Konut Alırken Dolandırılmamak İçin Kontrol Listesi

Ayrıca satıcının gerçekten malik olduğunu, vekâletnamenin geçerliliğini, emlakçının yetki belgesini ve ilanın doğrulanmış olduğunu resmî araçlarla kontrol edebilirsiniz.

Taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sisteminin kullanımı 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu hâle geliyor. Bu tarih, 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle belirlendi; Ticaret Bakanlığı tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkili.

Konut alımında hangi noktaları kontrol etmelisiniz?

Dolandırıcılığa karşı kontrol beş noktada yapılır: ödeme, satıcının kimliği, vekâlet, aracı ve ilan, projeden alımda sözleşmenin şekli. Her noktanın bir resmî aracı var; tapunuzu satın aldıktan sonra da koruyabilirsiniz.

Teslim gecikmesi ve sözleşmeden dönme haklarını inşaat halindeki projeden daire alma rehberimizde anlattık; bu rehber ödeme ve kimlik tarafına odaklanıyor.

↑ İçindekilere dön

Güvenilir Hesap nasıl çalışır?

Güvenilir Hesap, TKGM ile Takasbank'ın birlikte sunduğu ödeme hizmetidir. Satış bedeli, tapu işlemi tescil edilene kadar Takasbank bünyesinde bloke edilir ve tescil tamamlandığı anda otomatik olarak satıcının hesabına aktarılır; işlem herhangi bir sebeple iptal olursa para alıcıya iade edilir (TKGM, Güvenilir Hesap). Elden ödemede ya da tapudan önce yapılan havalede bu güvence yoktur.

Tapu harcı ve diğer masraflar ayrı bir konudur. TKGM'ye göre Web Tapu'da tahakkuk eden ödemeler çevrim içi yapılır; tapu müdürlüğüne yalnız ıslak imza gereken işlemler için bildirilen randevu saatinde gidilir. Masraf kalemleri için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın.

↑ İçindekilere dön

Güvenli ödeme sistemi ne zaman zorunlu olacak?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 29/4/2026 tarihli değişiklikle eklenen ek 1. maddesine göre nakit, havale veya EFT ile yapılan satış ödemeleri, tapu ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden yapılır. Kural yalnız emlak işletmelerini değil, "işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışlarını" kapsar. Krediyle alımda kredi dışındaki ödemeler sistemden geçer; her işlemde alınan kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan mahsup edilir.

Bakanlığın 28 Eylül açıklamasına göre banka altyapıları hazır olduğunda bir pilot uygulama da öngörülüyor. Zorunluluğun başlamasını beklemeden bugün Güvenilir Hesap'ı kullanarak ödemeyi tapuyla eş zamanlı yapabilirsiniz.

↑ İçindekilere dön

Projeden alırken sözleşmeden önce para istenebilir mi?

Hayır. 6502 sayılı Kanun'un 41/2 maddesine göre satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça sizden hiçbir isim altında ödeme ya da sizi borç altına sokan bir belge isteyemez. Geçerli sözleşme için satışın tapu siciline tescili ya da satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi gerekir (md. 41/1). Satış ofisinde "yeri ayırtmak için" istenen kapora, geçerli sözleşme kurulmadan yapılıyorsa bu kurala aykırıdır.

Projeden alımda üç kural daha var:

• Yapı ruhsatı: Ruhsat alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (Kanun md. 40/3). Ruhsatın alınış tarihi ön bilgilendirme formunda yazar.
• Ön bilgilendirme formu: Sözleşmeden en az bir gün önce verilmelidir; ada, parsel, blok ve teminat bilgisini içerir.
• Aynı dairenin birden fazla kişiye satılması: Bu durumda devir veya teslime kadar hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilirsiniz (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md. 9/5).

↑ İçindekilere dön

Satıcının gerçekten malik olduğunu nasıl doğrularsınız?

En güvenilir yol tapu kaydını resmî kanaldan görmektir. TKGM'ye göre Web Tapu'da malik, kendi taşınmazının bilgilerinin başkası tarafından incelenmesi için yetki verebilir; siz de kaydı kendi e-Devlet şifrenizle incelersiniz. Satıcının gösterdiği tapu fotokopisi ya da ekran görüntüsü bu doğrulamanın yerini tutmaz. Yetki vermekten kaçınan satıcıyla işlemi bir sonraki adıma taşımayın.

Kayıtta beyanlar hanesine de bakın. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, beyanlar hanesine işlenmek üzere idarece en geç yedi gün içinde tapuya bildirilir. Ada ve parselin konumunu TKGM'nin Parsel Sorgu hizmetinde kontrol edebilirsiniz. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımını kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde anlattık.

↑ İçindekilere dön

Vekâletle yapılan satışta nelere dikkat etmelisiniz?

TKGM'nin 2010/7 sayılı Genelge'ye dayanan açıklamasına göre vekâletnamede vekâlet verenin yeni çekilmiş, kimlik tespitine elverişli, yapıştırılmış ve mühürlenmiş vesikalık fotoğrafı bulunmalıdır; fotoğrafı yalnız tel zımbayla tutturulmuş vekâletname kabul edilmez. Vekâletten azil ise hiçbir şekle bağlı değildir: noter aracılığıyla yapılabileceği gibi dilekçe, mektup ve faksla da yapılabilir.

Alıcı için sonucu şudur: elinizdeki vekâletname kopyası, vekilin işlem günü hâlâ yetkili olduğunu tek başına göstermez. Vekâlet verenle doğrudan iletişim kurmaya çalışın; işlemin tapu müdürlüğünde yapılmasını ve ödemenin tescille eş zamanlı olmasını şart koşun.

↑ İçindekilere dön

Emlakçının yetkisini ve ilanın doğruluğunu nasıl kontrol edersiniz?

Taşınmaz ticareti yalnız yetki belgesine sahip işletmelerce yapılabilir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 5/1). Yetki belgesini Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'nde (TTBS) belge numarası, işletme unvanı ve il ile sorgulayabilirsiniz. İlanda yetki belgesi numarası, işletme adı ve il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri bulunmak zorundadır; emlak işletmesi yetkili olmadığı bir taşınmaz için ilan veremez (md. 14/2-i ve j).

Yönetmelik'in 12/2-ç maddesine göre ilan platformları, taşınmazın ilan verene ya da yakınlarına ait olduğunu veya ilan verenin malik tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak zorundadır. Bakanlık bunu Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile yapıyor: ilanı yalnız malik, malikin birinci ve ikinci derece yakınları, eşi ya da malikin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği emlak işletmesi verebiliyor (Ticaret Bakanlığı, EİDS açıklaması).

Aracıyla imzalanan yetkilendirme sözleşmesinde taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumu ile üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı yazılmak zorundadır (md. 15/3). Binanın kentsel dönüşüm durumu gibi bilgileri de sözleşmede yazılı isteyin. Hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez (md. 20).

↑ İçindekilere dön

Satın aldıktan sonra tapunuzu nasıl korursunuz?

Tapu adınıza geçtiği gün iki önlem alın. e-Devlet'te Tapu Telefon Bilgileri Beyanı verirseniz, adınıza kayıtlı taşınmazlarda işlem yapıldığında beyan ettiğiniz numaraya mesaj gönderilir. Web Tapu'da ise bizzat gelmediğiniz sürece taşınmazınızda işlem yapılmamasına yönelik beyan tesis edebilirsiniz; TKGM bunu sahtecilik girişimlerine karşı bir tedbir olarak tanımlıyor. Beyan yine Web Tapu'dan kaldırılabilir; ileride satış yapacaksanız işlemden önce kaldırmayı planlayın.

↑ İçindekilere dön

Hangi riskler bu araçlarla tamamen ortadan kalkmaz?

Resmî araçlar riskin önemli kısmını kapatır, ama hepsini kapatmaz:

• Zorunluluk henüz başlamadı: 1 Aralık 2026'ya kadar yapılan satışlarda güvenli ödeme sistemi zorunlu değil; Güvenilir Hesap'ı kullanmak sizin tercihinize kalıyor.
• Vekâlet: Vekilin yetkisi işlem günü sona ermiş olabilir.
• Platform dışı teklif: Doğrulama yükümlülüğü ilan platformlarına aittir; telefonla ya da doğrudan mesajla gelen teklif bu ön doğrulamadan geçmiş olmaz.
• Proje riski: Geliştiricinin teslim yükümlülüğü ödeme güvencesinden ayrı bir konudur; teminat türünü ön bilgilendirme formunda görün.

↑ İçindekilere dön

Kimler için hangi kontrol daha kritik?

Her alıcı ödemeyi tapuyla eş zamanlı yapmalıdır; diğer kontrollerin ağırlığı alım biçimine göre değişir.

Yabancı uyruklu alıcılar için ek kurallar yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizde, birinci el ile ikinci el alım farkları birinci el ve ikinci el konut rehberimizde yer alıyor.

↑ İçindekilere dön

Dolandırılmamak için kontrol listesi

Liste kontrolleri işlem sırasına göre dizer. Her maddeyi resmî bir araçla ya da yazılı belgeyle kapatın; bir madde kapanmıyorsa ödeme yapmayın ve eksik bilgiyi yazılı isteyin.

1. İlandaki yetki belgesi numarasını TTBS'de sorgulayın.
2. İlanda il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisinin yazdığını kontrol edin.
3. Ada ve parseli TKGM Parsel Sorgu'da açıp konumu doğrulayın.
4. Satıcıdan Web Tapu üzerinden inceleme yetkisi isteyin; malik adını ve beyanlar hanesini görün.
5. Karşı taraf vekille işlem yapıyorsa vekâletnamenin fotoğraflı ve mühürlü olduğunu kontrol edin; vekâlet verene ulaşmaya çalışın.
6. Projeden alıyorsanız yapı ruhsatını ve ön bilgilendirme formunu imzadan en az bir gün önce alın.
7. Geçerli sözleşme kurulmadan kapora ya da ödeme yapmayın.
8. Satış bedelini TKGM Güvenilir Hesap üzerinden, tescille eş zamanlı ödeyin.
9. Tapu masraflarını Web Tapu'da tahakkuk üzerinden ödeyin.
10. Tapu adınıza geçtiği gün e-Devlet'te Tapu Telefon Bilgileri Beyanı verin.
11. Web Tapu'da "bizzat gelmeden işlem yapılmasın" beyanını tesis edin.

↑ İçindekilere dön

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Projeden alımda güvenli süreç, geliştiriciyle yazılı iletişim kurmak ve sözleşmeden önce istenen belgeleri almakla başlar. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi doğrudan projenin geliştiricisine iletir; formu kullanırken hiç kimseye ödeme yapmanız gerekmez.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Örneğin Medyan Kadıköy için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Benesta Benleo Park için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz. Talebinize yapı ruhsatı tarihini, teminat türünü ve ödemenin hangi kanaldan yapılacağını da ekleyin.

satisofisi.com hukuki danışmanlık vermez. Kadıköy ve Üsküdar projelerini karşılaştırıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimize bakabilirsiniz.

Satış ofisine gitmeden önce hangi soruları soracağınızı ve hangi belgeleri isteyeceğinizi sıfır konutta sorulacak sorular ve belgeler listemizde topladık.

↑ İçindekilere dön

Sık sorulan sorular

Güvenli ödeme sistemi şu an zorunlu mu?

Hayır. Yönetmeliğe göre 1 Aralık 2026'ya kadar yapılan satışlarda zorunlu değil. İlk tarih 1/7/2026 idi; 26 Haziran 2026 duyurusuyla 1 Ekim 2026'ya ertelendi, 1 Ekim 2026'daki yönetmelik değişikliğiyle 1/12/2026 oldu. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir.

Güvenilir Hesap'ta işlem iptal olursa param ne olur?

TKGM'ye göre para alıcıya iade edilir; satıcıya aktarım yalnız tescil tamamlandığında yapılır.

Satıcı tapu fotokopisi gösterdi; yeterli mi?

Hayır. Malik, Web Tapu üzerinden kaydın sizin tarafınızdan incelenmesi için yetki verebilir; kaydı kendi e-Devlet şifrenizle görün.

Emlakçının yetki belgesi olup olmadığını nereden öğrenirim?

Ticaret Bakanlığı'nın TTBS sisteminde yetki belgesi numarası, işletme unvanı ve il ile sorgulayabilirsiniz.

Vekâletname ile tapuda satış yapılabilir mi?

Yapılabilir, ancak vekâletnamede vekâlet verenin yapıştırılmış ve mühürlenmiş, yeni çekilmiş vesikalık fotoğrafı bulunmalıdır. Azil şekle bağlı olmadığından vekilin işlem günü hâlâ yetkili olduğunu ayrıca doğrulamaya çalışın.

Tapumda benden habersiz işlem yapılırsa nasıl haberim olur?

Tapu adınıza geçer geçmez e-Devlet üzerinden telefon numaranızı tapu kaydına bildirin; bundan sonra taşınmazınızda yapılan her işlem için bu numaraya SMS gelir.

Projeden alırken kapora istenirse ne yapmalıyım?

Geçerli sözleşme kurulmadan satıcı hiçbir ad altında ödeme isteyemez. Geçerli sözleşme, tapuya tescil edilen satış ya da noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir.

Telefonla ya da mesajla gelen bir satış teklifine güvenebilir miyim?

Doğrudan gelen bir teklif ilan platformlarının doğrulamasından geçmiş olmaz. Satıcının malik olduğunu Web Tapu ile doğrulamadan ve ödemeyi tescille eş zamanlı yapmadan işlem yapmayın.

↑ İçindekilere dön

Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor

Bağlantıların hepsi 26 Ekim 2026'da kontrol edildi. Güvenli ödeme sisteminin başlangıç tarihi Bakanlıkça uzatılabileceği için işlem gününde güncel metne bakın.

• Güvenilir Hesap'ın işleyişi, bedelin Takasbank'ta bloke kalması ve iptalde iade: TKGM, Güvenilir Hesap.
• Güvenli ödeme sistemi (ek md. 1), kredi ve kullanım bedeli, 1/12/2026 başlangıcı ve üç aylık uzatma yetkisi (geçici md. 1/10), yetki belgesi şartı (md. 5/1), ilan platformlarının doğrulama yükümlülüğü (md. 12/2-ç), ilan kuralları (md. 14/2-i, j), yetkilendirme sözleşmesi (md. 15/3), %4 hizmet bedeli (md. 20): Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Başlangıç tarihinin 1/12/2026 olarak değiştirilmesi: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmî Gazete, 1 Ekim 2026, Sayı 33387.
• Tarihin yeniden belirlenmesi kararı ve pilot uygulama: Ticaret Bakanlığı basın açıklaması, 28 Eylül 2026.
• 1 Ekim 2026'ya erteleme: Ticaret Bakanlığı duyurusu, 26 Haziran 2026.
• EİDS ve ilanı kimlerin verebileceği: Ticaret Bakanlığı, doğrulanmış ilan açıklaması.
• Yetki belgesi sorgusu (belge numarası, unvan, il): Ticaret Bakanlığı TTBS, Yetki Belgesi Sorgulama.
• Sözleşmeden önce ödeme yasağı ve geçerli sözleşmenin şekli (md. 41), yapı ruhsatı ve ön bilgilendirme formu (md. 40): 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Ön bilgilendirme formunun içeriği (md. 5) ve aynı konutun birden fazla kişiye satılmasında dönme hakkı (md. 9/5): Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• İmar aykırılığının yedi gün içinde tapuya bildirilmesi: 3194 sayılı İmar Kanunu md. 32, Mevzuat Bilgi Sistemi.
• Vekâletnamede fotoğraf şartı (2010/7 sayılı Genelge), azlin şekle bağlı olmaması, Tapu Telefon Bilgileri Beyanı, Web Tapu inceleme yetkisi ve "bizzat gelmeden işlem yapılmasın" beyanı: TKGM, Sıkça Sorulan Sorular.
• Web Tapu'da çevrim içi ödeme ve yalnız ıslak imza için randevu: TKGM, Web Tapu.
• Ada ve parsel konum sorgusu: TKGM, Parsel Sorgulama.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.

↑ İçindekilere dön