تأجير شقتك في تركيا وأنت في العراق: ضريبة الإيجار والعقد والإيجار السياحي

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

نعم، تستطيع أن تؤجر شقتك في تركيا وأنت تعيش في العراق، لكن هناك ثلاثة أمور يجب أن تعرفها قبل ذلك. الشقة التي حصلت بها على الإقامة العقارية لا تُؤجَّر ما دامت الإقامة قائمة عليها. والإيجار اليومي أو الأسبوعي يحتاج ترخيصاً من وزارة الثقافة والسياحة وموافقة كل ملّاك العمارة. وإذا زاد مجموع الإيجار السكني في سنة 2026 على 58 ألف ليرة تركية، وجب التصريح به في إقرار ضريبي وتُدفع عنه ضريبة الدخل في تركيا.

إذا كنت تملك شقة في تركيا وتفكر في تأجيرها بدل تركها فارغة أو بيعها، فهذه الصفحة تشرح ما تحتاج إليه. تتناول أثر الإيجار على الإقامة، وما يقوله القانون في عقد الإيجار والزيادة السنوية، وقواعد الإيجار السياحي، وضريبة الإيجار على من يعيش خارج تركيا وطريقة التصريح بها ودفعها. راجعنا النصوص الرسمية في 15 تشرين الأول 2026، والروابط في آخر الصفحة.

هل يجوز تأجير الشقة التي حصلت بها على الإقامة العقارية؟

لا، ما دامت إقامتك العقارية قائمة على هذه الشقة نفسها. قائمة المستندات الرسمية للإقامة قصيرة الأمد تقول بوضوح إن المسكن لا يُستعمل للإيجار أو لأي غرض يدرّ دخلاً. واستعمال الإقامة لغير الغرض الذي مُنحت له سببٌ لرفض الطلب أو إلغاء الإقامة أو عدم تجديدها.

إذن عليك أن تختار. إذا كانت العائلة تعيش في الشقة بالإقامة العقارية، فلا مجال للتأجير. وإذا عدتم إلى العراق ولم تعودوا تحتاجون الإقامة، فالتأجير ممكن. وعند التجديد يُطلب منك تسجيل عنوانك، ومن يسكن في بيت يملكه يقدّم سند الطابو ووثيقة رقم العنوان (numarataj) التي تصدرها البلدية. أسباب رفض الإقامة وما يحدث بعده شرحناها في مقالنا عن رفض الإقامة العقارية وتجديدها.

ما الذي يحدده القانون في عقد الإيجار الطويل؟

عقد الإيجار السكني في تركيا يحكمه قانون الالتزامات رقم 6098، وأكثر قواعده تحمي المستأجر. التأمين لا يزيد على إيجار ثلاثة أشهر، والزيادة السنوية لها سقف، والمؤجر لا يستطيع إخراج المستأجر لمجرد انتهاء مدة العقد. اعرف هذه القواعد قبل أن تسلّم المفتاح، لأن تغييرها بعد التوقيع صعب.

• التأمين (مبلغ الضمان الذي يُردّ للمستأجر في نهاية العقد): لا يزيد على إيجار ثلاثة أشهر. وإذا كان نقداً، يودعه المستأجر في وديعة لأجل في أحد البنوك، ولا يُسحب إلا بموافقة الطرفين أو بحكم قضائي.
• الزيادة السنوية: يجوز الاتفاق على زيادة الإيجار عند التجديد، بشرط ألا تتجاوز الزيادة متوسط التضخم السنوي، أي معدل تغيّر مؤشر أسعار المستهلك بحسب متوسط الاثني عشر شهراً السابقة. وهذه النسبة تنشرها هيئة الإحصاء التركية كل شهر، فاحسب الزيادة على أساس آخر رقم منشور قبل موعد التجديد.
• بعد خمس سنوات: إذا تجاوزت مدة الإيجار خمس سنوات، يجوز أن تطلب من المحكمة تحديد إيجار جديد بحسب حالة الشقة وأجرة المثل، أي إيجار الشقق المماثلة.

وأكثر ما يفاجئ المالك المقيم في الخارج: إذا لم يُخطِر المستأجرُ المؤجرَ برغبته في الإخلاء قبل نهاية العقد بخمسة عشر يوماً على الأقل، يتجدد العقد تلقائياً سنةً أخرى بالشروط نفسها، والمؤجر لا يملك إنهاءه بحجة انتهاء المدة. بعد عشر سنوات من التمديد فقط يستطيع المؤجر إنهاء العقد دون سبب، بإشعار قبل نهاية سنة التمديد بثلاثة أشهر على الأقل.

وإن احتجت الشقة لسكنك أو لسكن زوجتك أو أولادك أو والديك، فالقانون يسمح بإنهاء العقد بدعوى ترفعها خلال شهر من نهاية مدته. لذلك إن كنت تتوقع العودة إلى الشقة بعد سنة أو سنتين، فاكتب مدة العقد على هذا الأساس، واحتفظ بنسخة موقّعة منه.

هل يجوز الإيجار اليومي أو الأسبوعي؟

الإيجار لمدة 100 يوم أو أقل في المرة الواحدة يُعدّ إيجاراً سياحياً، ولا يجوز دون ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة يُستخرج قبل توقيع أي عقد. وطلب الترخيص يحتاج قراراً بالإجماع من كل ملّاك الشقق في العمارة نفسها، فإذا رفض جار واحد لا يصدر الترخيص.

في المجمّع السكني الذي فيه أكثر من عمارة، يُطلب الإجماع من ملّاك العمارة التي فيها شقتك فقط، وتُرسَل نسخة من الترخيص إلى إدارة المجمّع. وعلى باب الشقة المرخّصة تُعلَّق لوحة تحدد الوزارة شكلها، وتخضع الشقة لقانون الإبلاغ عن هوية النزلاء، والمسؤول عن الإبلاغ صاحب الترخيص. وإذا لم تكن أنت من يدير الإيجار، فلا يجوز أن يديره عنك إلا وكالة سفر من الفئة (A).

والغرامات كبيرة: 100 ألف ليرة عن كل شقة تؤجَّر دون ترخيص، مع مهلة 15 يوماً لاستخراج الترخيص، ثم 500 ألف ليرة إن استمر الإيجار، ثم مليون ليرة. وتُفرض غرامة مليون ليرة أيضاً على من يكتب في كل مرة عقداً مدته أكثر من 100 يوم، لكنه يؤجر الشقة نفسها أكثر من أربع مرات خلال سنة من أول عقد. هذه المبالغ كما في نص القانون رقم 7464 المنشور في 2 تشرين الثاني 2023.

كم ضريبة الإيجار على من يعيش خارج تركيا؟

من لا يقيم في تركيا أكثر من ستة أشهر متصلة في السنة يُعدّ في القانون التركي مكلّفاً ضريبياً غير مقيم (dar mükellef)، ويدفع ضريبة الدخل في تركيا على ما يكسبه فيها فقط، ومنه إيجار شقته. الإيجار السكني حتى 58 ألف ليرة في سنة 2026 معفى ولا يحتاج إقراراً، وما زاد عليه يُصرَّح به في إقرار سنوي.

وانتبه إلى شرط الإعفاء: إذا تجاوز الإيجار الحد ولم تقدّم الإقرار في وقته، أو قدّمته بمبلغ أقل، تخسر الإعفاء كله، أي تُحسب الضريبة على الإيجار من أول ليرة. وإذا قدّمت الإقرار متأخراً قبل أن تكتشف دائرة الضرائب الأمر بنفسها، يبقى لك الحق في الإعفاء.

تخصم مصاريفك من الإيجار الخاضع للضريبة بإحدى طريقتين: المصاريف الفعلية بوثائقها، مثل الصيانة والتأمين وضريبة العقار، أو 15% من الإيجار دون وثائق. ومن اختار نسبة 15% لا يعود إلى المصاريف الفعلية قبل مرور سنتين. أما الإيجار الذي تدفعه أنت لبيتك في العراق، فلا يُخصم من دخل الشقة في تركيا.

وما يبقى بعد الإعفاء والمصاريف تُطبَّق عليه شرائح ضريبة الدخل. وهذه شرائح دخل سنة 2026، والإقرار عنها يُقدَّم في آذار 2027:

وإذا كان المستأجر شركة أو جهة يُلزمها القانون بالاقتطاع، فهي تقتطع من المنبع 20% من الإيجار الإجمالي وتورّدها إلى دائرة الضرائب. وغير المقيم الذي اقتُطعت ضريبة إيجاره كلها بهذه الطريقة لا يقدّم إقراراً سنوياً عنه.

واتفاقيات منع الازدواج الضريبي لا تغيّر هذه القاعدة: حق فرض الضريبة على إيجار العقار للدولة التي يقع فيها، أي تركيا، بحسب قانونها. أما ما يفرضه العراق على هذا الدخل فاسأل عنه محاسباً في العراق.

كيف تقدّم الإقرار وتدفع الضريبة من العراق؟

يُقدَّم إقرار دخل الإيجار عن كل سنة من 1 إلى 31 آذار في السنة التالية، والضريبة تُدفع على قسطين: الأول حتى 31 آذار والثاني حتى 31 تموز. ويمكن تقديمه عبر الإنترنت في نظام الإقرار الجاهز (Hazır Beyan) التابع لإدارة الإيرادات التركية (GİB)، والدخول إليه متاح برقم الأجنبي المكتوب على بطاقة الإقامة.

إذا لم يكن لك ملف ضريبي، فقد تحتاج أولاً إلى فتحه لدى دائرة الضرائب التي تتبعها الشقة، ثم تستعمل النظام. ومن لا يستطيع الدخول إلى النظام يقدّم إقراراً ورقياً إلى الدائرة نفسها، أو يكلّف محاسباً مرخّصاً بتقديمه إلكترونياً. والدفع ممكن من موقع إدارة الإيرادات ببطاقة صادرة عن بنك أجنبي.

ويحق لمن يقيم خارج تركيا أن يحوّل إيجار شقته إلى الخارج عن طريق البنوك دون إذن خاص، كما يحوّل ثمن بيعها.

لماذا يجب أن يصل الإيجار عن طريق البنك؟

القواعد الضريبية التركية تُلزم المؤجر والمستأجر بأن يكون دفع الإيجار وقبضه عن طريق بنك أو مكتب البريد (PTT)، بحوالة أو إيداع أو بطاقة، والوصل البنكي هو الإثبات. ويشمل هذا الإيجار اليومي والأسبوعي أيضاً. ومن يخالف تُفرض عليه غرامة عن كل عملية.

الغرامة 10% من المبلغ، ولا تقل عن 8,700 ليرة للأفراد عن كل عملية، بحسب دليل إدارة الإيرادات الصادر في شباط 2026. فلا تقبل الإيجار نقداً من المستأجر أو من وكيلك، واطلب أن يُكتب في خانة البيان في الحوالة أنها إيجار الشقة عن شهر معيّن. وهذا يحميك أيضاً إذا اختلفت مع المستأجر على ما دُفع.

من يدير الشقة عنك وأنت في العراق؟

تستطيع أن توكّل قريباً أو مكتباً عقارياً ليوقّع العقد ويستلم الشقة ويتابع المستأجر. المكتب الذي يعمل في الوساطة العقارية يجب أن يحمل شهادة ترخيص من وزارة التجارة، ورقمها يُكتب في إعلاناته. تحقق من الرقم على صفحة الاستعلام عن شهادات الترخيص قبل أن تسلّمه المفتاح.

واجعل الوكالة محدودة بالتأجير وإدارة الشقة، لا وكالة عامة تشمل البيع. ويمكنك عزل الوكيل وإلغاء الوكالة في أي وقت، عن طريق كاتب العدل أو برسالة مكتوبة. ومن خارج تركيا تستطيع أن تفعّل خدمة التنبيه بالرسائل النصية لدى المديرية العامة للطابو، فتصلك رسالة عند أي معاملة على شقتك. مخاطر الوكالة العامة شرحناها في مقالنا عن الاحتيال العقاري في تركيا.

أي نوع من الإيجار يناسبك؟

الاختيار يتوقف على ما تريده من الشقة في السنوات القادمة. الإيجار السنوي أبسط إجراءً لكنه يربطك بمستأجر قد يبقى سنوات، والإيجار السياحي يحتاج ترخيصاً وموافقة كل الجيران، وترك الشقة لسكن العائلة يحفظ الإقامة العقارية لأفرادها. وإن كنت تفكر في البيع بدل التأجير فاقرأ مقال بيع شقتك في تركيا والعودة إلى العراق. والجدول التالي يقارن الخيارات الثلاثة بنداً بنداً:

أسئلة شائعة

هل أدفع ضريبة إذا أجّرت الشقة بأقل من 58 ألف ليرة في السنة؟

لا، الإيجار السكني حتى هذا المبلغ في سنة 2026 معفى، ولا تحتاج إلى إقرار. الحد يتغير كل سنة، فتحقق منه قبل آذار.

هل يكفي أن يدفع لي المستأجر نقداً وأعطيه وصلاً؟

لا. القواعد الضريبية تشترط أن يمر الإيجار عبر بنك أو مكتب البريد، والمخالفة غرامتها 10% من المبلغ، مع حد أدنى عن كل عملية.

هل أستطيع إخراج المستأجر حين أعود إلى تركيا؟

ليس لمجرد انتهاء العقد. يمكنك إنهاؤه بدعوى إذا احتجت الشقة لسكنك أو لسكن أسرتك، أو بعد عشر سنوات من التمديد دون سبب. اكتب مدة العقد وفق خطتك منذ البداية.

كم يجوز أن أزيد الإيجار كل سنة؟

لا تتجاوز الزيادة متوسط التضخم السنوي بحسب مؤشر أسعار المستهلك، وهي نسبة تنشرها هيئة الإحصاء التركية شهرياً. وبعد خمس سنوات يمكن أن تحدد المحكمة إيجاراً جديداً.

إذا أجّرت الشقة، هل أفقد الإقامة العقارية؟

الإقامة العقارية لا تُبنى على شقة مؤجَّرة، واستعمال الإقامة لغير غرضها سبب لإلغائها أو عدم تجديدها. قرّر قبل التأجير هل ما زلت تحتاج الإقامة.

المصادر والمنهجية

اعتمدنا على النصوص التالية، وقد راجعناها في 15 تشرين الأول 2026. ويُحدَّث حد الإعفاء وشرائح الضريبة والغرامات بالليرة كل سنة.

• دليل ضريبة الإيجار لغير المقيمين في تركيا، شباط 2026، إدارة الإيرادات التركية (GİB)
• قانون ضريبة الدخل رقم 193، المواد 21 و70 و74 و86 و103، mevzuat.gov.tr
• القانون رقم 7464 الخاص بتأجير المساكن لأغراض سياحية، المواد 1 إلى 4، mevzuat.gov.tr
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المواد 342 و344 و347 و350، mevzuat.gov.tr
• المستندات المطلوبة للإقامة قصيرة الأمد، نظام e-İkamet
• لائحة تطبيق قانون الأجانب والحماية الدولية، المادة 29، mevzuat.gov.tr
• القرار رقم 32 الخاص بحماية قيمة العملة التركية، المادة 16، mevzuat.gov.tr

لم نذكر رقماً محدداً لنسبة الزيادة السنوية للإيجار، لأنها تتغير كل شهر بحسب ما تنشره هيئة الإحصاء التركية. ولم نتناول ضريبة القيمة المضافة على الإيجار السياحي ولا ما يفرضه العراق على دخل مواطنيه من الخارج.

قبل أن تعرض الشقة للإيجار، قرّر أولاً هل تحتاج الإقامة العقارية، ثم اختر بين الإيجار السنوي والسياحي. المصاريف السنوية التي تتحملها بصفتك مالكاً، مثل ضريبة العقار ومصاريف المجمّع، شرحناها في مقالنا عن مصاريف شراء الشقة في تركيا. وإن كنت ما زلت تبحث عن شقة، ففي دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول تجد المشاريع مع زر لطلب المعلومات من كل شركة.