Yunanistan Golden Visa 400 Bin mi 800 Bin mi? Bölge, 120 m² ve Tek Mülk

Resmî kural: eşik idari birime göre

Yunanistan Konut Politikası Portalı’ndaki Law 5100/2024 md. 64 açıklamasına göre standart gayrimenkul yatırımında asgari tutar, Attika Bölgesi’nin tamamında (Περιφέρεια Αττικής), Selanik Bölgesel Birimi’nde (ΠΕ Θεσσαλονίκης), Mikonos’ta, Santorini’de ve nüfusu 3.100’ü aşan bütün adalarda 500.000 €’dan 800.000 €’ya; diğer bölgelerde 250.000 €’dan 400.000 €’ya çıktı.

Metin şehirleri değil idari birimleri sayıyor; pratikte karışıklık da buradan çıkıyor. Attika bir bölge olduğu için kapsam yalnız Atina şehrinden ibaret değil: Pire, Doğu ve Batı Attika ile idari olarak Attika’ya bağlı Eğine, Salamis ve Hydra gibi adalar da 800.000 € bölgesinde. Selanik’te ise ölçüt bölgesel birim sınırı; Halkidiki gibi komşu birimler ayrı birim olduğu için orada standart eşik 400.000 €. “Selanik’e 40 dakika” diye pazarlanan bir sahil projesinin eşiği, şehir merkezindeki bir daireninkinin yarısı olabilir.

Konuma göre eşik kontrol tablosu

Nüfus sınırına yakın bir adada ya da iki birimin sınırındaki bir köyde eşik, sözleşmeden önce taşınmazın tapu ve kadastro kaydındaki idari birimden avukat veya noter aracılığıyla teyit edilmeli.

Atina’da minimum yatırım ne kadar?

Atina’nın tamamı Attika Bölgesi’nde olduğu için standart alımda minimum yatırım 800.000 €. Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Kifisia ya da Pire fark etmiyor; hepsi aynı satırda. Atina’da 250.000 € seviyesinde “Golden Visa’ya uygun” diye sunulan projeler ancak ticariden konuta dönüşüm ya da listed bina rotasına dayanıyorsa bu rakamdan yararlanabilir. Bu iki rotanın koşulları 250.000 € Golden Visa kalktı mı yazımızda karşılaştırılıyor.

Attika’daki yeni projeler Attika konut projeleri, Selanik’tekiler Selanik konut projeleri sayfasında; 400.000 € bölgesine örnek olarak Halkidiki projelerine bakılabilir. Projeleri eşik eşik görmek için Golden Visa eşiğine göre Yunanistan projeleri sayfası kullanılabilir.

120 m² şartı nasıl okunur?

Ekonomi ve Maliye Bakanlığı’nın 21 Mart 2024 tarihli duyurusu standart rota için iki koşulu birlikte koyuyor: yatırım tek bir gayrimenkulde yapılacak ve konut en az 120 m² olacak. 120 m² kuralı yalnız 400.000 € ve 800.000 € rotalarında aranıyor; ticariden konuta dönüşüm rotasında MITOS kaydı bu sınırın uygulanmadığını açıkça yazıyor.

Pratikte asıl soru, 120 m²’nin hangi alan üzerinden hesaplandığı. Satış broşüründeki metrekare net mi brüt mü, ortak alan payı, balkon, depo ya da ayrı bağımsız bölüm niteliğindeki otopark dahil mi, belgeden belgeye farklı gösterilebiliyor. Resmî kaynaklar genel kuralı koyuyor; belirli bir dairenin bu sınırı geçip geçmediğine tapu, kat mülkiyeti ve teknik belgeler üzerinden karar verilmeli. Sınırda kalan (örneğin 118–125 m²) bir dairede, ilan metrekaresiyle yetinmeden avukattan yazılı görüş istemek gerekir.

Tek taşınmaz kuralı: iki daireyle eşik tamamlanır mı?

Eski Golden Visa anlatımlarında birkaç küçük dairenin toplamıyla eşiğe ulaşma fikri sık geçiyordu. Güncel rejimde standart yatırımın tek bir gayrimenkulde yapılması gerekiyor; Halkidiki’de 220.000 €’luk iki daire almak 400.000 € eşiğini karşılamıyor. 250.000 € dönüşüm rotasında da MITOS, asgari değerin tek bir taşınmaz üzerinden sağlanmasını arıyor. Listed bina rotasında da Konut Politikası Portalı yatırımın tek taşınmazda yapılacağını yazıyor.

Hangi alıcı hangi bölgeye bakmalı?

Bütçesi 400.000–600.000 € aralığında olan ve büyük bir aile dairesi arayan alıcı için Halkidiki, Mora ya da Kavala gibi 400.000 € bölgeleri 120 m² şartını karşılayan seçenekleri daha kolay sunuyor. Atina ya da Selanik merkezinde yaşamak isteyen ama 800.000 € ayırmayan alıcı için gerçekçi yol dönüşüm rotası. Adalarda ise nüfus sınırı belirleyici; ada adına bakarak eşiği tahmin etmek yanlış sonuç verebilir. Üç rotanın tamamı, aile kapsamı, süreç ve maliyetler Yunanistan Golden Visa rehberimizde anlatılıyor.

Sık sorulan sorular

Pire 800 bin Euro bölgesinde mi?

Evet. Pire, Attika Bölgesi’ne bağlı olduğu için standart alımda eşik 800.000 €.

Halkidiki’de Golden Visa eşiği ne kadar?

Halkidiki, Selanik Bölgesel Birimi’nden ayrı bir bölgesel birim olduğu için standart eşik 400.000 €; konutun en az 120 m² olması ve yatırımın tek taşınmazda yapılması gerekiyor.

120 m² şartı 250.000 € rotasında da var mı?

Ticariden konuta dönüşüm rotasında yok; MITOS bu rotada 120 m² sınırının uygulanmadığını açıkça belirtiyor. Şart yalnız 400.000 € ve 800.000 € standart rotalarında aranıyor.

İki daire alarak 400 bin Euro eşiği tamamlanabilir mi?

Hayır. Güncel kurallara göre standart rotada yatırım tek bir taşınmazda yapılmalı; birden çok dairenin toplam bedeli eşiği karşılamıyor.

Resmî kaynaklar

• Yunanistan Konut Politikası Portalı — standart Golden Visa eşiklerinin artırılması (Law 5100/2024 md. 64)
• Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı — standart rotada tek mülk ve 120 m² kuralı (21 Mart 2024)
• Yunanistan Konut Politikası Portalı — 250.000 € özel gayrimenkul rotaları
• MITOS — Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance

Kaynak kontrol tarihi: Konut Politikası Portalı 16 Ekim 2026; Maliye Bakanlığı duyurusu ve MITOS kaydı 1 Ekim 2026. Mevzuat ve idari prosedürler değişebilir; karar vermeden önce güncel resmî kaynakları kontrol edin. Bu içerik hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.