Kısa cevap: Yabancı, en az 400.000 ABD Doları değerinde taşınmaz satın alıp tapuya üç yıl satılmaması şerhini koydurursa Türk vatandaşlığına başvurabilir. 400.000 dolar eşiği 13 Haziran 2022'den beri geçerlidir. Döviz, işlemden önce Türkiye'deki bir bankaya satılır; 13 Haziran 2024'ten sonraki işlemlerde bedel ayrıca Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilir. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla verilir; şartları sağlamak vatandaşlığı kendiliğinden getirmez.
Bu rehber; bu yolu araştıran yabancılar, yabancı eşi veya akrabası adına araştırma yapan Türk vatandaşları ve satış ofislerinde bu soruları cevaplayan çalışanlar için hazırlandı. Konu yalnızca taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlıktır. Konut sahibine verilen kısa dönem ikamet izni farklı şartlara bağlıdır; konut alarak ikamet izni rehberimizde anlatılıyor.
İçindekiler
- Vatandaşlık yolu hangi hükümlere dayanır?
- 400.000 dolar eşiği hangi tarihten beri geçerli?
- Hangi taşınmaz kabul edilir, hangisi edilmez?
- İnşaat hâlindeki projeden alınan konut kabul edilir mi?
- Üç yıl satmama şerhi nasıl işler?
- Bedel nasıl kanıtlanır: döviz satışı, DAB ve dekont
- 13 Haziran 2024'ten beri değerleme: Tutar Tespit Belgesi
- Başvuru adım adım
- Aile üyeleri de vatandaşlık alabilir mi?
- Satış görüşmesinde başvuruyu riske atan hatalar
- Kanun neyi vaat etmez: süre, ret, garanti
- Kimler için uygun, kimler için değil?
- Sık sorulan sorular
- Seçtiğiniz proje için sonraki adım
- Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor
Vatandaşlık yolu hangi hükümlere dayanır?
Dayanak, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir. Bu bent, 6458 sayılı Kanun'un 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca yatırım ikamet izni alan yabancılara, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şartıyla Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlık verilebileceğini düzenler (5901 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi). Hangi yatırımların bu yolu açtığını Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20. maddesinin ikinci fıkrası sayar; taşınmaz edinimi (b) bendindedir.
Ön koşul, yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesidir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uyarak taşınmaz edinebilir. TKGM, ülke listesinin kamuya açık olmadığını, belirli bir uyruğun durumunun tapu müdürlüklerinden öğrenilebileceğini belirtiyor.
400.000 dolar eşiği hangi tarihten beri geçerli?
400.000 ABD Doları eşiği, 13 Mayıs 2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile getirildi. Kararın "250.000" ibaresini "400.000" yapan 1. maddesi 13 Haziran 2022'de yürürlüğe girdi. TKGM, bu tarihten sonra satış veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenen taşınmazlarda 400.000 dolar şartını arıyor (2026 itibarıyla).
Karışıklık çoğunlukla 6 Ocak 2022 tarihli ve 31711 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5072 sayılı Karar'dan kaynaklanır. Bu karar eşiği değiştirmedi; yeniden yazdığı (b) bendinde tutar hâlâ 250.000 dolardı (2026 itibarıyla). 5072 sayılı Karar "karşılığı Türk Lirası" ifadesini kaldırdı ve dövizin bankaya satılmasını zorunlu kıldı. TKGM'ye göre Döviz Alım Belgesi (DAB) uygulaması 24 Ocak 2022'de başladı.
| Yürürlük tarihi | Düzenleme | Alıcı için değişen |
|---|---|---|
| 6 Ocak 2022 | 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı | Eşik 250.000 dolar olarak kaldı; döviz bankaya satılacak |
| 24 Ocak 2022 | TKGM uygulaması | Döviz Alım Belgesi (DAB) uygulaması başladı |
| 13 Mayıs 2022 | 5554 sayılı Karar, 1. madde dışındaki hükümler | Döviz satışına ilişkin 20. maddenin 10. fıkrası yeniden düzenlendi |
| 13 Haziran 2022 | 5554 sayılı Karar, 1. madde | Eşik 250.000 dolardan 400.000 dolara çıktı |
| 12 Aralık 2023 | 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı | Yapısız arsalar ve tarım arazileri kapsam dışına alındı |
TKGM, yönetmelikte 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 ve 12.12.2023 tarihlerinde yürürlüğe giren altı değişiklik bulunduğunu belirtir (Your Key Türkiye, Vatandaşlık Kazanımı). Kararların metinleri Resmî Gazete'de görüntü olarak yayımlandı: 5554 sayılı Karar, 5072 sayılı Karar.
Hangi taşınmaz kabul edilir, hangisi edilmez?
Kabul edilen: en az 400.000 dolar değerinde, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz ya da üzerinde yapı bulunan arsa (2026 itibarıyla). Kabul edilmeyen: hisseli edinilen taşınmaz, yapısız arsa, tarım arazisi ve istisnai yoldan vatandaşlık kazanmış kişilerden alınan taşınmaz. Ayrıntılar TKGM'nin açıklamalarında yer alır (Your Key Türkiye, Sık Sorulan Sorular):
- Hisseli taşınmaz: taşınmazın paylı mülkiyet oluşacak şekilde birden fazla kişi tarafından edinilmesi hâlinde vatandaşlık başvurusu yapılamaz. Birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamını tek bir yabancının alması ise mümkündür.
- Yapısız arsa ve tarım arazisi: Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca iki yıl içinde proje geliştirme zorunluluğu bulunan yapısız taşınmazlar ve tarımsal nitelikli araziler kullanılamaz. Arsada yapı kullanma izinli kalıcı bir yapı bulunmalıdır.
- Önceki yatırımcıdan alınan taşınmaz: 12. maddenin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında vatandaşlık kazanmış kişilerden veya bu kişilerin son üç yılda Türk vatandaşına ya da şirketine devrettiği taşınmazlardan yapılan alım yatırım sayılmaz.
İnşaat hâlindeki projeden alınan konut kabul edilir mi?
Evet. Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesini de kabul eder. Şartlar şunlardır:
- Taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalı.
- Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmeli.
- En az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz peşin ödenmeli.
- Hakkın üç yıl devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği taahhüdü tapuya şerh edilmeli.
TKGM bir kural daha ekler: tutar tek bir satış vaadi sözleşmesiyle sağlanmalıdır; birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayanan başvurular dikkate alınmaz. Projeden alımın genel kuralları için inşaat halindeki projeden daire alma rehberimize, tapu türleri için kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimize bakın.
Üç yıl satmama şerhi nasıl işler?
Vatandaşlık için alınan taşınmaz, tapuya üç yıl satılmaması şerhi konularak edinilir; inşaat hâlindeki konutta sözleşmeye dayalı hakkın üç yıl devredilmeyeceği taahhüdü şerh edilir. TKGM'ye göre süre dolunca şerh malikin talebiyle terkin edilir, yani kendiliğinden kalkmaz. Satış vaadi şerhiyle vatandaşlık kazanan kişi adına satış işlemi yapılmadan bu belirtme terkin edilemez.
Bedel nasıl kanıtlanır: döviz satışı, DAB ve dekont
Döviz, işlemden önce Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankası'na satılır (yönetmeliğin 20. maddesinin onuncu fıkrası). Resmî senetteki bedel ve ödeme dekontlarının toplamı ayrı ayrı 400.000 doları sağlamalı ve Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilmelidir (2026 itibarıyla). Banka, Döviz Alım Belgesi'ni KEP ile tapu müdürlüğüne gönderir.
Parasal değerlerin tespitinde, tespit tarihindeki TCMB efektif satış kuru ve/veya çapraz kur esas alınır (20. maddenin altıncı fıkrası). TKGM, 24.01.2022'den önce yapılan ödemelere ait dekontları DAB aranmaksızın kabul ediyor.
Resmî senet bedeli iki açıdan önemlidir. Vatandaşlık için senetteki bedel tek başına 400.000 doları sağlamalıdır. Ayrıca 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesine göre beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki fark için harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır. Diğer kalemler için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın.
13 Haziran 2024'ten beri değerleme: Tutar Tespit Belgesi
13.06.2024 sonrası vatandaşlık işlemlerinde yatırım tutarı, değerleme raporuna dayanan Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile teyit edilir. TTB'deki bedel yönetmelikteki eşiğin altında kalırsa, sözleşmede 400.000 dolar ödenmiş olsa bile başvuru reddedilir. TKGM açıklamalarına göre:
- TTB'ye esas değerleme raporu Web Tapu veya TADEBİS üzerinden talep edilir;
- TTB uygulamasına 09.12.2024 tarihli ve 2024/4 sayılı TKGM Genelgesi'ndeki değişiklikle geçildi;
- 04.03.2024 ve sonrası tarihli raporlar, Sermaye Piyasası Kurulu'nca yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenmelidir;
- TTB on iki ay geçerlidir; süreyi aşan belgede değerleme raporu yenilenir.
Sözleşme bedeli ile değerleme sonucu farklı büyüklüklerdir. Bedeli eşiğe çok yakın bir taşınmazda değerlemenin 400.000 doların altında kalma ihtimali vardır.
Başvuru adım adım
Süreç sırayla üç kurumdan geçer: tapu müdürlüğü işlemi yapar, Göç İdaresi ikamet iznini verir, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri il müdürlüğü vatandaşlık başvurusunu alır. Yatırımı tespit eden belgenin adı "Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi"dir.
- Dövizi Türkiye'deki bir bankaya satın; banka DAB'ı tapu müdürlüğüne gönderir.
- Web Tapu veya TADEBİS üzerinden TTB'ye esas değerleme raporunu talep edin.
- Tapu müdürlüğünde satışı veya noter satış vaadi sözleşmesini üç yıl şerhiyle tamamlayın.
- TKGM, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi'ni Nüfus ve Vatandaşlık İşleri ile Göç İdaresi'ne resmî yazıyla, size e-postayla gönderir.
- Göç İdaresi il müdürlüğüne vatandaşlık amaçlı ikamet izni başvurusu yapın.
- Ardından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri il müdürlüğüne vatandaşlık başvurusu yapın.
- Vatandaşlık kararını Cumhurbaşkanı verir.
Yabancı Kimlik Numarası tespit edilemezse TKGM işlemin vergi numarasıyla sürdürülebileceğini belirtiyor. İşlemde Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman gerekir.
Aile üyeleri de vatandaşlık alabilir mi?
Evet. 5901 sayılı Kanun'un 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi, yatırımcının yabancı eşine ve yatırımcının ya da eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuklarına da aynı hükümle vatandaşlık verilebileceğini düzenler; her aile üyesi için ayrı taşınmaz aranmaz.
Hisse kuralı burada da geçerlidir: taşınmaz iki kişi adına paylı olarak tapuya yazılırsa vatandaşlık için kullanılamaz. Yabancı eşi için araştırma yapan Türk vatandaşları, eşin kendi yatırımıyla başvurduğu durumda tapunun eşin tek başına adına yazılması gerektiğini göz önünde bulundurmalıdır.
Satış görüşmesinde başvuruyu riske atan hatalar
Aşağıdaki hataların her biri bedel ödendikten sonra başvurunun reddine yol açabilir; hepsi imzadan önce kontrol edilebilir.
| Risk | Kaynağa dayalı kural | İmzadan önce ne yapılmalı |
|---|---|---|
| Birden fazla satış vaadi sözleşmesi | Tutar tek sözleşmeyle sağlanmalı | 400.000 doların tek sözleşmede yer aldığını görün |
| Hisseli tapu | Paylı mülkiyetle edinim kabul edilmez | Tapuya tek malik yazılacağını netleştirin |
| Düşük senet bedeli | Senet bedeli ve dekontlar ayrı ayrı 400.000 doları sağlamalı | Senette gerçek bedelin yazılacağını teyit edin |
| Eşiğe çok yakın bedel | TTB eşiğin altında kalırsa başvuru reddedilir | Değerleme sonucunun eşiğin altında kalma ihtimalini hesaba katın |
| Önceki yatırımcıdan alım | Bu taşınmazlar yatırım sayılmaz | İkinci el alımda satıcının vatandaşlık durumunu sorun |
| Yapısız arsa | 12.12.2023'ten beri kabul edilmez | Yapı kullanma izinli yapı olduğunu görün |
Satış ofisi çalışanları için not: uygunluk proje bazında değil, her işlemde bedel, sözleşme yapısı, tapu kaydı ve değerleme sonucuna göre belirlenir.
Kanun neyi vaat etmez: süre, ret, garanti
Taşınmaz şartlarını sağlamak gerekli, ancak yeterli değildir. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla ve millî güvenlik ile kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şartıyla verilir. Resmî işlem süresi hiçbir kamu sitesinde yayımlanmadığından belirli bir sürede vatandaşlık garanti edilemez; satış görüşmesinde de süre vaat edilmemelidir.
Kimler için uygun, kimler için değil?
Bu yol, en az 400.000 doları üç yıl tek bir taşınmaza bağlayabilecek ve ödemeyi dövizle Türkiye'deki bir banka üzerinden yapabilecek yabancıya uygundur. Hisseli alım, birden fazla satış vaadi sözleşmesi ya da paraya üç yıldan önce ihtiyaç duyma durumunda uygun değildir.
Yalnızca oturma hakkı isteyen yabancı için konut alarak ikamet izni rehberimiz daha uygun bir başlangıçtır. Tapu işlemleri için yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimize, ödeme güvenliği için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Vatandaşlık için ne kadarlık taşınmaz almak gerekir?
13.06.2022'den sonra satış veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenen taşınmazlarda en az 400.000 ABD Doları ya da karşılığı döviz. Tutar hem resmî senet bedelinde hem ödeme dekontlarında, 13.06.2024'ten sonra ayrıca Tutar Tespit Belgesi'nde sağlanmalıdır.
400.000 dolar birden fazla daireyle tamamlanabilir mi?
TKGM'ye göre satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında sınır yoktur. Satış vaadine dayalı başvurularda ise tutarın tek sözleşmeyle sağlanması gerekir; eksik kalan tutar ayrı bir satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanamaz.
Vatandaşlık aldıktan sonra daire satılabilir mi?
Satmama şerhi üç yıl geçerlidir ve süre dolduğunda malikin talebiyle terkin edilir. Bu süre dolmadan vatandaşlık için kullanılan taşınmaz satılamaz.
Eşimle birlikte aldığımız daire kabul edilir mi?
Hisseli olarak edinildiyse hayır. Yatırımcının yabancı eşi ile ergin olmayan veya bağımlı çocukları, Kanun'un aynı hükmüyle yatırımcıyla birlikte vatandaşlık alabilir.
İkamet izni olmadan konut alınabilir mi?
Evet. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, ikamet izninin yabancının taşınmaz edinimi için ön şart olmadığını belirtiyor. Vatandaşlık yolunda yatırım ikamet izni taşınmaz işleminden sonra alınır.
Seçtiğiniz proje için sonraki adım
Bir dairenin şartları karşılayıp karşılamadığını değerlendirmek için geliştiriciden güncel döviz ve TL fiyatını, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunu ve ödeme planını yazılı olarak almanız gerekir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi projenin geliştiricisine iletir.
Bu yazı hangi kaynaklara dayanıyor
Bağlantıların hepsi 26 Ekim 2026'da kontrol edildi. 5554 ve 5072 sayılı Kararlar Resmî Gazete'de görüntü olarak yayımlandığından Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki konsolide yönetmelik metniyle karşılaştırıldı. Kendi işleminiz için nihai bilgiyi tapu müdürlüğünden ve bağımsız bir avukattan alın.
- Yatırım yoluyla vatandaşlık, aile üyelerinin kapsama girmesi, millî güvenlik ve kamu düzeni şartı: 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, md. 12/1-b, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Yatırım ikamet izni: 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, md. 31/1-j, Mevzuat Bilgi Sistemi (PDF).
- 400.000 dolar eşiği, kat irtifakı/kat mülkiyeti ve yapılı arsa şartı, noter satış vaadi, üç yıl şerhi, döviz satışı (10. fıkra), TCMB kuru (6. fıkra), 7938 sayılı Kararla yapılan 12.12.2023 değişikliği: Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, md. 20, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Eşiğin 250.000'den 400.000 dolara çıkması: 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete, 13.05.2022, Sayı 31834.
- Dövizin bankaya satılması zorunluluğu ve 250.000 dolarlık bendin yeniden yazılması: 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete, 06.01.2022, Sayı 31711.
- Altı değişiklik tarihi, başvuru adımları, KEP ile DAB, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi'nin gönderimi, vergi numarası ve yeminli tercüman: TKGM, Your Key Türkiye, Vatandaşlık Kazanımı.
- Hisseli edinim, yapısız arsa ve tarım arazisi, önceki yatırımcıdan alım, tek satış vaadi sözleşmesi, DAB'ın 24.01.2022'de başlaması, şerhin terkini, TTB (13.06.2024, 2024/4 sayılı Genelge, SPK yetkili değerleme, on iki ay), ülke listesinin kamuya açık olmaması: TKGM, Your Key Türkiye, Sık Sorulan Sorular.
- Yabancıların taşınmaz edinimi: 2644 sayılı Tapu Kanunu, md. 35, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- Gerçeği yansıtmayan bedelde ikmalen harç ve bir kat vergi ziyaı cezası: 492 sayılı Harçlar Kanunu, md. 63, Mevzuat Bilgi Sistemi.
- İkamet izninin edinim için ön şart olmaması: Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, Acquiring Property and Citizenship.
- Başvurunun işlem süresi: resmî bir süre yayımlanmamıştır; bu yüzden yazıda süre verilmedi.
Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızda Palace Istanbul Beylerbeyi (Üsküdar, Beylerbeyi; 1+1'den 5+2'ye; teslim Aralık 2026), Medyan Kadıköy (Kadıköy, Fikirtepe; 1+0'dan 4+1'e; Eylül 2026'da teslim edildi) ve Benesta Benleo Park (Üsküdar, Acıbadem; 2+1'den 5+1'e; Ocak 2026'da teslim edildi) yer alıyor. Teslim tarihleri geliştiricinin açıkladığı tarihlerdir. Talep formları: Palace Istanbul Beylerbeyi, Benesta Benleo Park. Talebinize tapunun tek malik adına düzenlenip düzenlenemeyeceğini ve satış vaadi sözleşmesinin yapısını da ekleyebilirsiniz.
Bir projenin burada anılması, o projeden alınan konutun vatandaşlık sağladığı anlamına gelmez. satisofisi.com hukuki veya göç danışmanlığı hizmeti vermez ve vatandaşlık vaat etmez. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.
Yazılarımız tek kişinin görüşü değildir; resmî kaynaklarla doğrulanır, satisofisi.com Editoryal Masası tarafından denetlenir ve güncellenir. Bu nedenle kişi adı yerine kurum adıyla yayımlıyoruz.
🤖 Bu içerik, resmî ve istatistiksel kaynaklardan derlenerek yapay zekâ destekli araçlarla hazırlanmış ve yayımlanmadan önce editoryal kontrolden geçirilmiştir. Yatırım tavsiyesi değildir. Reklam ve İçerik Politikası · Sorumluluk Reddi · Yayın İlkeleri
