكتروني.

كم تدفع فوق سعر الشقة عند التسجيل؟

أكبر بند هو رسم دائرة الأراضي والأملاك: 4% من قيمة البيع، يقسمها جدول الدائرة مناصفةً، 2% على المشتري و2% على البائع، في الشقة الجاهزة والشقة قيد الإنشاء على حدّ سواء. ويُضاف إليه رسوم ثابتة بسيطة، وأجرة مكتب أمين التسجيل الذي ينجز المعاملة، وهي 4,000 درهم تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة إذا بلغت قيمة البيع 500,000 درهم أو أكثر.

مثلاً: في شقة ثمنها مليون درهم تكون حصة المشتري من رسم الدائرة 20,000 درهم. وإذا نصّ العقد على أن تتحمل أنت حصة البائع أيضاً، صارت 40,000 درهم. لذلك اقرأ بند الرسوم في العقد قبل التوقيع، ولا تفترض أن «الرسوم على البائع» لمجرد أن أحداً قال لك ذلك شفهياً.

ويُدفع الرسم بإحدى الطرق التي تذكرها الدائرة: الدفع الإلكتروني، أو منصة سداد دبي، أو محفظة نقودي، أو شيك مصرفي مصدَّق يُسمّى في الإمارات «شيك المدير». وتنجز معاملة تسجيل البيع في مكتب أمين التسجيل في نحو 25 دقيقة إذا اكتملت الأوراق.

ما رسوم الخدمة السنوية وهل يمكن تجنّبها؟

الجواب المختصر: لا. رسوم الخدمة هي حصة الشقة من صيانة الأجزاء المشتركة في العمارة وإدارتها، وقانون ملكية العقارات المشتركة رقم 6 لسنة 2019 يمنع المالك من الامتناع عن دفعها، ولا يعفيه منها حتى التنازل عن حصته في الأجزاء المشتركة. ومبلغها لا يحدده المطوّر وحده، بل تعتمده مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).

وإذا تأخرت في الدفع، فلجهة الإدارة حقّ امتياز على الشقة، أي أن الدين يتعلّق بالشقة نفسها، ولا تُباع قبل سداده. ترسل إليك جهة الإدارة إنذاراً تمهلك فيه 30 يوماً، ثم يُنفَّذ الدين أمام قاضي التنفيذ في مركز فض المنازعات الإيجارية، وقد يأمر القاضي ببيع الشقة في المزاد العلني.

قبل أن تختار مشروعاً، افتح خدمة «مؤشر رسوم الخدمة» على موقع دائرة الأراضي والأملاك: تختار اسم المشروع ونوع الاستخدام والسنة، فتظهر لك الرسوم المعتمدة. قارن بين مشروعين بهذا الرقم، لا بما يكتبه الإعلان.

كيف تتأكد أن المطوّر والمشروع مسجلان؟

قبل دفع العربون تحقّق من ثلاثة أمور رسمية. أولاً: المطوّر الذي يبيع على الخارطة يجب أن يكون مقيداً في سجل المطوّرين لدى الدائرة ومرخصاً، ولا يجوز له الإعلان عن البيع على الخارطة أو المشاركة في معرض داخل الدولة أو خارجها دون إذن كتابي من الدائرة.

ثانياً: خدمة «الاستعلام عن حالة المشروع» تعطيك نسبة إنجاز أي مشروع في دبي فوراً، برقم الأرض أو رقم المشروع أو اسمه، من موقع الدائرة أو تطبيق دبي ريست أو واتساب على الرقم 8004488. ثالثاً: تأكّد أن المشروع حاصل على موافقة الجهات المختصة، لأن قانون السجل المبدئي يُبطل كل عقد بيع على الخارطة في مشروع غير موافَق عليه.

وهناك أمر رابع إذا كان بينك وبين المطوّر وسيط: القانون يعاقب المطوّر الذي يتعامل مع وسيط غير مقيد في سجل الوسطاء لدى الدائرة. فاسأل الوسيط عن رقم تسجيله، واطلب أن تذهب كل دفعة إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع، لا إلى حساب شخصي لأي أحد.

هل يمكن الشراء بقرض من بنك إماراتي؟

القواعد تسمح بذلك، والقرار في النهاية للبنك. أنظمة القروض العقارية الصادرة عن مصرف الإمارات المركزي تضع لغير المواطنين سقفاً: حتى 80% من قيمة أول مسكن إذا كانت قيمته أقل من 5 ملايين درهم، وحتى 70% إذا زادت على ذلك، و60% للمسكن الثاني أو العقار الاستثماري. والعقار المشترى على الخارطة سقفه 50% لكل المشترين.

أطول مدة للقرض 25 سنة، ولا يتجاوز القرض لغير المواطن 7 أضعاف دخله السنوي، ولا يجوز أن تزيد أقساط ديونه كلها على 50% من دخله. ولا تخصّ الأنظمةُ غيرَ المقيمين بنسبة مختلفة، فهذه حدود قصوى فقط، ويبقى لكل بنك أن يقرّر ما إذا كان يقبل دخلاً مصدره العراق.

وللقرض أثر في الإقامة أيضاً: الإقامة الذهبية على عقار مرهون تحتاج رسالة عدم ممانعة من البنك تبيّن المبلغ المدفوع والمتبقي. وتجد الدفعة الأولى بحسب نوع الشراء، وسقف القرض بحسب الدخل، ورسوم تسجيل الرهن بالتفصيل في مقال قرض عقاري في دبي للعراقيين.

هل تعطيك الشقة إقامة في دبي؟

الجواب يتوقف على حالة الشقة وقيمتها. بحسب دائرة الأراضي والأملاك، تُمنح إقامة المستثمر لسنتين لمن يملك العقار وحده، أيّاً كانت قيمته، لكن الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي تشترط أن يكون العقار مكتمل البناء وصالحاً للسكن، وأن يثبت المالك ملاءته المالية أو دخلاً شهرياً لا يقل عن 10,000 درهم.

أما الإقامة الذهبية لعشر سنوات قابلة للتجديد، فشرطها عقار أو أكثر مسجّل باسم المستثمر، لا تقل قيمة شرائه عن مليوني درهم. الشقة قيد الإنشاء لا تكفي لإقامة السنتين ما دامت غير صالحة للسكن، وتكفي للإقامة الذهبية إذا بلغت قيمتها مليوني درهم واشتُريت من مطوّر معتمد، بحسب الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية. وتجد الشروط بالتفصيل، ومنها إقامة أفراد العائلة، في مقال هل يعطي شراء شقة في دبي إقامة؟

الخطوات بالترتيب لشقة جاهزة ولشقة قيد الإنشاء

الترتيب يختلف في نقطة واحدة: من يسجّل. في الشقة الجاهزة تذهب أنت والبائع، أو من ينوب عنكما قانوناً، إلى مكتب أمين التسجيل وتخرجان بسند ملكية إلكتروني. وفي الشقة قيد الإنشاء يسجّل المطوّر عقدك في السجل المبدئي خلال 90 يوماً، ولا تُنقل الشقة إلى السجل العقاري الدائم إلا بعد الإنجاز وبعد أن تسدّد الأقساط كلها. أما حساب الضمان وما يحدث إذا تأخرت في دفع قسط فمشروحان في مقال شراء شقة قيد الإنشاء في دبي بالتقسيط.

1. تأكد أن القطعة في منطقة تملك حر للأجانب، وأن المطوّر مقيد في سجل الدائرة.
2. اطّلع على نسبة إنجاز المشروع وعلى مؤشر رسوم الخدمة في موقع الدائرة.
3. تحقّق في العقد من الطرف الذي يتحمّل رسم الـ2% الخاص بالبائع، ومن يدفع أجرة أمين التسجيل.
4. في الشقة الجاهزة: اطلب ما يثبت سداد رسوم الخدمة وشهادة عدم الممانعة من المطوّر، ثم سجّل البيع في مكتب أمين التسجيل.
5. في الشقة قيد الإنشاء: ادفع إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع، وانتظر شهادة التسجيل المبدئي على بريدك الإلكتروني خلال 90 يوماً من التوقيع.

البيع على الخارطة بالأقساط له قواعد إضافية: ماذا يحدث إذا تأخرت دفعة، أو تعثر المشروع، أو أُلغي. وسنُفرد لها مقالاً مستقلاً.

أسئلة شائعة

هل أحتاج إلى إقامة أو هوية إماراتية لأشتري؟

لا. جواز السفر الساري يكفي للأجنبي غير المقيم في تسجيل البيع وفي التسجيل المبدئي.

هل رسم الـ4% كله على المشتري؟

جدول الدائرة يقسمه 2% على المشتري و2% على البائع. أي اتفاق آخر يجب أن يكون مكتوباً في العقد.

هل يمكن للزوجين التملك معاً؟

نعم. وإذا أرادا إقامة المستثمر على عقار مشترك، فدائرة الأراضي تشترط ألا تقل حصة الشريك عن 400,000 درهم، وتسمح للزوجين بالمشاركة في عقار واحد أو أكثر بشرط تقديم صورة مصدّقة من عقد الزواج.

ماذا لو لم تُدفع رسوم الخدمة على الشقة التي أشتريها؟

الرسوم دين على الشقة نفسها، ولا يجوز التصرف فيها قبل سدادها. اطلب براءة الذمة قبل أن تدفع الثمن.

من أين تبدأ؟

إذا كنت تقارن بين دبي وتركيا، فأول ما يختلف هو الرسوم: في تركيا رسم الطابو على المشتري 2%، وقد شرحناه في مقال المصاريف الإضافية لشراء شقة في تركيا. وطريقة المقارنة بين مشروعين وفق حاجات العائلة هي نفسها في البلدين، وتجدها في دليل المقارنة بين مشروعين سكنيين.

تجد المشاريع الجديدة في دبي مجمّعةً في صفحة المشاريع السكنية في دبي، وكل مشاريع الإمارات في صفحة الإمارات. في صفحة كل مشروع زر لطلب المعلومات، ويمكنك أن تسأل فيه عن رقم الأرض ونسبة الإنجاز ورسوم الخدمة المعتمدة قبل أن تحدّد موعداً لزيارة المشروع.

المصادر والمنهجية

راجعنا المصادر التالية في 15 تشرين الأول 2026. النص الإنجليزي لقوانين دبي على موقع التشريعات ترجمة غير رسمية، والمرجع عند الاختلاف هو النص العربي.

• قانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي، المادة 4، واللائحة رقم 3 لسنة 2006 بتحديد مناطق تملك غير المواطنين، موقع التشريعات في دبي
• قانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، المواد 4 و5 و9 و16
• قانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، المادتان 3 و10
• قانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة، المواد 28 و30 و32
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: تسجيل البيع، وطلب تسجيل البيع المبدئي، والاستعلام عن حالة المشروع، ومؤشر رسوم الخدمة
• طلب إقامة مستثمر (تسكين) وطلب الإقامة الذهبية - مستثمر، دائرة الأراضي والأملاك
• إصدار تأشيرة الأجنبي الذي يملك عقاراً في الدولة، الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي، ودليل الإقامة الذهبية، الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ
• أنظمة القروض العقارية C 31/2013، مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي