Wohnung in der Türkei verkaufen: Ablauf beim Grundbuchamt, Steuer und Geldtransfer

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Eine Wohnung in der Türkei verkaufen Sie beim türkischen Grundbuchamt (Tapu), nicht beim Notar. Den Termin beantragen Sie online, Käufer und Verkäufer unterschreiben vor dem Grundbuchbeamten, und mit der Unterschrift geht das Eigentum über. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils eine eigene Grundbuchgebühr von 2 %. Steuer auf den Veräußerungsgewinn fällt in der Türkei nur an, wenn zwischen Eintragung und Verkauf weniger als fünf Jahre liegen.

Im Folgenden geht es um die Unterlagen, die Frage, ob Sie anreisen müssen, die Kosten auf Verkäuferseite, die türkische Steuer und den Weg des Erlöses nach Deutschland. Stand der Angaben: 15.10.2026.

Wie läuft der Verkauf beim Grundbuchamt ab?

Abgewickelt wird der Verkauf in einem einzigen Termin beim Grundbuchamt, bei dem Käufer und Verkäufer die Urkunde unterschreiben. Vorher stellen Sie den Antrag über das Online-Portal Web Tapu. Das Amt prüft die Unterlagen, teilt die Gebühren per SMS mit und gibt nach der Zahlung einen Termin zur Unterzeichnung. Einen Notarvertrag wie in Deutschland gibt es dabei nicht.

Nach dem türkischen Grundbuchgesetz setzt der Grundbuchbeamte die Kaufurkunde selbst auf. Mit der Unterschrift und der Eintragung ist der Käufer Eigentümer. Anders als in Deutschland beurkundet also nicht erst ein Notar, bevor später das Grundbuchamt einträgt; beides liegt in einer Hand. Den Kaufpreis sollten Käufer und Verkäufer deshalb so vereinbaren, dass er spätestens am Termin fließt.

1. Kaufpreis, Übergabe und Kostenverteilung mit dem Käufer schriftlich festhalten.
2. Antrag über Web Tapu stellen; fehlende Unterlagen meldet das Amt per SMS.
3. Grundbuchgebühr und Dienstleistungsentgelt bezahlen, wenn die SMS mit den Beträgen kommt.
4. Zum Termin erscheinen oder sich vertreten lassen, unterschreiben, Schlüssel übergeben.

Welche Unterlagen verlangt das Grundbuchamt vom Verkäufer?

Als Verkäufer brauchen Sie Ihren Reisepass, bei Vertretung die Vollmacht, eine gültige Police der Erdbeben-Pflichtversicherung DASK und den Grundsteuerwert (emlak vergisi değeri) der Wohnung für das laufende Jahr. Sprechen Sie kein Türkisch, muss ein vereidigter Dolmetscher beim Termin dabei sein. Ein Wertgutachten verlangt das Grundbuchamt beim Verkauf nicht mehr.

Die DASK-Police ist Sache des Eigentümers, also Ihre. Ist sie abgelaufen, schließen Sie sie vor dem Termin neu ab. Den Grundsteuerwert übermittelt die Gemeinde elektronisch an das Grundbuchamt; eine Bescheinigung aus einem früheren Jahr nimmt das Amt nicht an. Haben Sie noch keine türkische Identifikationsnummer für Ausländer (yabancı kimlik numarası), vergibt das Grundbuchamt eine.

Oft liest man, für den Verkauf an oder durch Ausländer sei ein amtliches Wertgutachten Pflicht. Das galt früher. Laut Your Key Türkiye, dem Auslandsportal der türkischen Grundbuchverwaltung, ist diese Pflicht beim Immobilienerwerb durch Ausländer abgeschafft; eine Bewertung braucht nur, wer mit dem Kauf die Einbürgerung beantragt.

Müssen Sie für den Verkauf in die Türkei reisen?

Nein. Sie können eine Person in der Türkei bevollmächtigen, die für Sie unterschreibt, oder Ihre Erklärung bei einem Auslandsbüro der Grundbuchverwaltung TKGM abgeben. Das türkische Grundbuchgesetz erlaubt ausdrücklich, dass Käufer und Verkäufer ihre Erklärungen getrennt abgeben, bei verschiedenen Grundbuchämtern oder bei einem Auslandsbüro.

Für Deutschland nennt Your Key das Büro der TKGM in Berlin, über das in Deutschland lebende Beteiligte Grundbuchgeschäfte erledigen können, ohne in die Türkei zu reisen. Eine im Ausland errichtete Vollmacht legen Sie im Original oder in beglaubigter Kopie mit Übersetzung vor. Auf die Vollmacht gehört ein aktuelles Passfoto, aufgeklebt und gesiegelt. Ein Foto, das nur angeheftet ist, lehnt das Amt ab.

Welche Form Ihre Vollmacht genau braucht, ob also ein türkisches Konsulat sie beurkunden soll oder ein deutscher Notar mit Apostille genügt, klären Sie vorab mit dem zuständigen Grundbuchamt. Eine Vollmacht für den Verkauf ist ein weitreichendes Dokument: Beschränken Sie sie auf diese eine Wohnung und, wenn möglich, auf einen Mindestpreis.

Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Auf den Verkäufer entfallen vor allem drei Posten: seine eigene Grundbuchgebühr von 2 % des erklärten Kaufpreises (der Käufer zahlt dieselbe Gebühr gesondert), gegebenenfalls die halbe Maklerprovision und die Steuer auf einen Veräußerungsgewinn innerhalb von fünf Jahren. Der erklärte Preis darf nicht unter dem Grundsteuerwert liegen.

Quellen: Gesetze Nr. 492, 193 und 3065, Verordnung über den Immobilienhandel, FAQ-Seite der Grundbuchverwaltung (TKGM). Ein Makler darf eine Besichtigung nicht gesondert berechnen und für einen Verkauf insgesamt nur einmal Provision verlangen, auch wenn er Verträge mit beiden Seiten schließt. Prüfen Sie seine Zulassung, bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben.

Wann zahlen Sie in der Türkei Steuer auf den Veräußerungsgewinn?

Nur wenn Sie die Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Gerechnet wird taggenau ab der Eintragung im Grundbuch. Nach Ablauf der fünf Jahre ist der Gewinn in der Türkei steuerfrei, gleich wie hoch er ist. Geerbte oder geschenkte Wohnungen fallen nicht unter diese Regel, ihr Verkauf bleibt ebenfalls steuerfrei.

Innerhalb der fünf Jahre gilt: Vom Verkaufspreis ziehen Sie den Kaufpreis und die Kosten ab, die der Verkäufer trägt, also Gebühren und gezahlte Steuern. Den Kaufpreis dürfen Sie inflationsbereinigen, wenn der Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) um mindestens 10 % gestiegen ist; verglichen wird der Indexstand im Monat vor dem Kauf mit dem im Monat vor dem Verkauf. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 bleiben vom so berechneten Gewinn 150.000 TL steuerfrei.

Wie das aussieht, zeigt das Rechenbeispiel der türkischen Finanzverwaltung (GİB) mit Werten für 2025: Kauf am 19.12.2023 für 5.000.000 TL, Verkauf am 11.08.2025 für 8.000.000 TL. Der Index stieg von 2.882,04 auf 4.409,73, also um 53 %. Der angepasste Kaufpreis beträgt 7.650.362 TL, der Gewinn 349.638 TL. Nach Abzug des Freibetrags für 2025 von 120.000 TL bleiben 229.638 TL zu versteuern.

Quelle: Einkommensteuergesetz Nr. 193, Art. 103, Beträge für 2026. Wer in Deutschland wohnt und in der Türkei keine Jahreserklärung abgeben muss, meldet den Gewinn innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf mit einer gesonderten Erklärung (münferit beyanname) beim türkischen Finanzamt, in dessen Bezirk die verkaufte Wohnung liegt.

Welche Sperrfristen müssen Sie kennen?

Zwei Fristen können einen Verkauf verteuern oder blockieren. Haben Sie einen Neubau als Ausländer ohne Wohnsitz in der Türkei mehrwertsteuerfrei gekauft und verkaufen ihn innerhalb von drei Jahren, müssen Sie die Mehrwertsteuer samt Zinsen vor dem Grundbuchtermin nachzahlen. Wer über den Kauf die Staatsbürgerschaft erhalten hat, kann drei Jahre lang gar nicht verkaufen.

Die Mehrwertsteuerbefreiung gilt nur für den Erstverkauf eines Neubaus an einen Käufer ohne Wohnsitz in der Türkei, der den Preis in Devisen ins Land bringt. Bei einem Verkauf vor Ablauf der drei Jahre zahlt der Verkäufer die damals nicht erhobene Steuer mit Stundungszinsen (tecil faizi); ohne diese Zahlung findet die Umschreibung nicht statt. Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag: Steht dort keine Mehrwertsteuer, war der Kauf vermutlich befreit.

Bei einem Kauf für die Staatsbürgerschaft steht im Grundbuch ein Vermerk, dass die Wohnung drei Jahre nicht verkauft werden darf. Solange der Vermerk eingetragen ist, wickelt das Grundbuchamt keinen Verkauf ab. Für die meisten Käufer aus Deutschland spielt diese Regel keine Rolle; sie betrifft nur Investitionen ab 400.000 US-Dollar mit Antrag auf Einbürgerung.

Wie erhalten Sie den Kaufpreis sicher?

Am sichersten ist eine Überweisung, die am Tag des Grundbuchtermins bei Ihnen eingeht und die Sie vor der Unterschrift auf dem Konto sehen. Das amtliche Zahlungssystem, bei dem Geld und Eigentum Zug um Zug wechseln, wird erst ab dem 01.12.2026 Pflicht; das Ministerium kann diesen Termin um bis zu drei Monate verschieben. Bis dahin ist es nicht vorgeschrieben.

Ist der Käufer Ausländer, muss er den Kaufpreis in Devisen an eine türkische Bank verkaufen. Die Bank schickt die Bescheinigung über den Devisenverkauf (döviz alım belgesi) elektronisch an das Grundbuchamt, und der Preis in der Urkunde muss dem Lira-Betrag dieser Bescheinigung entsprechen. Fehlt die Bescheinigung, findet der Termin nicht statt.

Unter in der Türkei Ansässigen darf ein Kaufpreis grundsätzlich nicht in Devisen vereinbart werden. Da das türkische Devisenrecht auch türkische Staatsangehörige, die in Deutschland arbeiten, als ansässig behandelt (siehe unten), klären Sie bei einem Verkauf an einen türkischen Käufer vor der Unterschrift, auf welche Währung Vertrag und Zahlung lauten dürfen.

Wie kommt der Erlös nach Deutschland?

Wer nicht in der Türkei ansässig ist, darf den Verkaufserlös über eine Bank frei aus der Türkei überweisen. Das regelt Art. 16 des türkischen Devisenbeschlusses Nr. 32; das Rundschreiben der Zentralbank zum Kapitalverkehr stellt klar, dass der Nettobetrag nach Steuern und sonstigen Abgaben transferiert wird. Eine Genehmigung brauchen Sie dafür nicht.

Eine Besonderheit betrifft türkische Staatsangehörige, die in Deutschland arbeiten: Das türkische Devisenrecht zählt sie als in der Türkei ansässig. Wer die türkische Staatsangehörigkeit besitzt, ob allein oder neben der deutschen, sollte deshalb mit der türkischen Bank vorab klären, welche Regeln für die Überweisung gelten.

In Deutschland müssen Sie eingehende Zahlungen aus dem Ausland über 50.000 € der Deutschen Bundesbank melden, und zwar bis zum siebten Werktag des Folgemonats. Die Meldepflicht ist keine Steuer; sie gilt für jede Zahlung über dieser Grenze. Bewahren Sie die Kaufurkunde, die Überweisungsbelege und gegebenenfalls die türkische Steuererklärung auf. Damit belegen Sie gegenüber Bank und Finanzamt, woher das Geld stammt.

Was gilt beim deutschen Finanzamt?

Wenn Sie in Deutschland wohnen, gilt das deutsch-türkische Doppelbesteuerungsabkommen von 2011: Die Türkei darf den Gewinn aus dem Verkauf einer dort gelegenen Wohnung besteuern, Deutschland nimmt ihn von der Steuer aus. Deutschland darf den Gewinn aber bei der Höhe Ihres Steuersatzes für das übrige Einkommen berücksichtigen (Progressionsvorbehalt).

Relevant wird das nur bei einem privaten Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG, also bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wenn Sie die Wohnung nicht selbst bewohnt haben. In bestimmten Fällen kann die Freistellung nach § 50d Abs. 9 EStG entfallen. Was das im Einzelfall heißt, erklärt unser Ratgeber Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern, der auch den Verkauf behandelt. Lassen Sie Ihre Lage vor dem Verkauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Verkauf Schritt für Schritt

Klären Sie zuerst die Fristen, dann die Unterlagen, dann den Termin. So vermeiden Sie Verzögerungen, etwa durch eine abgelaufene DASK-Police oder eine Vollmacht, die das Grundbuchamt nicht annimmt. Die Steuererklärung in der Türkei folgt erst nach dem Termin und nur, wenn innerhalb von fünf Jahren ein steuerpflichtiger Gewinn entstanden ist.

1. Eintragungsdatum im Grundbuch prüfen: Liegen zwischen Eintragung und Verkauf mehr als fünf Jahre, fällt keine türkische Steuer an. Bei Neubau ohne Mehrwertsteuer die Dreijahresfrist prüfen.
2. Grundbuchauszug anfordern und Belastungen wie Hypotheken klären. Eine Hypothek übernimmt entweder der Käufer, oder sie wird vorher abgelöst.
3. DASK-Police erneuern, Grundsteuerwert des laufenden Jahres bei der Gemeinde bestätigen lassen.
4. Vertretung organisieren: Vollmacht mit Foto oder Termin über das TKGM-Büro in Berlin; Dolmetscher bestellen.
5. Antrag über Web Tapu stellen, Gebühren nach SMS bezahlen, Termin wahrnehmen, Zahlungseingang vor der Unterschrift prüfen.
6. Innerhalb von 15 Tagen die türkische Steuererklärung abgeben, falls ein steuerpflichtiger Gewinn entstanden ist.
7. Erlös überweisen lassen, Zahlung über 50.000 € der Bundesbank melden, Belege für das deutsche Finanzamt aufbewahren.

Eine Hypothek hindert den Verkauf nicht: Das Grundbuchamt kann eine belastete Wohnung samt Hypothek übertragen, ohne dass die Bank zustimmen muss. Kaum ein Käufer wird sich darauf einlassen; üblich ist die Ablösung vor oder am Termin.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Verkauf einen Notar?

Nein. Die Kaufurkunde setzt das Grundbuchamt auf, der Verkauf wird dort unterschrieben. Einen Notar brauchen Sie nur, wenn Sie eine Vollmacht beurkunden lassen, beim deutschen Notar oder beim türkischen Konsulat.

Wie lange dauert der Verkauf?

Die Dauer hängt vom Grundbuchamt und von Ihren Unterlagen ab. Einen gesetzlichen Zeitrahmen gibt es nicht; Gebühren und Termin teilt das Amt per SMS mit, nachdem es den Antrag geprüft hat.

Muss ich einen Verkauf nach mehr als fünf Jahren in der Türkei erklären?

Nein. Ein Gewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Eintragung ist in der Türkei nicht steuerpflichtig und muss dort nicht erklärt werden. Die Grundbuchgebühr zahlen Sie trotzdem.

Darf ich den Erlös in Euro nach Deutschland überweisen?

Ja. Der Transfer des Verkaufserlöses über eine Bank ist für Verkäufer, die nicht in der Türkei ansässig sind, frei. In Deutschland melden Sie Eingänge über 50.000 € der Bundesbank.

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Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Freibetrag und Steuertarif werden jedes Jahr angepasst; maßgeblich sind die Werte des Verkaufsjahres. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Verkauf beim Grundbuchamt: türkische Grundbuch- und Katasterbehörde (TKGM), FAQ-Seite; Your Key Türkiye, Erwerb durch ausländische Privatpersonen und Häufige Fragen.
• Urkunde und getrennte Erklärungen: Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 26.
• Grundbuchgebühr: Gebührengesetz Nr. 492, Tarif 4, Nr. 20/a.
• Steuer auf den Veräußerungsgewinn: Einkommensteuergesetz Nr. 193, Art. 80 und 81 (jeweils „mükerrer“, d. h. Zusatzartikel), Art. 101 und 103; GİB, Broschüre zum Verkauf innerhalb von fünf Jahren (Februar 2026).
• Mehrwertsteuer: MwSt-Gesetz Nr. 3065, Art. 13/i.
• Staatsbürgerschaft: Durchführungsverordnung zum Staatsangehörigkeitsgesetz, Art. 20 Abs. 2 Buchst. b.
• Makler und Zahlungssystem: Verordnung über den Immobilienhandel, Art. 19, 20, Zusatzartikel 1, Übergangsartikel 1.
• Devisen und Transfer: Devisenbeschluss Nr. 32 (Beschluss über den Schutz des Wertes der türkischen Währung), Art. 2 und 16; Mitteilung zum Devisenbeschluss Nr. 32, Art. 8; Zentralbank, Rundschreiben zum Kapitalverkehr, Art. 13.
• Meldepflicht in Deutschland: Außenwirtschaftsverordnung § 67 und § 71 Abs. 6.
• Deutsche Steuer: Doppelbesteuerungsabkommen 2011, Deutscher Bundestag, Drucksache 17/8841, Art. 13 und 22; EStG § 23 und § 50d.