Konut Alırken Dolandırılmamak İçin Kontrol Listesi

Konut alımında dolandırıcılığa karşı en etkili önlem, paranın ve tapunun aynı anda el değiştirmesidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Güvenilir Hesap hizmetinde satış bedeli tescil tamamlanana kadar Takasbank'ta bloke tutulur ve tescil anında satıcıya aktarılır. Buna ek olarak satıcının gerçekten malik olduğunu, vekâletnamenin geçerliliğini, emlakçının yetki belgesini ve ilanın doğrulanmış olduğunu resmî araçlarla kontrol edebilirsiniz.

Kısa cevap: tapu tescilinden önce satıcıya ya da aracıya elden, havaleyle veya EFT ile para göndermeyin; projeden alıyorsanız geçerli sözleşme kurulmadan kapora vermeyin. Taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sisteminin zorunlu olması için şimdiye kadar üç ayrı başlangıç tarihi açıklandı; Ticaret Bakanlığı 28 Eylül 2026'da yeni tarihin 01.12.2026 olarak belirlenmesinin kararlaştırıldığını, bunun yapılacak bir yönetmelik değişikliğiyle hayata geçeceğini duyurdu. Aşağıda her kontrol noktası, kullanacağınız resmî araç ve sırası anlatılıyor.

Konut alımında hangi noktaları kontrol etmelisiniz?

Dolandırıcılığa karşı kontrol beş noktada yapılır: ödemenin tapuyla eş zamanlı yapılması, satıcının malik ya da geçerli vekil olması, aracının yetki belgesi, ilanın doğrulanmış olması ve projeden alımda sözleşmenin şekli. Her noktanın bir resmî aracı var; tapu kaydınızı satın aldıktan sonra da SMS bildirimi ve Web Tapu beyanıyla koruyabilirsiniz.

Proje mağduriyeti ve teslim gecikmesi, konut alıcılarının sık dile getirdiği kaygılar arasında. Teslim ve dönme haklarını inşaat halindeki projeden daire alma rehberimizde ayrıca anlattık; bu rehber ödeme ve kimlik tarafına odaklanıyor.

Güvenilir Hesap nasıl çalışır?

Güvenilir Hesap, TKGM'nin sunduğu ödeme hizmetidir. Satış bedeli, tapu işlemi tescil edilene kadar Takasbank bünyesinde tarafsız bir alanda bloke edilir ve tescil tamamlandığı anda sistem tarafından otomatik olarak satıcının hesabına aktarılır. İşlem herhangi bir sebeple iptal olursa para alıcıya iade edilir.

Hizmetin işleyişi TKGM'nin Güvenilir Hesap sayfasında anlatılıyor (TKGM, Güvenilir Hesap). Alıcı açısından anlamı şudur: para, tapu adınıza geçmeden satıcıya ulaşmaz; tapu geçmezse para size döner. Elden ödemede ya da tapudan önce yapılan havalede bu güvence yoktur.

Tapu harcı ve diğer tapu masraflarının ödemesi ayrı bir konudur. TKGM'ye göre Web Tapu'da tahakkuk eden ödemeler çevrim içi yapılır ve yalnız ıslak imza gereken işlemler için bildirilen randevu saatinde tapu müdürlüğüne gidilir. Masraf kalemleri için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın.

Güvenli ödeme sistemi ne zaman zorunlu olacak?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, nakit, havale veya EFT ile yapılan satış ödemelerinin tapu ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden yapılmasını öngörüyor. Zorunlu başlangıç için üç tarih açıklandı: yönetmelikte 1/7/2026, 26 Haziran 2026 duyurusuyla 1 Ekim 2026 ve 28 Eylül 2026 açıklamasıyla 01.12.2026.

Hüküm, 29/4/2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle eklenen ek 1. maddededir (Mevzuat Bilgi Sistemi, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Kural yalnız emlak işletmelerini değil, "işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışlarını" kapsar. Krediyle alımda kredi dışındaki ödemeler sistem üzerinden yapılır; her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve bu bedel satıcıya aktarılan tutardan mahsup edilir.

Ticaret Bakanlığı'nın 28 Eylül 2026 tarihli açıklamasında, sistemin zorunlu uygulama başlangıç tarihinin 01.12.2026 olarak yeniden belirlenmesinin kararlaştırıldığı ve bunun yapılacak yönetmelik değişikliğiyle gerçekleşeceği belirtiliyor (Ticaret Bakanlığı basın açıklaması, 28 Eylül 2026). Açıklamaya göre banka altyapıları hazır olduğunda pilot uygulama öngörülüyor. Önceki erteleme 26 Haziran 2026 duyurusuyla yapılmıştı (Ticaret Bakanlığı duyurusu, 26 Haziran 2026).

Pratik sonuç: zorunluluğun hangi tarihte başlayacağını beklemeden, bugün TKGM'nin Güvenilir Hesap hizmetini kullanarak ödemeyi tapuyla eş zamanlı yapabilirsiniz. Tarih yeniden değişebileceği için işlem gününde Ticaret Bakanlığı'nın güncel duyurusuna bakın.

Projeden alırken sözleşmeden önce para istenebilir mi?

Hayır. 6502 sayılı Kanun'a göre projeden alımda geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı sizden hiçbir isim altında ödeme yapmanızı ya da sizi borç altına sokan bir belge vermenizi isteyemez. Geçerli sözleşme, kat irtifakının adınıza tapuya tescili ile birlikte yazılı sözleşme ya da noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir.

Kural 6502 sayılı Kanun'un 41/2 maddesindedir (Mevzuat Bilgi Sistemi, 6502 sayılı Kanun). Satış ofisinde "yeri ayırtmak için" istenen kapora, geçerli sözleşme kurulmadan yapılıyorsa bu kurala aykırıdır.

Projeden alımda dolandırıcılığa karşı üç kural daha var:

• Yapı ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (Kanun md. 40/3). Ruhsatın alınış tarihi ön bilgilendirme formunda yazar.
• Ön bilgilendirme formu: Sözleşmeden en az bir gün önce verilmelidir; ada, parsel, blok ve teminat bilgisini içerir.
• Aynı dairenin birden fazla kişiye satılması: Bu durumda devir veya teslime kadar hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilirsiniz (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md. 9/5).

Satıcının gerçekten malik olduğunu nasıl doğrularsınız?

En güvenilir yol tapu kaydını resmî kanaldan görmektir. Web Tapu'da malik, kendi taşınmazının bilgilerinin alıcı gibi başka biri tarafından incelenmesi için yetki verebilir; siz de kaydı kendi e-Devlet şifrenizle incelersiniz. Satıcının gösterdiği tapu fotokopisi ya da ekran görüntüsü bu doğrulamanın yerini tutmaz.

Web Tapu'nun bu özelliği TKGM'nin Web Tapu sayfasında anlatılıyor (Web Tapu). Satıcıdan yetki vermesini isteyin; yetki vermekten kaçınan bir satıcı, işlemi bir sonraki adıma taşımadan önce açıklama yapmalıdır.

Tapu kaydında malikin adıyla birlikte beyanlar hanesine de bakın. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, beyanlar hanesine işlenmek üzere idarece en geç yedi gün içinde tapuya bildirilir. Ada ve parselin gerçek konumunu da TKGM'nin Parsel Sorgu hizmetinde kontrol edebilirsiniz. Tapu kaydındaki kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımını kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde anlattık.

Vekâletle yapılan satışta nelere dikkat etmelisiniz?

Satış vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekâletnamenin şekline ve güncelliğine bakın. TKGM'ye göre vekâletnamede vekâlet verenin yeni çekilmiş, kimlik tespitine elverişli, yapıştırılmış ve mühürlenmiş vesikalık fotoğrafı bulunmalıdır; fotoğrafı yalnız tel zımbayla tutturulmuş vekâletname kabul edilmez. Vekâletten azil ise hiçbir şekle bağlı değildir.

Her iki kural da TKGM'nin sık sorulan sorular sayfasında, 2010/7 sayılı Genelge'ye dayanarak açıklanıyor (TKGM, Sıkça Sorulan Sorular). TKGM'ye göre azil noter aracılığıyla yapılabileceği gibi dilekçe, mektup ve faksla da yapılabilir.

Bu ikinci kuralın alıcı için sonucu önemlidir: azil şekle bağlı olmadığından, elinizde gösterilen vekâletname kopyası, vekilin işlem günü hâlâ yetkili olduğunu tek başına göstermez. Vekâlet verenle doğrudan iletişim kurmaya çalışın ve işlemin tapu müdürlüğünde yapılmasını, ödemenin de tescille eş zamanlı olmasını şart koşun.

Emlakçının yetkisini ve ilanın doğruluğunu nasıl kontrol edersiniz?

Türkiye'de taşınmaz ticareti yalnız Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi almış işletmelerce yapılabilir. Yetki belgesini Bakanlığın Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi'nde (TTBS) belge numarası, işletme unvanı ve il ile sorgulayabilirsiniz. İlanlarda yetki belgesi numarası, işletme adı ve il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri bulunmak zorundadır.

Yetki şartı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 5/1 maddesinde, ilan kuralları 14/2 maddesindedir. Yönetmelik ayrıca emlak işletmesinin alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı bir taşınmaz için ilan veremeyeceğini açıkça yazar (md. 14/2-j).

İlanın malikin bilgisi dahilinde verilip verilmediğini doğrulayan ikinci bir mekanizma var. Yönetmelik'in 12/2-ç maddesine göre ilan platformları, ilandaki taşınmazın ilan verene ya da yakınlarına ait olduğunu veya ilan verenin malik tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak zorundadır. Ticaret Bakanlığı bu doğrulamayı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ile yapıyor: ilan yalnız malik, malikin birinci ve ikinci derece yakınları, eşi ya da malikin sistem üzerinden yetkilendirdiği emlak işletmesi tarafından verilebiliyor (Ticaret Bakanlığı, EİDS açıklaması).

Aracıyla yetkilendirme sözleşmesi imzalıyorsanız, Yönetmelik'in 15/3 maddesi sözleşmede taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumunun ve üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığının yer almasını zorunlu tutar. Bir emlakçının binanın kentsel dönüşüme gireceğini saklayıp saklayamayacağı alıcıların sorduğu bir konu; bu bilgileri sözleşmede yazılı isteyin. Hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü geçemez.

Satın aldıktan sonra tapunuzu nasıl korursunuz?

Tapu adınıza geçtikten sonra iki resmî önlem alabilirsiniz. e-Devlet'te Tapu Telefon Bilgileri Beyanı verirseniz, adınıza kayıtlı taşınmazlar üzerinde işlem yapıldığında beyan ettiğiniz numaraya SMS gönderilir. Web Tapu üzerinden de, bizzat gelmediğiniz sürece taşınmazınızda işlem yapılmamasına yönelik beyan tesis edebilir veya kaldırabilirsiniz.

SMS bildirimi TKGM'nin sık sorulan sorular sayfasında, "bizzat gelmeden işlem yapılmasın" beyanı Web Tapu sayfasında açıklanıyor. TKGM, Web Tapu'daki bu beyanı sahtecilik girişimlerine karşı önemli bir tedbir olarak tanımlıyor.

İki önlemin sırası şöyle olabilir: tapu işlemi tamamlandığı gün e-Devlet'te telefon beyanını verin; ardından Web Tapu'da beyanı tesis edin. Beyanı kaldırmak da yine Web Tapu üzerinden mümkündür, bu nedenle ileride satış yapacağınızda işlem öncesinde beyanı kaldırmayı planlayın.

Hangi riskler bu araçlarla tamamen ortadan kalkmaz?

Resmî araçlar riskin önemli kısmını kapatır, ama hepsini kapatmaz. Güvenli ödeme sisteminin zorunlu başlangıcı henüz yürürlüğe girmedi, vekâlet azli herhangi bir şekilde yapılabildiği için vekâletname kopyası güncelliği göstermez ve tapu kaydı binanın teslim takvimini söylemez. Bu boşlukları sizin kontrolleriniz kapatır.

• Zorunluluk henüz yok: 28 Eylül 2026 itibarıyla güvenli ödeme sistemi zorunlu olarak uygulanmıyor; Güvenilir Hesap'ı kullanmak sizin tercihinize kalıyor.
• Tapu dışı ödeme: Tapu müdürlüğü dışında yapılan her ödeme, Güvenilir Hesap'ın güvencesinin dışındadır.
• Vekâlet: Vekilin yetkisi işlem günü sona ermiş olabilir.
• Platform dışı teklif: Yönetmelikteki doğrulama yükümlülüğü ilan platformlarına aittir; telefonla ya da doğrudan mesajla gelen bir teklif bu ön doğrulamadan geçmiş olmaz.
• Proje riski: Geliştiricinin teslim yükümlülüğü ödeme güvencesinden ayrı bir konudur; teminat türünü ön bilgilendirme formunda görün.

Kimler için hangi kontrol daha kritik?

Her alıcı ödemeyi tapuyla eş zamanlı yapmalıdır; diğer kontrollerin ağırlığı alım biçimine göre değişir. Projeden alan için sözleşme şekli ve ruhsat, ikinci el alan için malik doğrulaması, vekille işlem yapan için vekâletname, emlakçıyla çalışan için yetki belgesi ve ilan doğrulaması öne çıkar. Yurt dışından işlem yapan alıcı için vekâlet ve ödeme kontrolü birlikte önemlidir.

Yabancı uyruklu alıcılar için ek kurallar yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimizde, birinci el ile ikinci el alım farkları birinci el ve ikinci el konut rehberimizde yer alıyor.

Dolandırılmamak için kontrol listesi

Aşağıdaki liste yukarıdaki kontrolleri işlem sırasına göre dizer. Her maddeyi resmî bir araçla ya da yazılı belgeyle kapatın; satıcının ya da aracının sözlü güvencesini kontrol edilmiş saymayın. Bir madde kapanmıyorsa ödeme yapmayın, işlemi durdurun ve eksik bilgiyi yazılı olarak isteyin.

1. İlandaki yetki belgesi numarasını TTBS'de sorgulayın.
2. İlanda il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisinin yazdığını kontrol edin.
3. Ada ve parseli TKGM Parsel Sorgu'da açıp konumu doğrulayın.
4. Satıcıdan Web Tapu üzerinden inceleme yetkisi isteyin; malik adını ve beyanlar hanesini görün.
5. Karşı taraf vekille işlem yapıyorsa vekâletnamenin fotoğraflı ve mühürlü olduğunu kontrol edin; vekâlet verene ulaşmaya çalışın.
6. Projeden alıyorsanız yapı ruhsatını ve ön bilgilendirme formunu imzadan en az bir gün önce alın.
7. Geçerli sözleşme kurulmadan kapora ya da ödeme yapmayın.
8. Satış bedelini TKGM Güvenilir Hesap üzerinden, tescille eş zamanlı ödeyin.
9. Tapu masraflarını Web Tapu'da tahakkuk üzerinden ödeyin.
10. Tapu adınıza geçtiği gün e-Devlet'te Tapu Telefon Bilgileri Beyanı verin.
11. Web Tapu'da "bizzat gelmeden işlem yapılmasın" beyanını tesis edin.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Projeden alımda güvenli sürecin başlangıcı, geliştiriciyle yazılı iletişim kurmak ve sözleşmeden önce istenen belgeleri resmî kanaldan almaktır. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi doğrudan projenin geliştiricisine iletir; formu kullanırken hiç kimseye ödeme yapmanız gerekmez.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. Örneğin 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızda Kadıköy Fikirtepe'de 1+0'dan 4+1'e daire tipleri görünen Medyan Kadıköy için fiyat ve ödeme planı talebi ya da Benesta Benleo Park için talep formu üzerinden başlayabilirsiniz. Talebinize yapı ruhsatı tarihini, teminat türünü ve ödemenin hangi kanaldan yapılacağını da ekleyin.

satisofisi.com hukuki danışmanlık vermez. Ödemeyi yalnız geçerli sözleşme kurulduktan sonra ve tapu tesciliyle eş zamanlı yapın; bu sıranın dışında ödeme isteyen bir mesaja kimden gelirse gelsin itibar etmeyin. Kadıköy ve Üsküdar projelerini karşılaştırıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimize bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Güvenli ödeme sistemi şu an zorunlu mu?

28 Eylül 2026 itibarıyla hayır. Yönetmelikteki başlangıç tarihi 1/7/2026 idi, 26 Haziran 2026 duyurusuyla 1 Ekim 2026'ya ertelendi; Ticaret Bakanlığı 28 Eylül 2026'da yeni tarihin 01.12.2026 olarak belirlenmesinin kararlaştırıldığını ve bunun yapılacak bir yönetmelik değişikliğiyle uygulanacağını açıkladı.

Güvenilir Hesap'ta işlem iptal olursa param ne olur?

TKGM'ye göre işlem herhangi bir sebeple iptal olursa para alıcıya iade edilir. Satıcıya aktarım yalnız tapu tescili tamamlandığında yapılır.

Satıcı tapu fotokopisi gösterdi; yeterli mi?

Hayır. Tapu kaydını resmî kanaldan görmeniz gerekir. Malik, Web Tapu üzerinden kaydın sizin tarafınızdan incelenmesi için yetki verebilir; siz de kendi e-Devlet şifrenizle incelersiniz.

Emlakçının yetki belgesi olup olmadığını nereden öğrenirim?

Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi'nde (TTBS) yetki belgesi numarası, işletme unvanı ve il ile sorgulayabilirsiniz. İlanda yetki belgesi numarasının yazılması da zorunludur.

Vekâletname ile tapuda satış yapılabilir mi?

Yapılabilir, ancak vekâletnamede vekâlet verenin yapıştırılmış ve mühürlenmiş, yeni çekilmiş vesikalık fotoğrafı bulunmalıdır. Azil şekle bağlı olmadığından vekilin işlem günü hâlâ yetkili olduğunu ayrıca doğrulamaya çalışın.

Tapumda benden habersiz işlem yapılırsa nasıl haberim olur?

e-Devlet'te Tapu Telefon Bilgileri Beyanı verirseniz, adınıza kayıtlı taşınmazlarda işlem yapıldığında beyan ettiğiniz numaraya SMS gönderilir.

Projeden alırken kapora istenirse ne yapmalıyım?

Geçerli sözleşme kurulmadan satıcı hiçbir ad altında ödeme isteyemez. Geçerli sözleşme, tapuda kat irtifakı tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme ya da noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir.

Telefonla ya da mesajla gelen bir satış teklifine güvenebilir miyim?

İlan doğrulama yükümlülüğü ilan platformları için öngörülmüştür; doğrudan gelen bir teklif bu doğrulamadan geçmiş olmaz. Hangi kanaldan gelirse gelsin, satıcının malik olduğunu Web Tapu ile doğrulamadan ve ödemeyi tescille eş zamanlı yapmadan işlem yapmayın.

Kaynaklar ve yöntem

Bu rehberdeki kurallar ve tarihler 28 Eylül 2026'da aşağıdaki resmî kaynaklardan kontrol edildi. Güvenli ödeme sisteminin başlangıç tarihi, Bakanlığın 28 Eylül 2026 açıklamasında yapılacağı bildirilen yönetmelik değişikliğine bağlıdır; değişiklik yayımlandığında bu rehber güncellenecek.

• Güvenilir Hesap: TKGM, Güvenilir Hesap
• Güvenli ödeme sistemi, emlak işletmesi yetkisi, ilan kuralları, yetkilendirme sözleşmesi ve hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Mevzuat Bilgi Sistemi
• Başlangıç tarihinin yeniden belirlenmesi: Ticaret Bakanlığı basın açıklaması, 28 Eylül 2026 ve Ticaret Bakanlığı duyurusu, 26 Haziran 2026
• Elektronik İlan Doğrulama Sistemi: Ticaret Bakanlığı açıklaması
• Yetki belgesi sorgulama: Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi (TTBS)
• Web Tapu, SMS bildirimi, vekâletname kuralları: Web Tapu, TKGM, Sıkça Sorulan Sorular, TKGM Parsel Sorgulama
• Projeden alımda sözleşme ve ruhsat kuralları: 6502 sayılı Kanun, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
• İmar aykırılığının tapuya bildirilmesi: 3194 sayılı İmar Kanunu

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.