TR
EN
RU
ZH
AR
DE
FAانتشار: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · تحریریه satisofisi.com
هر دو کشور با خرید خانه اقامت می‌دهند، اما شرط‌ها فرق دارد. در ترکیه اگر خانه‌ای بخرید که ارزشش در تاریخ خرید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد، اقامت کوتاه‌مدت تا دو سال می‌گیرید که قابل تمدید است. در دبی اگر خانه فقط به نام خودتان باشد، بدون حداقل ارزش اقامت دوساله می‌گیرید و از ۲ میلیون درهم به بالا اقامت ده‌ساله. در ترکیه پول خرید باید از راه بانک پرداخت شود و سند خرید ارز آن به اداره ثبت اسناد ترکیه (تاپو) تحویل شود؛ در دبی پول پیش‌فروش به حساب امانی پروژه می‌رود. سود فروش در ترکیه تا پنج سال مالیات بر درآمد دارد و در دبی مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد.
این مقایسه برای خریدار ایرانی نوشته شده که هنوز بین ترکیه و دبی تصمیم نگرفته است. قواعد را بین ۱۳ تا ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ تا ۲۳ مهر ۱۴۰۵) با منابع رسمی هر دو کشور بررسی کرده‌ایم. جزئیات هر موضوع در مقاله‌های جداگانه است و این‌جا فقط تفاوت‌ها را مقایسه می‌کنیم.
ترکیه و دبی در یک نگاه چه فرقی دارند؟
فرق اصلی در چهار جاست: حداقل ارزش خانه برای اقامت، نوع و مدت اقامت، راه پرداخت پول و مالیات هنگام فروش. ترکیه برای اقامت ملکی حداقل ارزش دارد و دبی برای اقامت دوساله نه. در عوض فروش خانه در دبی مالیات بر درآمد ندارد، ولی در ترکیه اگر ظرف پنج سال بفروشید، سود فروش مشمول مالیات است.
| موضوع | ترکیه | دبی |
|---|---|---|
| اقامت با خرید خانه | اقامت کوتاه‌مدت، هر بار حداکثر دو سال، تا وقتی خانه را دارید قابل تمدید | اقامت دوساله سرمایه‌گذار ملکی؛ اقامت ده‌ساله (طلایی) |
| حداقل ارزش خانه | معادل ۲۰۰ هزار دلار در تاریخ خرید | دوساله: اگر خانه فقط به نام شما باشد، بدون حد؛ ده‌ساله: دست‌کم ۲ میلیون درهم |
| غیبت از کشور | بیش از ۱۲۰ روز خارج از ترکیه در یک سال، دلیل رد یا لغو اقامت است | در صفحه رسمی اقامت ملکی DLD شرطی درباره آن نیامده؛ پیش از خرید از مرجع صدور اقامت دبی بپرسید |
| هزینه انتقال سند | عوارض تاپو از خریدار و فروشنده جداگانه گرفته می‌شود | ۲ درصد از خریدار و ۲ درصد از فروشنده در DLD |
| راه پرداخت | فروش ارز به یک بانک در ترکیه و تحویل سند خرید ارز (DAB) به تاپو پیش از معامله | پیش‌فروش: فقط حساب امانی (اسکرو) پروژه؛ عوارض DLD: ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi یا چک بانکی |
| مالیات هنگام فروش | سود فروش ظرف پنج سال از خرید، مالیات بر درآمد دارد | مالیات بر درآمد شخصی ندارد؛ فروشنده ۲ درصد عوارض DLD می‌دهد |
اقامت در کدام کشور با شرایط شما جور است؟
اگر بودجه خانه کمتر از معادل ۲۰۰ هزار دلار است، با خرید خانه در ترکیه اقامت ملکی نمی‌گیرید؛ در دبی اگر خانه فقط به نام خودتان باشد، هر قدر هم ارزشش کم باشد، می‌توانید برای اقامت دوساله درخواست بدهید. اگر قرار است بیشتر سال در ایران باشید، قاعده ۱۲۰ روز ترکیه را جدی بگیرید.
در ترکیه این اقامت به مالکیت خانه بسته است و دائم نمی‌شود؛ اقامت بلندمدت فقط بعد از هشت سال اقامت بدون وقفه داده می‌شود. همسر و فرزندان فقط وقتی از همین راه اقامت می‌گیرند که نامشان در سند باشد. در استانبول هم چند منطقه برای درخواست اقامت تازه بسته است. شرط‌ها را با جزئیات در راهنمای اقامت ترکیه با خرید خانه بخوانید.
در دبی برای اقامت دوساله سند به نام خودتان لازم است و درخواست باید حضوری داده شود. گواهی عدم سوءپیشینه هم باید در دبی صادر شده باشد. اقامت ده‌ساله را با ملک پیش‌فروش هم می‌شود گرفت، اگر آن را از یک شرکت ملکی مورد تأیید در امارات خریده باشید. فهرست هزینه‌های دولتی هر دو نوع اقامت را در مقاله خرید خانه در دبی و اقامت ببینید.
هزینه‌های خرید در ترکیه و دبی چیست؟
در هر دو کشور خریدار و فروشنده هر کدام سهم خودشان را از عوارض ثبت می‌دهند. در دبی این سهم برای ملک ساخته‌شده و پیش‌فروش، ۲ درصد قیمت از هر طرف است، به‌علاوه چند قلم عوارض ثابت و کارمزد دفتر ثبت. در ترکیه عوارض تاپو بر قیمتی که در سند اعلام می‌شود محاسبه می‌شود و این مبلغ نباید از ارزش مالیاتی ملک کمتر باشد.
در ترکیه خانه نوساز معمولاً مالیات بر ارزش افزوده دارد و خریدار خارجی غیرمقیم با شرط‌هایی از آن معاف می‌شود. در دبی، طبق جدول DLD، کارمزد دفتر ثبت برای خانه‌ای با قیمت ۵۰۰ هزار درهم و بیشتر، ۴٬۰۰۰ درهم به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده است و برای قیمت کمتر ۲٬۰۰۰ درهم. برای نرخ‌ها و شرط‌های ترکیه، هزینه‌های خرید ملک در ترکیه را ببینید.
پول خرید را در هر کشور چطور باید پرداخت کرد؟
در ترکیه خریدار خارجی باید مبلغ خرید را به دلار یا ارز دیگر به یک بانک در ترکیه بفروشد و رسید بانک، یعنی سند خرید ارز (DAB)، را پیش از انتقال سند به اداره تاپو تحویل بدهد. در دبی پول خانه پیش‌فروش فقط باید به حساب امانی همان پروژه برود. این حساب به نام پروژه است و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند.
عوارض DLD را با ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi یا چک بانکی (Manager Cheque) می‌پردازند. چک بانکی را یکی از بانک‌های امارات صادر می‌کند، پس برای این راه پول باید پیش از روز معامله در حسابی در امارات باشد. پرداخت نقدی هم محدودیت دارد: اگر ۵۵ هزار درهم یا بیشتر از قیمت ملک نقد پرداخت شود، بنگاه مجاز باید مشخصات طرفین و قراردادها را ثبت کند و به واحد اطلاعات مالی امارات گزارش بدهد.
پیش از دادن بیعانه، از بانکی که قرار است پول از آن بگذرد، کتبی بپرسید انتقال به ترکیه یا امارات را انجام می‌دهد یا نه و چه مدارکی می‌خواهد. در ترکیه مطمئن شوید که بانک برای همین معامله DAB صادر می‌کند. نشانه‌های کلاهبرداری هنگام پرداخت و بیعانه را این راهنما فهرست کرده است.
هنگام فروش خانه در هر کشور چه مالیاتی دارد؟
در ترکیه اگر خانه را ظرف پنج سال از تاریخ خرید بفروشید، طبق قانون مالیات بر درآمد ترکیه، سود فروش مشمول مالیات است. در دبی مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد و طبق مصوبه شماره ۴۹ سال ۲۰۲۳ هیئت وزیران امارات، اگر شخص مجوز تجاری نداشته باشد، درآمدش از فروش و اجاره ملک مشمول مالیات شرکت‌ها هم نیست.
فروشنده در دبی ۲ درصد قیمت فروش را به‌عنوان سهم خودش از عوارض DLD می‌دهد و در ترکیه فروشنده سهم خودش از عوارض تاپو را می‌پردازد. اینکه پول فروش را چطور می‌شود از ترکیه خارج کرد، در بخش آخر مقاله هزینه‌ها و مالیات فروش ترکیه توضیح داده شده است.
کدام انتخاب برای چه کسی مناسب‌تر است؟
جدول زیر قواعد رسمی را در چند وضعیت رایج مقایسه می‌کند و از سود یا رشد قیمت چیزی نمی‌گوید. قیمت روز و شرایط فروش هر پروژه را باید از خود سازنده گرفت.
| وضعیت شما | ترکیه | دبی |
|---|---|---|
| بودجه کمتر از معادل ۲۰۰ هزار دلار و اقامت می‌خواهید | اقامت ملکی نمی‌دهد | اقامت دوساله بدون حداقل ارزش، اگر خانه فقط به نام شما باشد |
| پیش‌فروش می‌خرید و می‌خواهید زود اقامت بگیرید | اقامت ملکی بعد از صدور سند (تاپو) به نام شما | دوساله: سند لازم است؛ ده‌ساله: پیش‌فروش از شرکت ملکی مورد تأیید پذیرفته می‌شود |
| بیشتر سال در ایران می‌مانید | بیش از ۱۲۰ روز غیبت در یک سال، دلیل رد یا لغو اقامت است | قاعده غیبت را پیش از خرید از مرجع صدور اقامت دبی بپرسید |
| ممکن است ظرف چند سال بفروشید | سود فروش تا پنج سال مشمول مالیات است | مالیات بر درآمد ندارد؛ فروشنده ۲ درصد عوارض DLD می‌دهد |
پرسش‌های متداول
برای ایرانی‌ها قاعده جداگانه‌ای وجود دارد؟
در قواعد رسمی اقامت ملکی ترکیه و DLD شرط جداگانه‌ای برای شهروندان ایران نیامده است. اینکه بانک برای شما حساب باز کند یا انتقال را انجام دهد، به خود بانک بستگی دارد.
با خانه ارزان در دبی اقامت می‌دهند؟
اگر خانه فقط به نام خودتان باشد، اقامت دوساله حداقل ارزش ندارد. اگر ملک مشترک باشد، سهم هر شریک باید دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم باشد.
می‌شود قیمت را نقد پرداخت کرد؟
در دبی پرداخت نقدی ۵۵ هزار درهم یا بیشتر را بنگاه باید به واحد اطلاعات مالی گزارش کند. در ترکیه هم پول باید از راه بانک برود؛ بدون سند خرید ارز بانک، انتقال سند به خریدار خارجی انجام نمی‌شود.
قدم بعدی
پیش از اینکه سراغ پروژه بروید، بودجه و برنامه اقامتتان را با جدول بالا مقایسه کنید. اگر ترکیه انتخاب اول است، پروژه‌ها را در صفحه پروژه‌های نوساز استانبول ببینید و اگر دبی، در صفحه پروژه‌های نوساز دبی. برای هر پروژه‌ای که نظرتان را گرفت، پیش‌نویس قرارداد را بگیرید و پیش از بیعانه به وکیل خودتان نشان دهید.
منابع و روش
قواعد را در ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) با منابع رسمی زیر بررسی کرده‌ایم؛ قواعد اقامت و مالیات بر ارزش افزوده ترکیه را در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ مهر ۱۴۰۵). متن انگلیسی قوانین دبی ترجمه غیررسمی است و در صورت اختلاف، متن عربی ملاک است.
- اقامت کوتاه‌مدت با ملک در ترکیه: فهرست مدارک e-İkamet، اداره مهاجرت ترکیه
- سند خرید ارز (DAB) و وکالت‌نامه: پرسش‌های متداول Your Key Türkiye
- مالیات سود فروش: قانون مالیات بر درآمد ترکیه (شماره ۱۹۳)؛ عوارض تاپو: قانون عوارض (شماره ۴۹۲)
- اقامت ملکی دبی و ثبت فروش: اقامت سرمایه‌گذار ملکی، اقامت ده‌ساله و ثبت فروش ملک، اداره زمین و املاک دبی
- حساب امانی پیش‌فروش: قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی
- گزارش پرداخت نقدی: بخشنامه شماره ۵ سال ۲۰۲۲، وزارت اقتصاد امارات
- مالیات در امارات: صفحه مالیات‌ها، درگاه رسمی دولت امارات؛ مصوبه شماره ۴۹ سال ۲۰۲۳ هیئت وزیران امارات
🤖 این محتوا با استفاده از منابع رسمی و آماری و با کمک ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی تهیه و منتشر شده و پیش از انتشار، تحت بررسی ویراستاری قرار گرفته است. توصیه سرمایه‌گذاری نیست. سیاست تبلیغات و محتوا · سلب مسئولیت · اصول انتشار
