250.000 Euro Golden Visa Kalktı mı? Yunanistan 2026 Kuralları

2026’da ne değişti, ne aynı kaldı?

Değişikliği Yunanistan’ın resmî Konut Politikası Portalı açıkça yazıyor: standart gayrimenkul yatırımında asgari tutar Attika Bölgesi’nin tamamında, Selanik Bölgesel Birimi’nde, Mikonos’ta, Santorini’de ve nüfusu 3.100’ü aşan bütün adalarda 800.000 €’ya; diğer bölgelerde 400.000 €’ya yükseltildi. Aynı düzenleme standart rotada yatırımın tek bir taşınmazda yapılmasını ve konutun en az 120 m² olmasını şart koşuyor.

Yani 250.000 €’ya sıradan bir daire alarak Golden Visa başvurusu yapma yolu ülkenin hiçbir yerinde artık açık değil. Türkçe ilanlarda ve eski yazılarda hâlâ görülen “250.000 € ile Yunanistan oturumu” ifadesi ya değişiklikten önceki düzeni anlatıyor ya da aşağıdaki iki özel kategoriden birine dayanıyor. Hangisi olduğunu satıcıya sormak, alım kararının ilk adımı.

Bölge ayrımının ayrıntısı, yani Pire’nin, Halkidiki’nin ya da bir adanın hangi satıra düştüğü, 400 bin mi 800 bin mi yazımızda tek tek gösteriliyor.

250.000 € hangi mülklerde hâlâ geçerli?

Aynı kanun 250.000 €’yu iki özel kategoriye taşıdı. İkisinde de bölge ayrımı yok; Atina’nın merkezinde de, Selanik’te de, ülkenin herhangi bir yerinde de eşik 250.000 €. Ancak uygunluk fiyat etiketinden değil, taşınmazın hukuki ve teknik statüsünden doğuyor.

1. Ticari kullanımdan konuta dönüşüm

Ana alanları ofis, otel ya da başka bir ticari kullanımdan konuta çevrilmiş tek bir taşınmazın tam mülkiyeti ve zilyetliği alınıyor. Kullanım değişikliği 5 Nisan 2024’ten sonra tamamlanmış ve Golden Visa başvurusundan önce bitmiş olmalı. Bu rotada 120 m² şartı uygulanmıyor. Ayrıntılar, tarih kuralı ve kontrol listesi ticariden konuta dönüşüm Golden Visa yazımızda; başvuruda istenen belge zinciri ise dönüşüm projesinde görülmesi gereken belgeler yazısında.

2. Koruma altındaki (listed) bina

Restore edilecek ya da yeniden inşa edilecek, resmen koruma altına alınmış (διατηρητέο) bir bina, böyle bir binanın bir bölümü ya da içinde listed bina bulunan bir taşınmaz alınıyor. Konut Politikası Portalı’na göre bu kategoride de yatırım tek bir taşınmazda yapılıyor ve restorasyon ya da yeniden inşa tamamlanmadan taşınmazın yeniden devri geçersiz sayılıyor.

“Tarihî bina”, “heritage” ya da “neoklasik” gibi pazarlama sözcükleri listed statü kanıtı değil. Başvuruda binanın tamamının veya cephesinin koruma altına alındığı gösteriliyor ve noter belgesinde bu statünün dayandığı Resmî Gazete (ΦΕΚ) sayısı yer alıyor. Satıcı bu sayıyı veremiyorsa, 250.000 € iddiası listed rotasına dayandırılamaz.

İki 250.000 € rotası yan yana

250.000 €’luk bir teklifi nasıl okumalı?

Türk alıcıya gelen tekliflerin büyük kısmı Atina ve Pire’deki dönüşüm projeleri. Bir teklifte 250.000 € rakamı görüldüğünde dört soru, rakamın hangi temele dayandığını hızla ortaya çıkarıyor:

1. Hangi rota? Dönüşüm mü, listed bina mı? İkisi de değilse, o bölgedeki standart eşik (400.000 € ya da 800.000 €) geçerlidir.
2. Kullanım değişikliği bitti mi? Dönüşüm rotasında “ileride konut olacak” bir birim, değişiklik tamamlanmadan başvuruya hazır sayılmaz.
3. Tek taşınmaz mı? İki küçük birimin toplamıyla 250.000 €’ya ulaşmak bu rotada kabul edilmez.
4. Belge zinciri gösterilebiliyor mu? Mühendis raporu, tapu/kadastro kaydı ve noter belgesi taşınmazla birebir eşleşmeli. Ayrıntılı kontrol listesi “Golden Visa uygun” denilen daire nasıl doğrulanır yazısında.

Sitemizde geliştiricisi tarafından 250.000 € dönüşüm rotasında sunulan projeler de var; örneğin Atina Psyri’deki Athinum 6 ve Pire’deki Keranis Residences. Bu etiket geliştiricinin beyanıdır, resmî uygunluk kararı değildir; her birim için yukarıdaki dört soru ayrıca sorulmalı. Yunanistan’daki tüm projeler Yunanistan konut projeleri listesinde yer alıyor. 250.000 €, 400.000 € ve 800.000 € eşiklerine göre ayrılmış liste Golden Visa eşiğine göre Yunanistan projeleri sayfasında.

Kime uyar, kime uymaz?

Uyabilir: Bütçesi 250.000 € civarında olan, dönüşüm ya da listed bina belge yükünü bir avukatla birlikte üstlenebilecek ve 120 m²’den küçük bir daireyle yetinebilecek alıcı. Attika’da 800.000 € eşiğine göre bu fark ciddi bir bütçe farkı.

Uymaz: 250.000 €’ya standart bir daire alıp oturum bekleyen alıcı (bu yol kapandı); kullanım değişikliği bitmemiş bir birimle hemen başvuru planlayan kişi; listed bir binanın uzun ve maliyeti öngörülmesi zor restorasyon sürecini beklemek istemeyen yatırımcı.

Sık sorulan sorular

Yunanistan’da 250.000 Euro Golden Visa kalktı mı?

Tamamen kalkmadı, daraldı. Standart konut alımında eşik 400.000 € ve 800.000 €’ya çıktı; 250.000 € bugün yalnız ticariden konuta dönüştürülen ve koruma altındaki (listed) taşınmazlarda geçerli.

250.000 Euro ile Atina’da Golden Visa alınabilir mi?

Standart bir daireyle alınamaz; Atina’nın bulunduğu Attika’da standart eşik 800.000 €. Dönüşüm ya da listed bina rotasına giren bir taşınmazda ise 250.000 € Atina’da da geçerli, çünkü bu iki rotada bölge ayrımı yok.

Listed bina rotasında restorasyon bitmeden mülk satılabilir mi?

Konut Politikası Portalı’na göre taşınmazın tam restorasyonu ya da yeniden inşası tamamlanmadan yapılan yeni bir devir geçersiz sayılıyor.

Eski kurallarla 250.000 €’ya alınmış mülkler ne oluyor?

Bu yazı yeni alımlar için geçerli eşikleri anlatıyor. Değişiklikten önce yapılmış alımlara ve geçiş hükümlerine ilişkin durum kişiye ve tarihe göre değiştiği için Yunanistan Golden Visa rehberimizdeki ilgili bölüme ve bir avukata başvurulmalı.

Resmî kaynaklar

• Yunanistan Konut Politikası Portalı — standart Golden Visa eşiklerinin artırılması (Law 5100/2024 md. 64)
• Yunanistan Konut Politikası Portalı — 250.000 € özel gayrimenkul rotaları
• MITOS — Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance
• MITOS — Golden visa programme (investment in a listed real property) – Initial issuance

Kaynak kontrol tarihi: Konut Politikası Portalı 16 Ekim 2026; MITOS kayıtları 1 Ekim 2026. Mevzuat ve idari prosedürler değişebilir; karar vermeden önce güncel resmî kaynakları kontrol edin. Bu içerik hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.