قرض عقاري في دبي للعراقيين: كم الدفعة الأولى، وهل يُقرض البنك غير المقيم؟

نُشر في 16 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

نعم، يمكن للعراقي أن يشتري شقة في دبي بقرض عقاري من بنك إماراتي، لكن لا يوجد قرض يغطي كامل الثمن. حدد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي أعلى نسبة من قيمة العقار يجوز للبنك أن يموّلها للأجنبي: 80% من قيمة المسكن الأول إذا قلّت قيمته عن 5 ملايين درهم، و70% إذا زادت، و60% للمسكن الثاني أو العقار الاستثماري، و50% لأي عقار يُشترى على الخارطة. والدفعة الأولى يجب أن تكون من أموالك الخاصة.

في هذا المقال ما يحتاج إليه المشتري من العراق قبل أن يطلب القرض: الدفعة الأولى، وإقراض غير المقيم، والمبلغ الممكن بحسب الدخل، ورسوم تسجيل الرهن في دائرة الأراضي والأملاك. المصادر الرسمية التي راجعناها مذكورة في آخر المقال.

كم الدفعة الأولى لشراء شقة في دبي بقرض؟

إذا كانت الشقة جاهزة وستكون مسكنك الأول، فالدفعة الأولى لا تقل عن 20% من القيمة إن كانت أقل من 5 ملايين درهم، و30% إن زادت. وترتفع إلى 40% للمسكن الثاني أو الشقة التي تشتريها للإيجار، وإلى 50% للشقة التي تشتريها على الخارطة.

هذه النسب واردة في أنظمة القروض العقارية الصادرة عن المصرف المركزي (الإشعار 31/2013، المعدّل في 2019 و2020). يسمّي النظام غير المواطن «وافداً»، وحدود الوافدين تنطبق عليك سواء كنت تقيم في الإمارات أو في العراق.

انتبه إلى معنى «المسكن الأول». يضعه النظام تحت فئة «المسكن الأول أو السكن الشخصي للمالك»، ولكل مقترض عقار واحد فقط في هذه الفئة؛ وكل شراء بعده يخضع لحد 60%. ولا يذكر النظام كيف يُعامَل بيت تملكه في العراق، فاسأل البنك كيف سيصنّف شراءك قبل أن تحسب على أساس 80%.

هذه النسب حدود عليا، وليست ما سيمنحه لك البنك بالضرورة. فالمصرف المركزي يسمح للبنوك بأن تضع حدوداً أدنى منها إذا رأت خطراً أكبر. اسأل كل بنك عمّا سيقرضه فعلاً لمن له دخل مثل دخلك ويقيم حيث تقيم، وللعقار الذي تريده.

هل يمكن الحصول على قرض عقاري في دبي من دون دفعة أولى؟

لا. لا يجوز لأي بنك في الإمارات أن يتجاوز النسب السابقة، والنظام يشترط أن تأتي الدفعة الأولى من أموال المقترض نفسه، لا من قرض شخصي ولا من بطاقة ائتمان.

العروض التي تبدو بلا دفعة تُذكر هي في الغالب خطط سداد يقدّمها المطوّر، تدفع فيها الثمن للمطوّر على أقساط خلال البناء، وهذا ترتيب مختلف عن القرض المصرفي. وتجد شرح هذه الأقساط وحساب الضمان الذي يحمي أموالك في مقال شراء شقة قيد الإنشاء في دبي بالتقسيط.

واحسب أيضاً ما تدفعه فوق الدفعة الأولى: رسوم الدائرة على نقل الملكية، ورسوم تسجيل الرهن، وأتعاب مكتب أمين التسجيل (مركز خدمة معتمد من الدائرة ينجز معاملات التسجيل). وتجد تفاصيل رسوم الشراء في مقال شروط شراء شقة في دبي للأجانب.

هل يُقرض البنك في دبي من يقيم في العراق؟

أنظمة المصرف المركزي لا تمنع إقراض من يقيم خارج الإمارات، ودائرة الأراضي والأملاك تسجّل الرهن «للأجانب غير المقيمين» بنسخة من جواز السفر بدلاً من الهوية الإماراتية التي يحملها المقيمون. أما الموافقة على إقراضك فقرار يعود إلى كل بنك على حدة.

يُلزم النظام البنك بأن يتحقق من دخلك والتزاماتك كاملةً قبل أن يقرضك. فإذا كان دخلك في العراق، فتوقّع أن يطلب البنك ما يثبت راتبك أو دخل عملك، وكشوف حسابك، وأي قروض عليك. والبنوك تختلف في قبول الدخل من خارج الإمارات، فقارن بين أكثر من بنك قبل أن تدفع عربوناً أو توقّع على شقة.

ويجب أن يُسدَّد القرض من راتب أو من دخل عمل يمكن التحقق منه أو من إيجار. وإذا امتد القرض إلى ما بعد سن التقاعد، فعلى البنك أن يتأكد من أن دخلك بعد التقاعد يكفي لسداد الباقي.

كم يقرضك البنك بحسب دخلك؟

يتحكم في مبلغ القرض ثلاثة سقوف في وقت واحد، وأدناها هو الذي يحدد المبلغ: نسبة القرض من قيمة العقار، و7 أضعاف دخلك السنوي للوافد، ونسبة عبء الدين، أي أن مجموع أقساطك الشهرية كلها، ومنها قسط القرض الجديد، لا يجوز أن يزيد على 50% من دخلك.

مثال: دخل شهري 15,000 درهم يساوي 180,000 درهم في السنة، فلا يزيد القرض وفق سقف الدخل على 1,260,000 درهم، ولا يزيد مجموع أقساطك الشهرية على 7,500 درهم. وبدخل شهري 8,000 درهم يصبح سقف القرض 672,000 درهم، وسقف الأقساط 4,000 درهم شهرياً. وإذا كان دخلك بالدينار أو بالدولار، فاسأل البنك بأي سعر صرف يحسبه بالدرهم. والمبلغ الفعلي يتوقف على سعر الفائدة ومدة القرض وقروضك الأخرى.

ويختبر البنك قدرتك على السداد بسعر فائدة أعلى بنقطتين إلى أربع نقاط مئوية من السعر الذي يعرضه عليك. وإذا كانت الشقة للاستثمار، يخصم البنك إيجار شهرين على الأقل من الإيجار المتوقع قبل أن يحسبه دخلاً. وأطول مدة للقرض 25 سنة، ويحدد كل بنك السنّ القصوى التي يجب أن يُسدَّد قبلها آخر قسط.

هل يعطي البنك قرضاً لشقة على الخارطة؟

نعم، لكن البنك لا يقرض أكثر من 50% من القيمة، أياً كان المشتري وأياً كان الثمن. وجعل المصرف المركزي الحد هنا أدنى من غيره لأن البناء يستغرق وقتاً طويلاً ولأن خطر عدم اكتمال المشروع أعلى.

وأموالك تُدفع قبل أموال البنك. فإذا كان القرض يُصرف للمطوّر على مراحل، يجب أن تُدفع حصتك من الثمن أولاً، ثم يبدأ البنك بصرف القرض. ويجب أن ترتبط الدفعات بمراحل بناء يجري التحقق منها في الموقع.

ولتسجيل رهن على شقة ما زالت في سجل البيع المبدئي (عقودي)، تطلب الدائرة شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطوّر عبر تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST). تأكد مبكراً أن المطوّر مستعد لإصدارها، فمن دونها لا يُسجَّل الرهن.

كم رسوم تسجيل الرهن في دبي؟

تأخذ الدائرة 0.25% من قيمة الرهن لتسجيله، أي 3,000 درهم على قرض قيمته 1,200,000 درهم. وتُضاف رسوم صغيرة ثابتة لإصدار سند الملكية والمخططات، ويأخذ المكتب رسوم خدمة.

إذا سجّل البنك الرهن إلكترونياً، تخصم الدائرة رسومها من حساب البنك؛ وإذا جرى التسجيل في مكتب أمين التسجيل، تدفعها أنت هناك. اسأل البنك: أتدخل هذه الرسوم في عرضه أم يحمّلك إياها؟ ورسوم البنك نفسه على فتح الملف والتقييم منفصلة وتختلف من بنك إلى آخر.

وإذا لم تستطع السفر إلى دبي، يقبل المكتب وكالة رسمية لمن ينوب عنك في المعاملة.

هل تُحسب الشقة المرهونة للإقامة الذهبية؟

نعم، بشرط. تقبل الدائرة العقار المرهون للإقامة الذهبية لعشر سنوات إذا كانت قيمة شرائه مليوني درهم على الأقل، وقدّمت كتاباً رسمياً من البنك يثبت أنك دفعت مليوني درهم.

بمعنى آخر: قد تبلغ قيمة شقتك مليوني درهم أو أكثر، لكنك لا تستحق الإقامة الذهبية حتى يصل ما دفعته فعلاً إلى مليوني درهم. وتجد شروط الإقامة كاملةً، ومن تشمل من العائلة، في مقال هل يعطي شراء شقة في دبي إقامة؟

أسئلة يطرحها المشترون من العراق

هل تختلف الدفعة الأولى للعراقي عن غيره من الأجانب؟

حدود الوافدين في نظام المصرف المركزي واحدة لكل الجنسيات. أما المواطن الإماراتي فحدّه أعلى: 85% للمسكن الأول حتى 5 ملايين درهم.

هل يقيّم البنك الشقة بالسعر الذي اتفقت عليه؟

ليس بالضرورة. على البنك أن يستعين بمقيّمين مستقلين من قائمة معتمدة، والقرض نسبة من القيمة التي يقبلها البنك. وإذا جاء التقييم أقل من السعر، فعليك أن تدفع الفرق من أموالك.

هل يوجد تمويل إسلامي؟

يشمل نظام المصرف المركزي التمويلَ المتوافق مع أحكام الشريعة، ويخضع للحدود نفسها من حيث النسبة والدخل والمدة. اسأل البنك عن طريقة حساب الربح وعن كل الرسوم كتابةً قبل التوقيع.

المصادر

راجعنا هذه الصفحات الرسمية في 15 و16 تشرين الأول 2026.

• مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، أنظمة القروض العقارية (بالإنجليزية؛ الإشعار 31/2013 وتعديلاته بالقرارين 96/2019 و31/2/2020): نسبة القرض من القيمة، وأطول مدة، وأعلى مبلغ تمويل، والدفعات على مراحل.
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، طلب تسجيل رهن: الملفات المطلوبة ورسوم الخدمة.
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، طلب الإقامة الذهبية - مستثمر: شرط العقار المرهون.

قبل أن تختار شقة بعينها، اطلب من بنكين أو ثلاثة موافقة مبدئية مكتوبة على المبلغ والشروط. عندها تعرف أي ثمن شقة يناسب ميزانيتك، وهل الأنسب لك شقة جاهزة أم على الخارطة. وإذا كنت تنوي تأجير الشقة بعد شرائها، فتجد قواعد عقد إيجاري وزيادة الإيجار وإخلاء المستأجر في مقال تأجير شقتك في دبي وأنت في العراق. وتجد المشاريع قيد الإنشاء والجاهزة في صفحة المشاريع السكنية الجديدة في دبي.