شقة جديدة أم مستعملة في إسطنبول؟ الفروق التي لا يذكرها السماسرة

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

الفرق بين الشقة الجديدة والمستعملة في تركيا أكبر من السعر وعمر العمارة. إذا اشتريت من شركة تبني وتبيع، فقانون حماية المستهلك التركي يجعلها مسؤولة عن عيوب الشقة مدة خمس سنوات من تاريخ التسليم، وقد تُعفى أنت من ضريبة القيمة المضافة إن لم تكن مقيماً في تركيا ودفعت بعملة أجنبية. وإذا اشتريت شقة مستعملة من مالكها، فهذا القانون لا ينطبق، والضريبة لا تُفرض في العادة، ويصبح فحص الرهن والحجز وإجازة السكن (الإسكان، بالتركية iskân) في الطابو أول ما يحميك.

المعلومات القانونية هنا مأخوذة من نصوص القوانين التركية على موقع التشريعات الرسمي ومن المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM)، وراجعناها في 15 تشرين الأول 2026. الروابط في آخر الصفحة.

ما الفرق بين الشقة الجديدة والمستعملة في جدول واحد؟

تختلف الحالتان في سبعة أمور: من البائع وأي قانون يحميك، ونوع السند، وإجازة السكن، وضريبة القيمة المضافة، ومدة مسؤولية البائع عن العيوب، ومسؤولية من بنى الهيكل، ونوع الخطر الذي تبحث عنه في صورة قيد الطابو. أما رسم الطابو فلا يتغير: 2% على المشتري في الحالتين.

من يتحمل مسؤولية العيب إذا ظهر بعد السكن؟

إذا اشتريت من شركة أو من بائع يتاجر بالعقارات، فالبائع مسؤول بحكم قانون حماية المستهلك عن عيوب الشقة مدة خمس سنوات، والمدة تُحسب من يوم التسليم حتى لو لم تكتشف العيب إلا لاحقاً. ولك أن تختار بين فسخ البيع وردّ الشقة، أو خفض الثمن بقدر العيب، أو الإصلاح المجاني، أو شقة بديلة سليمة إن أمكن.

القانون يعرّف البائع بأنه من يبيع لغاية تجارية أو مهنية، والمستهلك بأنه من يشتري لغير هذه الغاية. فإذا كان البائع فرداً يبيع بيته، فالصفقة خارج هذا القانون ولا تسري عليها مدة الخمس سنوات. وإذا اشتريت شقة مستعملة من بائع يتاجر بالعقارات، كشركة تبيع شققاً تملكها، فلا يجوز أن تقل مسؤوليته عن ثلاث سنوات. وإذا أُخفي العيب بغش أو بإهمال جسيم، فلا تسري هذه المدد أصلاً.

لذلك احتفظ عند شراء المستعمل بكل ما كتبه لك البائع أو الدلّال عن حالة الشقة، وصوِّر ما رأيته في المعاينة بتاريخه.

هل العمارة الجديدة أكثر أماناً من القديمة؟

القانون التركي لا يقيس الأمان بعمر العمارة، لكنه يربط مسؤولية من بناها بتاريخ إجازة السكن. بحسب قانون الرقابة على البناء رقم 4708، تكون شركة الرقابة على البناء والمهندسون والمقاول مسؤولين عن عيوب الهيكل الإنشائي 15 سنة من تاريخ إجازة السكن، وعن بقية الأجزاء سنتين.

إذا كانت إجازة السكن لعمارة مستعملة قد صدرت قبل 15 سنة أو أكثر، فهذه المدة انتهت. وفي العمارة الجديدة تبدأ المدة يوم صدور الإجازة. ولا يشمل هذا القانون بعض الأبنية الصغيرة، مثل البيت المستقل الذي لا يزيد على طابقين فوق السرداب ولا تتجاوز مساحته البنائية 200 متر مربع.

بعد الزلازل صار كثير من المشترين يسألون: هل في البناء غش؟ إجازة السكن تعني أن البلدية وجدت العمارة مطابقة لرخصتها، لكن قانون الإعمار ينص على أنها لا تعفي صاحب البناء من المسؤولية عن مخالفة القانون أو الرخصة. اسأل عن تاريخ رخصة البناء وتاريخ إجازة السكن، واطلب المشروع المعماري المصدَّق من البلدية. وإذا استقرّ رأيك على شقة بعينها، فاستعن بمهندس مستقل لا علاقة له بالبائع.

سند الارتفاق الطابقي أم سند الملكية الطابقية؟

في المشروع الذي لم يكتمل تشتري حصة في الأرض مخصصة لشقة معيّنة برقمها، وهذا هو الارتفاق الطابقي (kat irtifakı). والشقة المكتملة التي صدرت إجازة سكن لكل شقق عمارتها تُسجَّل ملكيةً طابقية (kat mülkiyeti). وينتقل السند من الأول إلى الثاني تلقائياً بعد أن ترسل البلدية إجازة السكن إلى الطابو.

انتبه في المستعمل: الشقة القديمة قد يبقى سندها ارتفاقاً طابقياً، لأن الملكية الطابقية تحتاج إجازة سكن لجميع الشقق والمحلات في العمارة. شرحنا كيف تقرأ نوع السند والرهون والإشارات سطراً بسطر في دليل قراءة الطابو التركي قبل الشراء.

لماذا تسأل عن إجازة السكن في الحالتين؟

إجازة السكن (yapı kullanma izin belgesi) تصدرها البلدية بعد أن تتأكد أن العمارة مطابقة لرخصتها وملحقاتها. ولا تُربط خدمات الماء والكهرباء والمجاري لعمارة بلا إجازة سكن، وإذا صدرت الإجازة لبعض الشقق فقط رُبطت هذه الشقق وحدها. ويوم صدورها هو يوم انتهاء البناء في نظر القانون.

في الشقة الجديدة اسأل الشركة: هل صدرت الإجازة؟ وإن لم تصدر، فما الذي ينقص؟ وفي المستعمل اقرأ خانة الملاحظات (الشروح) في صورة القيد. البلدية إذا ثبتت عندها مخالفة بناء تُبلغ بها دائرة الطابو خلال سبعة أيام لتُكتب في هذه الخانة، ولا تُمحى إلا بإشعار من البلدية بأن المخالفة أزيلت.

الرهن والحجز: في أي الحالتين يكثر الخطر؟

الخطر الأكبر في الشقة المستعملة أن يكون عليها رهن لبنك أو حجز لدائن. تقول المديرية العامة للطابو إن نقل العقار المرهون إلى شخص آخر مع دين الرهن جائز ولا يحتاج إذن الدائن، أي أن الشقة قد تنتقل إليك والرهن باقٍ عليها.

اتفق كتابةً على أن يُسدَّد القرض ويرسل البنك مستند فك الرهن إلكترونياً إلى دائرة الطابو قبل نقل الملكية أو في موعد التسجيل نفسه. وفي الشقة الجديدة اقرأ قيد شقتك نفسها، فأوراق المشروع وحدها لا تكفي.

والقانون يُلزم مكتب العقار أن يذكر في عقده مع صاحب الشقة هل عليها رهن أو حجز أو قيد مشابه، ووضع العمارة من ناحية التخطيط والرخص وإجازة السكن. اسأل الدلّال عمّا كتبه في هذا العقد قبل أن تدفع أي مبلغ.

ضريبة القيمة المضافة: فرق يظهر في الشقة الجديدة وحدها

تُفرض ضريبة القيمة المضافة (KDV) على البيع الذي يجري في إطار نشاط تجاري، وبيع الشركة المطوِّرة لشقة جديدة يخضع لها. لكن القانون يعفي أول بيع لشقة جديدة إذا كان المشتري أجنبياً غير مقيم في تركيا ودُفع الثمن بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا.

الإعفاء خاص بأول بيع. إذا قيل لك إن الشقة «جديدة» وبائعها فرد اشتراها من الشركة، فهذا بيع ثانٍ لا يدخل في الإعفاء، ولا يخضع للضريبة في العادة لأن البائع لا يتاجر بالعقارات. ومن أُعفي ثم باع الشقة خلال ثلاث سنوات يدفع الضريبة التي أُعفي منها مع الفائدة قبل البيع في الطابو. حساب هذه الضريبة وبقية المصاريف في مقالنا عن المصاريف فوق سعر الشقة.

ما شكل العقد الصحيح في كل حالة؟

بيع العقار في تركيا لا يصح إلا بسند رسمي ينظّمه موظف الطابو، وهذا ما يشترطه قانون الالتزامات التركي لبيع العقار ولوعد بيعه. فالورقة التي توقعها في مكتب الشركة أو الدلّال لا تنقل الملكية. وإذا اشتريت من شركة شقة لم تُسلَّم بعد، فالعقد إما أن يُسجَّل في الطابو مع نقل الارتفاق الطابقي إليك، وإما أن يُنظَّم وعداً بالبيع عند كاتب العدل (noter).

وفي البيع قيد الإنشاء من شركة لمستهلك، لا يحق للشركة أن تطلب منك أي مبلغ، عربوناً كان أو مقدّمة أو غير ذلك، قبل أن يُبرم عقد صحيح بهذا الشكل، ولا أن تبيع قبل الحصول على رخصة البناء.

وفي الحالتين يدفع المشتري الأجنبي الثمن عبر بنك في تركيا، والبنك يرسل إلى الطابو «مستند شراء العملة» (döviz alım belgesi)، وهو الوثيقة التي تثبت أنك بعت العملة الأجنبية للبنك مقابل الليرة. وأضافت لائحة تجارة العقارات في 2026 نظام دفع ينتقل فيه الثمن والملكية في اللحظة نفسها. استعماله غير إلزامي في المبيعات التي تتم حتى 1 كانون الأول 2026، ويحق لوزارة التجارة أن تمدد هذا الموعد مدة أقصاها ثلاثة أشهر.

ما الذي يجب أن يقدّمه لك الدلّال (مكتب العقار)؟

الدلّال في تركيا لا يعمل قانونياً إلا برخصة مزاولة المهنة (yetki belgesi) تصدرها مديرية التجارة في المحافظة، ورقمها يجب أن يظهر في إعلاناته. عمولته في البيع لا تتجاوز 4% من الثمن قبل ضريبة القيمة المضافة، وتُقسم بين البائع والمشتري بالتساوي ما لم يُتفق على غير ذلك، ولا يحق له أن يأخذ أجراً مقابل أن يريك الشقة.

عند الاتفاق يُكتب عقد وساطة في البيع بثلاث نسخ على الأقل، فيه رقم رخصة المكتب وبيانات قيد الطابو والثمن وطريقة الدفع والعمولة ومن يدفع رسوم الطابو. ويمكنك التحقق من الرخصة برقمها أو باسم المكتب والمحافظة في صفحة البحث في نظام TTBS التابع لوزارة التجارة التركية.

أيهما يناسب عائلتك؟

إذا أردت أن تسكن قريباً وأن ترى العمارة بعينك، فالشقة المكتملة، جديدة كانت أو مستعملة، أوضح من شقة تُباع على الخارطة. وإذا كان أهم ما عندك أن توجد جهة تتحمل مسؤولية العيوب بعد السكن، فالشراء من شركة يعطيك خمس سنوات بحكم القانون. أما إن كانت ميزانيتك لا تسمح إلا بالمستعمل، فابدأ بصورة القيد وإجازة السكن.

الضمان في المشاريع التي تُباع قبل اكتمالها شرط قانوني في المشروع الذي فيه 30 شقة فأكثر. وإذا كنت تقارن بين الأحياء أيضاً، فاقرأ أين يشتري العراقيون في إسطنبول.

أسئلة شائعة

هل يحميني قانون المستهلك إذا اشتريت شقة جديدة من الشركة؟

نعم، إذا اشتريت لغير غاية تجارية أو مهنية، كأن تشتري شقة لتسكنها عائلتك. فالبائع عندئذٍ مسؤول عن العيوب خمس سنوات من التسليم. ومن يشتري ليتاجر بالشقق قد لا يدخل في تعريف المستهلك، فاسأل محامياً عن حالتك.

هل أدفع ضريبة القيمة المضافة على شقة مستعملة؟

في العادة لا، لأن الفرد الذي يبيع بيته لا يبيع في إطار نشاط تجاري. الضريبة تخص بيع الشركة، وفيه إعفاء لأول بيع إذا كنت أجنبياً غير مقيم ودفعت بعملة أجنبية.

هل يمكن أن أشتري شقة مستعملة عليها قرض بنكي؟

يمكن، لكن الرهن ينتقل مع الشقة إذا لم يُفك. اتفق على سداد القرض ووصول مستند فك الرهن من البنك إلى الطابو قبل نقل الملكية أو في موعد التسجيل نفسه.

هل الورقة التي أوقّعها في مكتب الدلّال تكفي؟

لا. البيع يتم بسند يُنظَّم في الطابو، والشراء قيد الإنشاء من شركة يكون في الطابو أو بوعد بالبيع عند كاتب العدل.

كم سنة تمتد مسؤولية من بنى العمارة؟

15 سنة عن الهيكل الإنشائي وسنتان عن بقية الأجزاء، تُحسب من تاريخ إجازة السكن، في الأبنية التي يشملها قانون الرقابة على البناء.

المصادر والمنهجية

راجعنا النصوص التالية على مواقعها الرسمية في 15 تشرين الأول 2026.

• قانون حماية المستهلك رقم 6502، المواد 3 و11 و12 و40 و41، mevzuat.gov.tr
• لائحة بيع المساكن بالدفع المسبق، المادتان 6 و12، mevzuat.gov.tr
• لائحة تجارة العقارات، المواد 5 و15 و16 و19 و20 والمادة الإضافية 1، mevzuat.gov.tr
• نظام معلومات تجارة العقارات (TTBS)، وزارة التجارة التركية، وصفحة البحث عن رخصة المكتب
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 237، mevzuat.gov.tr
• قانون الطابو رقم 2644، المادة 26، mevzuat.gov.tr
• قانون الإعمار رقم 3194، المواد 30 و31 و32، mevzuat.gov.tr
• قانون الملكية الطابقية رقم 634، المادتان 10 و14، mevzuat.gov.tr
• قانون الرقابة على البناء رقم 4708، المادتان 1 و3، mevzuat.gov.tr
• قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادتان 1 و13/i، mevzuat.gov.tr
• الأسئلة الشائعة: بيع العقار المرهون، فك الرهن، الانتقال إلى الملكية الطابقية، المديرية العامة للطابو والمساحة
• الأسئلة الشائعة للمستثمرين الأجانب: مستند شراء العملة، بوابة Your Key Türkiye

للبحث عن مشروع جديد ابدأ من دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول. في صفحة كل مشروع زر لطلب المعلومات من الشركة، ويمكنك أن تسأل فيه هل صدرت إجازة السكن وما نوع السند. وإن كان هدفك الجنسية، فاقرأ مقالنا عن الحد الأدنى لقيمة العقار للجنسية وسند الملكية.