الجنسية التركية عن طريق شراء عقار: شروط 2026 والأخطاء التي تُسقط الملف

نُشر في 13 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 13 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

نعم، يمكن أن تحصل على الجنسية التركية بشراء عقار قيمته 400 ألف دولار على الأقل، بشرط أن تُوضع في الطابو إشارة تعهّد بعدم بيعه ثلاث سنوات. والقيمة لا تُقبل إلا إذا ثبتت في ثلاث وثائق منفصلة: الثمن المكتوب في سند البيع، وإيصالات التحويل البنكي، ووثيقة تحديد المبلغ التي تصدر عن شركة تقييم مرخّصة. ويدخل معك في الملف الزوج أو الزوجة والأولاد القاصرون.

الشروط هنا من نص قانون الجنسية التركية رقم 5901، ومن صفحات الأسئلة الشائعة لدى المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) والمديرية العامة للنفوس والجنسية التي تنقل نص اللائحة التنفيذية. راجعناها على مواقعها الرسمية في 13 تشرين الأول 2026.

ما الشروط الرسمية للجنسية عن طريق العقار في 2026؟

الشرط أن تشتري عقاراً أو أكثر بقيمة 400 ألف دولار على الأقل، وأن تُوضع في الطابو إشارة التعهّد بعدم البيع ثلاث سنوات. ثم تأخذ وثيقة المطابقة من TKGM، وبعدها إقامة قصيرة الأمد على أساس الاستثمار، ثم تقدّم ملف الجنسية. والقرار الأخير لرئيس الجمهورية، بعد التحقق من عدم وجود مانع أمني.

كيف تُحسب قيمة الـ400 ألف دولار؟

تُفحص القيمة في ثلاث وثائق، ويجب أن تبلغ 400 ألف دولار في كل واحدة منها وحدها: الثمن المصرّح به في سند البيع، ومجموع إيصالات الدفع، والمبلغ في وثيقة تحديد المبلغ (TTB). فإن كان الثمن في السند 400 ألف وجاءت الوثيقة أقل من ذلك، فمنذ 13 حزيران 2024 يُرفض الطلب في هذه الحالة.

وثيقة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi) تُستخرج من تقرير تقييم تعدّه شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال، ويُطلب التقرير عبر نظام Web Tapu/TADEBİS، وترسل الشركة الوثيقة إلى الطابو إلكترونياً. ولا تقبل دائرة الطابو التقرير ورقياً باليد. وصلاحية الوثيقة اثنا عشر شهراً، فإن مضت قبل تقديم المعاملة يُجدَّد التقييم.

لذلك لا تكتفِ بما يقوله البائع عن قيمة الشقة، واطلب التقييم قبل أن تلتزم بالعقد، لأن الثمن الذي تتفقان عليه قد يكون أعلى مما يقدّره المقيِّم.

ما العقارات التي لا تصلح للجنسية؟

لا يصلح للجنسية العقار المملوك حصةً مشاعة مع أجنبي آخر، ولا الأرض الخالية التي على مالكها الأجنبي التزام بإقامة مشروع خلال سنتين، ولا الأرض الزراعية. ولا يصلح عقار باعك إياه شخص نال الجنسية هو نفسه بطريق الاستثمار، ولا عقار نقله شخص كهذا إلى مواطن تركي أو شركة تركية في السنوات الثلاث الأخيرة.

وهذه القاعدة الأخيرة يجهلها كثير من المشترين. فالمستثمر الذي حصل على الجنسية بهذا الطريق يُعامَل في هذه المسألة معاملة الأجنبي، فلا تُحسب شقته لمشترٍ أجنبي جديد يطلب الجنسية. وإذا نقلها إلى تركي ثم عُرضت عليك خلال ثلاث سنوات، فالحكم نفسه. اسأل البائع كتابةً عن تاريخ ملكيته وممن اشتراها، واطلب صورة قيد العقار من الطابو واقرأها.

أما العقار الذي يملكه أكثر من شخص، فيصلح إذا اشتريته كله وحدك. طريقة قراءة القيد ومعرفة الرهن والحجز شرحناها في مقالنا عن قراءة الطابو التركي.

هل يصح أن تشتري أكثر من شقة أو شقة لم يكتمل بناؤها؟

نعم، يجوز الأمران. لا حد لعدد العقارات التي تجمعها لتبلغ 400 ألف دولار، ولا يلزم شراؤها في يوم واحد. ويجوز أيضاً عقد وعد بالبيع عند كاتب العدل (noter) على شقة قيد الإنشاء، بشرط أن تُدفع القيمة كلها مقدماً، وأن تُوضع في الطابو إشارة تعهّد بعدم النقل ثلاث سنوات.

لطريق الوعد بالبيع قيود يغفل عنها كثيرون:

• يجب أن تبلغ القيمة كاملة في عقد وعد واحد، ويجوز أن يضم العقد الواحد أكثر من شقة.
• الطلب المبني على أكثر من عقد وعد بالبيع لا يُنظر فيه.
• إذا اشتريت عقارات لم تبلغ الحد، فلا يُكمَّل الباقي بعقد وعد.
• مستند تصريف العملة (DAB) يجب أن يصدر للجزء المدفوع مقدماً على الأقل، وفي موعد لا يتأخر عن تاريخ العقد.
• من نال الجنسية بالوعد بالبيع لا تُرفع إشارة التعهّد عن عقاره قبل أن يُسجَّل البيع باسمه فعلاً.

كيف تدفع حتى تُقبل إيصالاتك؟

ادفع من حساب بنكي إلى حساب البائع، واحتفظ بكل إيصال. وتكون الإيصالات بالليرة بعد صدور مستند DAB، أما التحويلات التي سبقته فبالعملة الأجنبية. والدفع نقداً باليد لا يُقبل، ولا يقوم مقامه إقرار البائع بأنه قبض المبلغ. ويُقبل إيصال تحويل SWIFT إذا ظهرت فيه صلته بالعقار أو بالطرفين.

ويُرسل البنك مستند DAB إلى دائرة الطابو عبر البريد الإلكتروني الرسمي المسجَّل (KEP)، ولا يُقبل إذا جاء به أحد باليد. وفي المستند اسمك ورقم جوازك ورقم العقار، والمبلغ بالدولار، وعبارة تقول إن العملة صُرّفت لغرض الجنسية التركية. ويجوز أن يُدفع الثمن على دفعات بعدة مستندات، فيُحسب مجموعها.

دائرة الطابو تنظر هل ذهب المال فعلاً إلى البائع أو إلى من له حق فيه، كوكيله أو زوجه أو زوجته أو الدائن صاحب الرهن. فإذا دفعت لوسيط في حسابه الشخصي، قد لا يُحسب الإيصال. وعليك أنت أن تثبت التحويل.

ما الخطوات من الشراء حتى الجواز؟

الخطوات سبع، وأولها قبل أي عربون: فحص الطابو والتقييم. بعدها التحويل والتسجيل مع التعهّد، ثم وثيقة المطابقة من TKGM، ثم الإقامة، ثم ملف الجنسية في مكتب الطلبات الخاص في إسطنبول أو في مديرية النفوس في الولاية. وبعض هذه الخطوات لا يقوم بها وكيل عنك.

1. اختر العقار واقرأ قيد الطابو، واسأل عن تاريخ ملكية البائع.
2. اطلب تقرير التقييم ووثيقة تحديد المبلغ (TTB) عبر Web Tapu.
3. صرّف العملة في بنك تركي ليصدر مستند DAB، وادفع للبائع عبر البنك، ثم سجّل البيع في الطابو مع إشارة عدم البيع ثلاث سنوات. هذه الخطوة يجوز فيها التوكيل إذا استوفت الوكالة الصادرة خارج تركيا شروطها.
4. خذ وثيقة المطابقة (Uygunluk Belgesi) من TKGM.
5. قدّم على الإقامة قصيرة الأمد بموجب المادة 31/1-j في مديرية الهجرة في الولاية، أو في مكتب الطلبات الخاص في إسطنبول.
6. قدّم ملف الجنسية مع الوثائق المطلوبة، وادفع أجر الخدمة لكل فرد.
7. تدرس المديرية العامة للنفوس والجنسية الملف، ثم يُعرض على رئيس الجمهورية ليصدر القرار.

بحسب مديرية النفوس، تقدّم بنفسك طلب وثيقة المطابقة وطلب الإقامة واستلام بطاقتها وطلب الجنسية؛ لا يقوم بها وكيل. ويضم ملف الجنسية: جواز السفر، ووثيقة من سلطات بلدك تثبت هويتك وصلة القرابة مصدّقة حسب الأصول، ووثيقة الزواج أو الطلاق أو الوفاة وفيها تاريخ الزواج باليوم والشهر والسنة، واستمارة Vat-4 موقعة، وشهادة عدم محكومية من بلدك صادرة خلال آخر ستة أشهر. وتذكر الصفحة أجر خدمة قدره 135.45 ليرة لكل فرد في الملف.

من يدخل معك في الملف من العائلة؟

المادة 12 من قانون الجنسية تشمل مع المستثمر زوجته الأجنبية، وأولاده وأولاد زوجته غير البالغين أو المعالين. فشقة واحدة بقيمة 400 ألف دولار تكفي للعائلة كلها، ولا يحتاج كل فرد عقاراً خاصاً به. أما الابن الذي يبلغ سن الرشد أثناء دراسة الملف، فلا يُستكمل طلبه مع أبويه، وعليه أن يقدّم طلباً مستقلاً.

هذا الحكم عن الجنسية. أما الإقامة العقارية العادية، فلكل فرد فيها حكم مختلف بحسب اسمه في الطابو؛ شرحنا ذلك في مقالنا عن الإقامة العقارية للعائلة على شقة واحدة.

هل يمكن أن تُسحب الجنسية بعد منحها؟

نعم، في حالة نص عليها القانون: المادة 31 من قانون الجنسية تُلغي قرار منح الجنسية إذا بُني على إقرار كاذب أو على إخفاء أمر جوهري. ويسري الإلغاء على الزوجة والأولاد الذين نالوا الجنسية بسببه. ويُلزم صاحبه بتصفية أمواله في تركيا خلال سنة، وإلا باعتها الخزينة وأودعت ثمنها باسمه.

الخطر الأكبر إذن في الأوراق: ثمن مكتوب لم يُدفع حقاً، أو دفعة أُعيدت إليك سرّاً، أو وثيقة عائلية غير صحيحة. وإذا رُفع الأمر إلى القضاء، فتصفية الأموال تنتظر نهاية الدعوى بحسب المادة 33.

ما الأخطاء التي تُسقط الملف أو تؤخره؟

أكثر الأخطاء تتعلق بالمال والأوراق، لا بالشقة نفسها: دفع نقدي لا يُثبت، أو تقييم أقل من الحد، أو عقار لا يصلح بسبب تاريخه، أو وثيقة عائلية ناقصة. وكلها يمكن تجنبها قبل التوقيع إذا طلبت الأوراق مبكراً وراجعتها مع محامٍ مستقل عن البائع.

• دفع جزء من الثمن نقداً أو لحساب وسيط شخصي، فلا يبلغ مجموع الإيصالات الحد.
• الاتفاق على ثمن قبل التقييم، ثم تأتي وثيقة TTB بأقل من 400 ألف دولار.
• التأخر في تقديم المعاملة حتى تمضي اثنا عشر شهراً على وثيقة TTB.
• شراء حصة مشاعة مع قريب أجنبي بدل أن يكون العقار كله باسم واحد.
• شراء عقار سبق أن نال به بائعه الجنسية، أو نقله إلى تركي خلال ثلاث سنوات.
• عقود وعد بالبيع متعددة، أو تكميل النقص بعقد وعد.
• وثائق زواج بلا تاريخ كامل، أو شهادة عدم محكومية مضى عليها أكثر من ستة أشهر.

ما الذي تغيّر في القواعد منذ 2023؟

أربعة تعديلات تخص المشتري اليوم: منذ 12 كانون الأول 2023 تُقبل الأرض التي عليها بناء له إجازة سكن. ومنذ 4 آذار 2024 يجب أن يصدر التقييم من شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال. ومنذ 13 حزيران 2024 تُرفض المعاملة إذا جاءت الوثيقة أقل من الحد. ومنذ 9 كانون الأول 2024 صار العمل بوثيقة TTB.

الحد نفسه، 400 ألف دولار، هو المذكور في صفحات المديريتين يوم مراجعتنا. وقد ورد في نصوص TKGM أيضاً حد مليون دولار للمعاملات الأقدم، لأن القيمة تُحسب بحسب النص الساري يوم الشراء.

المخاطر وحدود هذا الطريق

الطريق قانوني وواضح، لكن له قيود: لا تستطيع بيع العقار ثلاث سنوات، وثمنه يحكمه السوق والتقييم لا رغبتك، والقرار الأخير تقديري لرئيس الجمهورية بعد فحص الأمن الوطني والنظام العام. ولا نَعِد هنا بعائد ولا بمدة محددة لصدور القرار، لأن النصوص الرسمية لا تذكر مدة.

هذا المقال ليس استشارة قانونية. القواعد تتغير بلوائح وتعاميم، فتحقق منها يوم الصفقة لدى TKGM ومديرية النفوس، ومع محامٍ لا يعمل للبائع.

أسئلة شائعة

كم يجب أن تكون قيمة العقار للحصول على الجنسية التركية؟

400 ألف دولار على الأقل، ويجب أن يبلغها كل من الثمن في السند ومجموع إيصالات الدفع ووثيقة تحديد المبلغ (TTB)، كل واحد على حدة.

هل أستطيع أن أشتري شقتين أو ثلاثاً لأصل إلى الحد؟

نعم، لا حد لعدد العقارات ولا يلزم شراؤها معاً. أما في الوعد بالبيع، فيجب أن تبلغ القيمة كلها في عقد واحد.

هل تحصل زوجتي وأولادي على الجنسية معي؟

نعم، تشمل المادة 12 من قانون الجنسية الزوجة الأجنبية والأولاد غير البالغين أو المعالين. ومن يبلغ سن الرشد أثناء دراسة الملف يقدّم طلبه مستقلاً.

هل أستطيع أن أبيع الشقة بعد الحصول على الجنسية؟

ليس قبل ثلاث سنوات من وضع إشارة التعهّد في الطابو. بعدها تُرفع الإشارة بطلب منك.

هل يمكن أن أدفع جزءاً من الثمن نقداً؟

الدفع النقدي لا يُحسب، وإقرار البائع بالقبض لا يقوم مقام الإيصال. ادفع عبر البنك إلى حساب البائع.

هل يمكن أن يقدّم الوكيل طلب الجنسية عني؟

الشراء والتسجيل في الطابو يجوز فيهما التوكيل. أما وثيقة المطابقة والإقامة وطلب الجنسية فتقدّمها بنفسك، بحسب مديرية النفوس.

المصادر والمنهجية

راجعنا النصوص التالية على مواقعها الرسمية في 13 تشرين الأول 2026.

• الأسئلة الشائعة للمستثمرين الأجانب، القسم 7 (شراء العقار لغرض الجنسية) والأقسام 8 إلى 10 (مستند DAB والإيصالات وتقرير التقييم)، بوابة Your Key Türkiye التابعة للمديرية العامة للطابو
• الأسئلة الشائعة عن خدمات الجنسية: شروط الاستثمار، الخطوات، وثيقة المطابقة، وثائق الملف، المديرية العامة للنفوس والجنسية (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri)
• قانون الجنسية التركية رقم 5901، المواد 12 و31 و32 و33، mevzuat.gov.tr

لمعرفة ما تدفعه فوق ثمن العقار من رسوم وضرائب، اقرأ مقالنا عن مصاريف شراء الشقة في تركيا. ولأسئلة سند الملكية والعقد قبل التوقيع، اقرأ مقالنا عن عتبة الجنسية وسند الملكية. وللبحث عن مشروع ابدأ من دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول؛ في صفحة كل مشروع زر لطلب الأسعار الحالية، واسأل في الطلب نفسه هل سبق بيع الشقة لغرض الجنسية.