Kısa cevap: Türkiye'de konut sahibi yabancıya 6458 sayılı Kanun'un 31. maddesine göre kısa dönem ikamet izni verilebilir; izin kendiliğinden doğan bir hak değil, Göç İdaresi'nin takdirindedir. Belge listesine göre konutun edinildiği tarihteki değeri en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olmalı, konutta oturulmalı ve konut kiraya verilmemelidir. İzin tek seferde en çok iki yıllık verilir.
Konu yalnız konut sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet iznidir; yatırım yoluyla vatandaşlık konut alarak Türk vatandaşlığı rehberimizde anlatılıyor.
İçindekiler
- İkamet izninin yasal dayanağı nedir?
- Yabancılar Türkiye'de konut alabilir mi?
- Konutun değeri en az ne olmalı?
- Mülkiyet ve değer hangi belgeyle kanıtlanır?
- İzin kaç yıl için verilir: bir yıl mı, iki yıl mı?
- Kiraya verilen konut neden ikamet gerekçesi olmaz?
- Kapalı mahalleler ve ilçeler: resmî olarak ne biliniyor?
- Aile üyeleri ve yabancı eş aynı konutla başvurabilir mi?
- e-İkamet başvurusu adım adım
- İzin nasıl uzatılır, hangi durumda uzatılmaz?
- Başvuruyu riske atan hatalar nelerdir?
- Satış ofisinde "Bu daire ikamet izni sağlar mı?" sorusu
- Bu yol kimler için uygun değil?
- Seçtiğiniz proje için sonraki adım
- Sık sorulan sorular
- Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor
İkamet izninin yasal dayanağı nedir?
Dayanak, 6458 sayılı Kanun'un 31. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir: Türkiye'de taşınmaz malı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni "verilebilir". Bu ifade, iznin konut satın alınınca kendiliğinden doğmadığını, idarenin takdirine bağlı olduğunu gösterir. 21 Kasım 2024 tarihli ve 7533 sayılı Kanun'la eklenen altıncı fıkra, esas alınacak taşınmazın niteliğini ve değerini belirleme yetkisini İçişleri Bakanlığı'na verdi (6458 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi). Bu yüzden değer eşiği kanunda rakam olarak yer almaz; güncel rakam Göç İdaresi'nin belge listesindedir.
Yabancılar Türkiye'de konut alabilir mi?
Evet, belirli şartlarla. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyarak taşınmaz edinebilir. TKGM'nin Your Key Türkiye portalına göre 2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki listede 185 ülke var; liste kamuya açık değil.
- Belirli bir uyruğun taşınmaz edinip edinemeyeceği, herhangi bir tapu müdürlüğünden ülke bazında öğrenilir.
- Yabancı gerçek kişilerin toplam edinimi, ilçenin özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10'unu, kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez.
- Cumhurbaşkanı, yabancıların edinimini ülke, bölge, süre, sayı, oran ve miktar bakımından sınırlandırabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir (2644 sayılı Tapu Kanunu).
- Askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişiler taşınmaz edinemez; bu bölgeler tapu siciline işlenmiştir.
Konut almak için önceden ikamet izni gerekmez; Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi bunu açıkça belirtiyor. Tapu işlemleri için yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimize bakabilirsiniz.
Konutun değeri en az ne olmalı?
e-İkamet'teki kısa dönem ikamet izni belge listesine göre konutun edinim tarihi itibarıyla değeri en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olmalıdır. Listede büyükşehir ile diğer iller arasında ayrım yoktur. İnternette görülen iki ayrı eşik bilgisi güncel listede yer almıyor. Eşiğin yürürlük tarihini gösteren bir Bakanlık kararına veya genelgeye resmî sitelerde ulaşamadık; bu yüzden tarih vermiyoruz.
Eşik tek başına yetmez. Aynı listede ve uygulama yönetmeliğinde şu şartlar da var:
- taşınmazın konut olması ve yabancı tarafından bu amaçla kullanılması;
- konutun kira veya benzeri gelir getirici amaçla kullanılmaması;
- değerin başvuru tarihine göre değil, edinim tarihine göre değerlendirilmesi;
- talep edilen ikamet süresini kapsayan geçerli sağlık sigortası.
Mülkiyet ve değer hangi belgeyle kanıtlanır?
Konut sahipliği tapu senedinin fotokopisiyle kanıtlanır. Miras veya bağış yoluyla edinilen konutta ayrıca güncel taşınmaz değerleme raporu gerekir; satın almada ayrı bir rapor listede sayılmaz. Tapu aşamasında da yabancı gerçek kişinin konut alımı için değerleme raporu artık istenmiyor: Your Key Türkiye bu uygulamanın kaldırıldığını, vatandaşlık amaçlı alımda Tutar Tespit Belgesi (TTB) getirildiğini yazıyor. TKGM'nin genel Sıkça Sorulan Sorular sayfasında şart hâlâ geçtiği için randevu alırken tapu müdürlüğüne teyit ettirin.
| Edinim şekli | e-İkamet listesinde istenen |
|---|---|
| Satın alma | Tapu senedi fotokopisi; edinim tarihindeki değer en az 200 bin ABD Doları karşılığı TL |
| Miras veya bağış | Tapu senedi fotokopisi ve güncel taşınmaz değerleme raporu |
| İlk başvuru | Konutun bulunduğu belediyeden adres bilgilerini gösteren numarataj belgesi |
| Uzatma başvurusu | Tapu devam belgesi |
Tapu harcı, döner sermaye ve yabancılara özgü ek döner sermaye için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın.
İzin kaç yıl için verilir: bir yıl mı, iki yıl mı?
6458 sayılı Kanun'un 31. maddesinin ikinci fıkrası, 28 Temmuz 2016 tarihli 6735 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten beri kısa dönem ikamet iznini "her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle" düzenler. Uygulama yönetmeliğinin 28. maddesinin birinci fıkrası ise yayımlanan metinde hâlâ "en fazla birer yıllık" diyor. Göç İdaresi kanundaki iki yıllık süreyi tekrarlar (Göç İdaresi, İkamet İzni Çeşitleri). Üst norm kanundur; fiilen verilen süreyi idare belirler.
| Metin | Süre ifadesi | Norm düzeyi |
|---|---|---|
| 6458 sayılı Kanun md. 31/2 (6735 sayılı Kanun değişikliği) | Her defasında en fazla iki yıl | Kanun |
| YUKK Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik md. 28/1 | En fazla bir yıl | Yönetmelik |
| Göç İdaresi, İkamet İzni Çeşitleri | Her defasında en fazla iki yıl | İdare açıklaması |
Başvuruda istediğiniz süreyi belirtebilirsiniz, ama belirli bir ay sayısına önceden güvenmeyin.
Kiraya verilen konut neden ikamet gerekçesi olmaz?
Belge listesi konutun yabancı tarafından oturmak için kullanılmasını ve gelir getirici amaçla kullanılmamasını şart koşar. Kiraya vermek için alınan konut, değeri eşiğin üzerinde olsa bile bu iznin gerekçesi olmaz; numarataj belgesi de oturulan konutun adresine aittir. Konutu kiraya vermeyi planlayan yabancının Türkiye'de kalmak için başka bir ikamet gerekçesine ihtiyacı olur.
Kapalı mahalleler ve ilçeler: resmî olarak ne biliniyor?
En güncel resmî rakamlar 16 Temmuz 2023 tarihlidir; 2026 için güncel durum resmî olarak yayımlanmamıştır.
- 1 Temmuz 2022 itibarıyla yabancı nüfusun Türk vatandaşı nüfusuna oranı %20'yi aşan 63 ilde 1.169 mahalle yeni yabancı kaydına kapatıldı; bunların 54'ü İstanbul'da (Göç İdaresi basın açıklaması, 16.07.2023).
- Aynı açıklamaya göre Fatih, Esenyurt, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu yeni ikamet izni başvurularına kapalıydı.
- Kapalı mahalle listesi 30 Haziran 2022 tarihli duyurunun eki olarak yayımlandı (Göç İdaresi, Mahalle Kapatma Duyurusu).
Üsküdar ve Kadıköy 2023'teki on ilçe arasında yer almıyor. Bu, belirli bir mahallenin 2026'da açık olduğunu kanıtlamaz. Kapora vermeden önce adresin e-İkamet sisteminde kabul edilip edilmediğine bakın ve sonucu kayıt altına alın.
Aile üyeleri ve yabancı eş aynı konutla başvurabilir mi?
Uygulama yönetmeliğinin 28. maddesinin üçüncü fıkrasına göre konut üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet hakkı olan aile üyeleri aynı gerekçeyle başvurabilir; tapuda payı olmayan aile üyeleri için konut yalnız maddi imkânın kanıtıdır. Yönetmelik aile üyelerini eş, ergin olmayan çocuk ve bağımlı ergin çocuk olarak tanımlar (YUKK Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik). Kanun "taşınmaz malı bulunan yabancı" dediği için konut yalnız Türk vatandaşı eş adına kayıtlıysa yabancı eş bu gerekçeye dayanamaz. Tapuya kimin malik olarak yazılacağına işlemden önce karar verin.
| Durum | Konut sahipliğine dayalı başvuru |
|---|---|
| Yabancı, konutun tek maliki | Başvurabilir |
| Yabancı eş, tapuda paylı veya elbirliği malik | Başvurabilir |
| Yabancı eş veya çocuk, tapuda payı yok | Bu gerekçeyle başvuramaz; konut maddi imkân kanıtı sayılır |
| Konut yalnızca Türk vatandaşı eş adına kayıtlı | Yabancı eş malik olmadığı için bu gerekçeye dayanamaz |
e-İkamet başvurusu adım adım
Vizenin veya vize muafiyetinin tanıdığı süreden ya da 90 günden uzun kalacak yabancı, e-İkamet üzerinden başvurur ve randevu gününde il veya ilçe göç idaresi müdürlüğünde hazır bulunur; mazeretsiz gelinmezse başvuru yapılmamış sayılır (Göç İdaresi, İkamet Genel Bilgiler). Yönetmeliğe göre başvuru, belgelerin tam teslim edildiği tarihten itibaren en geç 90 gün içinde sonuçlandırılır.
- Satış işlemini tamamlayın ve tapuyu adınıza tescil ettirin. Yeni projede tapu türleri için kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimize bakın.
- Konutun bulunduğu belediyeden numarataj belgesini alın.
- İstenen sürenin tamamını kapsayan sağlık sigortası yaptırın; özel sağlık sigortası poliçesi kabul edilen seçenekler arasındadır.
- e-İkamet'te başvuru formunu doldurun ve randevu tarihi seçin.
- İkamet izni belge bedelini ve harcı ödeyin.
- Randevu gününde asıl belgelerle göç idaresi müdürlüğüne gidin.
2026 yılı ikamet izni belge bedeli 964,00 TL'dir ve hiçbir ülke vatandaşı için muafiyet yoktur (Göç İdaresi, Belge Bedeli ve Harç Miktarı). Harç tutarı uyruğa göre değişir; kendi ülkenize ait tutarı başvuru sırasında kontrol edin.
İzin nasıl uzatılır, hangi durumda uzatılmaz?
Uzatma başvurusu, iznin bitmesine 60 gün kala başlayabilir ve süre dolmadan yapılmalıdır; uzatmada tapu devam belgesi istenir. Yönetmeliğin 29. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine göre son bir yılda toplam 120 günden fazla yurt dışında kalınması, kısa dönem ikamet izninin reddi, iptali veya uzatılmaması sebebidir; zorunlu kamu hizmeti, görev, eğitim ve sağlık bu kuralın dışındadır. Konutu satmak veya kiraya vermek de iznin dayandığı gerekçeyi ortadan kaldırır.
Başvuruyu riske atan hatalar nelerdir?
En sık risk, konutu almadan önce kontrol edilebilecek şartları sonraya bırakmaktır:
- Eşiğe çok yakın bedel: Değer edinim tarihindeki ABD Doları karşılığına göre değerlendirilir; TL ile belirlenmiş bir fiyatta kur değişimi sonucu değiştirebilir.
- Kontrol edilmemiş adres: Güncel kapalı mahalle listesi yayımlanmadığından adresin kabul edilip edilmediği ancak e-İkamet'te görülür.
- Tapuda yer almayan aile üyesi: Payı olmayan eş veya çocuk için konut yalnız maddi imkân kanıtıdır.
- Kısa sağlık sigortası: Sigorta, istenen ikamet süresinin tamamını kapsamalıdır.
- Kaçırılan randevu, 120 günü aşan yurt dışı süresi ve kiraya verme de izni riske atar.
Satış ofisinde "Bu daire ikamet izni sağlar mı?" sorusu
Hiçbir proje ikamet iznini kendiliğinden sağlamaz. Karar Göç İdaresi'ne aittir; her başvuruda edinim değerine, konutun oturmak için kullanılmasına, adresin kabul edilmesine ve sağlık sigortasına ayrı ayrı bakılır. Satış ofisinin verebileceği şey, alıcının bu şartları kontrol etmesini sağlayacak belgelerdir.
| Alıcının sorusu | Kaynağa dayalı cevap |
|---|---|
| Bu daireyi alırsam ikamet izni alır mıyım? | Garanti edilemez; izin Göç İdaresi'nin takdirindedir |
| Kaç dolarlık konut gerekir? | e-İkamet listesine göre edinim tarihinde en az 200 bin ABD Doları karşılığı TL |
| Daireyi kiraya verebilir miyim? | Konut kira veya benzeri gelir amacıyla kullanılırsa bu gerekçe oluşmaz |
| Bu mahalle yabancılara açık mı? | Güncel liste resmî olarak yayımlanmadı; adresi e-İkamet'te kontrol edin |
| İzin kaç yıl verilir? | Kanun en fazla iki yıla izin verir; süreyi idare belirler |
| Eşim de başvurabilir mi? | Tapuda paylı veya elbirliği malikse başvurabilir |
Alıcıya konutun açık adresini yazılı verin; e-İkamet kontrolünü kapora öncesinde yapabilsin. Ödeme ve vekâlet aşamasındaki önlemler için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakabilirsiniz.
Bu yol kimler için uygun değil?
Konut sahipliğine dayalı ikamet izni, aldığı konutta kendisi oturacak yabancı için tasarlanmıştır.
| Alıcı durumu | Uygunluk |
|---|---|
| Konutta kendisi oturacak, yılın çoğunu Türkiye'de geçirecek | Uygun |
| Konutu kiraya vermeyi planlıyor | Uygun değil |
| Yılda 120 günden fazla yurt dışında kalacak | Uygun değil; istisnalar dışında izin uzatılmayabilir |
| Konutun edinim değeri eşiğin altında | Uygun değil |
| İkamet değil vatandaşlık istiyor | Ayrı süreç: 400.000 ABD Doları eşiği ve üç yıl satmama şerhi |
Seçtiğiniz proje için sonraki adım
Bedeli eşikle karşılaştırmak için geliştiriciden güncel TL fiyatı, ödeme planını ve konutun açık adresini yazılı almanız gerekir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi geliştiriciye iletir; adres ve beklenen tapu tarihi sorularını da ekleyebilirsiniz.
Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda listeliyoruz. Aşağıdaki projeler, 2023 listesindeki on ilçe arasında yer almayan Üsküdar ve Kadıköy'dedir; bu, ikamet izni sağladıkları anlamına gelmez. Bilgiler 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızdan alınmıştır.
| Proje | İlçe ve mahalle | Daire tipleri | Kayıtlı teslim tarihi |
|---|---|---|---|
| Benesta Benleo Park | Üsküdar, Acıbadem | 2+1, 3+1, 4+1, 5+1 | Teslim edildi (Ocak 2026) |
| Medyan Kadıköy | Kadıköy, Fikirtepe | 1+0'dan 4+1'e | Teslim edildi (Eylül 2026) |
| Palace Istanbul Beylerbeyi | Üsküdar, Beylerbeyi | 1+1'den 5+2'ye | Aralık 2026 |
Talep formları: Benesta Benleo Park için fiyat ve ödeme planı talebi, Medyan Kadıköy için talep formu. İki ilçe arasında seçim yapıyorsanız Üsküdar mı Kadıköy mü rehberimize göz atın.
satisofisi.com hukuki veya göç danışmanlığı hizmeti vermez ve ikamet izni vaat etmez.
Sık sorulan sorular
2026'da ikamet izni için ne kadarlık konut almak gerekir?
e-İkamet belge listesine göre konutun edinildiği tarihteki değeri en az 200 bin ABD Doları karşılığı Türk Lirası olmalıdır. Listede il ayrımı yoktur.
Konut sahibine ikamet izni doğrudan iki yıllık mı verilir?
Kanun tek seferde iki yıla kadar izin verilmesine olanak tanır; yönetmelik metni hâlâ bir yıl diyor. Somut süreyi Göç İdaresi belirler.
Yabancı eşim, tapu benim adıma kayıtlıyken ikamet izni alabilir mi?
Konut sahipliği gerekçesiyle alamaz. Eşiniz tapuda paylı veya elbirliği malik olarak yer alırsa kendi adına başvurabilir.
Konut almak için önce ikamet izni gerekir mi?
Hayır. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi'ne göre ikamet izni taşınmaz edinimi için ön şart değildir.
Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor
Bağlantıların hepsi 26 Ekim 2026'da kontrol edildi. Resmî bir metin bulunamadığı için rehberde yer verilmeyenler: 200 bin ABD Doları eşiğinin yürürlük tarihi, 2026 itibarıyla güncel kapalı mahalle ve ilçe listesi, uyruğa göre harç tutarları. Proje bilgileri satisofisi.com kayıtlarındaki geliştirici beyanlarıdır.
- Taşınmaz sahibine kısa dönem ikamet izni (md. 31/1-b), en fazla iki yıllık süre ve 6735 sayılı Kanun değişikliği (md. 31/2), değerin Bakanlıkça belirlenmesi ve 7533 sayılı Kanun (md. 31/6): 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Aile üyeleri tanımı (md. 3), uzatmada 60 gün (md. 21/5), 90 günde sonuçlandırma ve sağlık sigortası şartı (md. 22), "birer yıllık" süre ve aile üyelerinin paylı mülkiyet şartı (md. 28), 120 gün kuralı (md. 29/1-c): YUKK Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- 200 bin ABD Doları eşiği, oturma ve kiraya vermeme şartı, tapu fotokopisi, miras ve bağışta değerleme raporu, numarataj ve tapu devam belgesi: e-İkamet, Kısa Dönem İkamet İzni İstenen Belgeler.
- Kısa dönem iznin ikişer yıllık süresi: Göç İdaresi, İkamet İzni Çeşitleri.
- e-İkamet başvurusu, randevuya mazeretsiz gelinmemesinin sonucu: Göç İdaresi, İkamet Genel Bilgiler.
- 2026 belge bedeli (964,00 TL) ve muafiyet olmaması: Göç İdaresi, Belge Bedeli ve Harç Miktarı.
- 1.169 kapalı mahalle, İstanbul'da 54 mahalle ve 10 ilçe: Göç İdaresi basın açıklaması, 16.07.2023; liste: Mahalle Kapatma Duyurusu, 30.06.2022.
- Yabancıların edinimi, %10 ve 30 hektar sınırı, Cumhurbaşkanının sınırlama yetkisi: 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 35, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- 185 ülke listesi, ülke bazında sorgu, askeri bölgelerin tapuya işlenmesi, vatandaşlıkta 400.000 ABD Doları ve üç yıllık şerh: Your Key Türkiye, Sık Sorulan Sorular.
- Yabancının konut alımında değerleme raporunun kaldırılması ve TTB: Your Key Türkiye, Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi; şartın hâlâ geçtiği sayfa: TKGM, Sıkça Sorulan Sorular.
- İkamet izninin taşınmaz edinimi için ön şart olmaması: Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, Acquiring Property and Citizenship.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.
Yazılarımız tek kişinin görüşü değildir; resmî kaynaklarla doğrulanır, satisofisi.com Editoryal Masası tarafından denetlenir ve güncellenir. Bu nedenle kişi adı yerine kurum adıyla yayımlıyoruz.
🤖 Bu içerik, resmî ve istatistiksel kaynaklardan derlenerek yapay zekâ destekli araçlarla hazırlanmış ve yayımlanmadan önce editoryal kontrolden geçirilmiştir. Yatırım tavsiyesi değildir. Reklam ve İçerik Politikası · Sorumluluk Reddi · Yayın İlkeleri
