Konut Alarak Türk Vatandaşlığı: 400 Bin Dolar Şartı

Yabancı, en az 400.000 ABD Doları değerinde taşınmaz satın alıp tapuya üç yıl satılmaması şerhini koydurursa Türk vatandaşlığına başvurabilir. 400.000 dolar eşiği 13 Haziran 2022'den beri geçerlidir. Döviz, işlemden önce Türkiye'deki bir bankaya satılır; 13 Haziran 2024'ten sonraki işlemlerde bedel ayrıca Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilir. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla verilir; şartları sağlamak vatandaşlığı kendiliğinden getirmez.

Bu rehber, Türkçe okuyan üç kesim için hazırlandı: Türkiye'de yaşayan ve bu yolu araştıran yabancılar, yabancı eşi veya akrabası adına araştırma yapan Türk vatandaşları ve satış ofislerinde bu soruları cevaplayan çalışanlar. Konu yalnızca taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlıktır. Konut sahibine verilen kısa dönem ikamet izni farklı eşik ve şartlara bağlıdır; konut alarak ikamet izni rehberimizde anlatılıyor.

Vatandaşlık yolu hangi hükümlere dayanır?

Dayanak, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ve Kanun'un uygulama yönetmeliğinin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendidir. Kanun, yatırım ikamet izni alan yabancılara millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şartıyla Cumhurbaşkanı kararıyla vatandaşlık verilebileceğini düzenler.

Hükümler zincir hâlinde işler. 5901 sayılı Kanun'un 12. maddesi, 6458 sayılı Kanun'un 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendindeki yatırım ikamet iznine atıf yapar (5901 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi). Hangi yatırımların bu yolu açtığını Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20. maddesi sayar; taşınmaz edinimi bunlardan biridir.

Vatandaşlık yolunun ön koşulu, yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesidir. "Yabancılara ev satışı yasaklandı mı" ve "yabancı uyruklular ev alabilir mi" soruları sık soruluyor. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uyarak taşınmaz edinebilir; TKGM, belirli bir uyruğun durumunun tapu müdürlüklerinden ülke bazında öğrenileceğini belirtiyor.

400.000 dolar eşiği hangi tarihten beri geçerli?

400.000 ABD Doları eşiği, 13 Mayıs 2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile getirildi. Kararın "250.000" ibaresini "400.000" yapan 1. maddesi yayımdan bir ay sonra, 13 Haziran 2022'de yürürlüğe girdi. TKGM, bu tarihten sonra satış veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenen taşınmazlarda 400.000 dolar şartını arıyor.

Karışıklık çoğunlukla başka bir karardan kaynaklanır: 6 Ocak 2022 tarihli ve 31711 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 5072 sayılı Karar. Yayımı tarihinde yürürlüğe giren bu karar eşiği değiştirmedi; yeniden yazdığı (b) bendinde tutar hâlâ 250.000 dolardı. 5072 sayılı Karar "karşılığı Türk Lirası" ifadesini kaldırdı ve dövizin bankaya satılmasını zorunlu kıldı. TKGM'ye göre Döviz Alım Belgesi (DAB) uygulaması 24 Ocak 2022'de başladı.

TKGM, yönetmelikte altı ayrı tarihte yürürlüğe giren değişiklik bulunduğunu belirtir: 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 ve 12.12.2023 (Your Key Türkiye, Vatandaşlık Kazanımı). Kararların metinleri Resmî Gazete'de görüntü olarak yayımlandı: 5554 sayılı Karar, 5072 sayılı Karar.

Hangi taşınmaz kabul edilir, hangisi edilmez?

Kabul edilen: en az 400.000 dolar değerinde, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz ya da üzerinde yapı bulunan arsa. Kabul edilmeyen: 1 Şubat 2023'ten sonra hisseli edinilen taşınmaz, yapısız arsa, tarım arazisi ve istisnai yoldan vatandaşlık kazanmış kişilerden alınan taşınmaz. Kural, yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendindedir.

İstisnaların ayrıntısı TKGM'nin açıklamalarında yer alır (Your Key Türkiye, Sık Sorulan Sorular):

• Hisseli taşınmaz: 01.02.2023 tarihinden sonra hisseli olarak edinilen taşınmazlar vatandaşlık kazanımı için kullanılamaz.
• Yapısız arsa ve tarım arazisi: 12.12.2023'ten beri Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca iki yıl içinde proje geliştirme zorunluluğu bulunan yapısız taşınmazlar ve tarımsal nitelikli araziler kullanılamaz. Arsada yapı kullanma izinli kalıcı bir yapı bulunmalıdır.
• Önceki yatırımcıdan alınan taşınmaz: 12. maddenin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında vatandaşlık kazanmış kişilerden veya bu kişilerin son üç yılda Türk vatandaşına ya da şirketine devrettiği taşınmazlardan yapılan alım yatırım sayılmaz.

Eşiyle birlikte alım yapan yabancı için bu, işlemden önce verilmesi gereken bir karardır: taşınmazın hisselendirilmesi, onu vatandaşlık kapsamından çıkarır.

İnşaat hâlindeki projeden alınan konut kabul edilir mi?

Evet. Yönetmelik, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazda noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesini de kabul eder. Şartlar: bedelin en az 400.000 dolarlık kısmı peşin ödenmeli ve sözleşmeye dayalı hakkın üç yıl devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği taahhüdü tapuya şerh edilmelidir.

Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendine göre şartlar şunlardır:

1. Taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalı.
2. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı.
3. En az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz peşin ödenmeli.
4. Hakkın üç yıl devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği taahhüdü tapuya şerh edilmeli.

TKGM bir kural daha ekler: tutar tek bir satış vaadi sözleşmesiyle sağlanmalıdır; birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayanan başvurular dikkate alınmaz. Projeden alımın genel kuralları ve alıcı hakları için inşaat halindeki projeden daire alma rehberimize, tapu türleri için kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimize bakın.

Üç yıl satmama şerhi nasıl işler?

Vatandaşlık için alınan taşınmaz, tapuya üç yıl satılmaması şerhi konularak edinilir. İnşaat hâlindeki konutta bunun yerine sözleşmeye dayalı hakkın üç yıl devredilmeyeceği ve terkin edilmeyeceği taahhüdü şerh edilir. Üç yıl dolduğunda şerh, malikin talebiyle terkin edilir; kendiliğinden kalkmaz. Bu süre boyunca taşınmaz vatandaşlık başvurusunun dayanağı olarak kalır.

Pratikte bu, en az 400.000 doların en az üç yıl boyunca tek bir taşınmaza bağlı kalması demektir. Parasına bu süreden önce ihtiyaç duyabilecek yabancı için bu yol uygun değildir. Süre bitince şerhin kaldırılması için tapu müdürlüğüne ayrıca başvurmak gerekir.

Bedel nasıl kanıtlanır: döviz satışı, DAB ve dekont

En az 400.000 dolarlık döviz, işlemden önce Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankası'na satılır. Resmî senetteki bedel ve ödeme dekontlarının toplamı ayrı ayrı 400.000 doları sağlamalı ve Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilmelidir. Banka, Döviz Alım Belgesi'ni KEP ile tapu müdürlüğüne gönderir.

Döviz satışı kuralı yönetmeliğin 20. maddesinin onuncu fıkrasındadır. Parasal değerlerin tespitinde, tespit tarihindeki TCMB efektif satış kuru ve/veya çapraz kur esas alınır (20. maddenin altıncı fıkrası). TKGM, 24.01.2022'den önce yapılan ödemelere ait dekontları DAB aranmaksızın kabul ediyor.

Resmî senet bedeli iki açıdan önemlidir. Vatandaşlık için senetteki bedel tek başına 400.000 doları sağlamalıdır. Ayrıca 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapuda beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse aradaki fark için harç tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır. Tapu harcı ve diğer kalemler için konut alırken toplam maliyet rehberimize bakın.

13 Haziran 2024'ten beri değerleme: Tutar Tespit Belgesi

13.06.2024 sonrası vatandaşlık işlemlerinde yatırım tutarı, değerleme raporuna dayanan Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile teyit edilir. TTB'deki bedel yönetmelikteki eşiğin altında kalırsa, sözleşmede 400.000 dolar ödenmiş olsa bile başvuru reddedilir. Tutar Tespit Belgesi altı ay geçerlidir ve dayanağı, sözleşme bedelinden bağımsız yapılan değerlemedir.

TKGM açıklamalarına göre değerleme sürecinde bilinenler:

• TTB'ye esas değerleme raporu Web Tapu veya TADEBİS üzerinden talep edilir;
• TTB, 09.12.2024 tarihli ve 2024/4 sayılı TKGM Genelgesi ile düzenlendi;
• 04.03.2024 ve sonrası tarihli raporlarda değerlemeyi GEDAŞ yapar;
• TTB'nin geçerlilik süresi altı aydır.

Buradan çıkan pratik sonuç: sözleşme bedeli ile değerleme sonucu farklı büyüklüklerdir. Bedeli eşiğe çok yakın bir taşınmazda değerlemenin 400.000 doların altında kalma ihtimali vardır. 2024/4 sayılı Genelge'nin eki TKGM kılavuzunun güncel metnine erişilebilir bir resmî adreste ulaşamadık.

Başvuru adım adım

Süreç sırayla üç kurumdan geçer: tapu müdürlüğü işlemi yapar ve yatırımı tespit eden belgeyi düzenler, Göç İdaresi ikamet iznini verir, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri il müdürlüğü vatandaşlık başvurusunu alır. TKGM'nin düzenlediği belgenin eski adı "uygunluk belgesi"dir; bugün "Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi" olarak geçer.

1. Dövizi Türkiye'deki bir bankaya satın; banka DAB'ı tapu müdürlüğüne gönderir.
2. Tapu müdürlüğünde satışı veya noter satış vaadi sözleşmesini üç yıl şerhiyle tamamlayın.
3. Web Tapu veya TADEBİS üzerinden TTB'ye esas değerleme raporunu talep edin.
4. TKGM, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi'ni Nüfus ve Vatandaşlık İşleri ile Göç İdaresi'ne resmî yazıyla, size e-postayla gönderir.
5. Göç İdaresi il müdürlüğüne vatandaşlık amaçlı ikamet izni başvurusu yapın.
6. Ardından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri il müdürlüğüne vatandaşlık başvurusu yapın.
7. Vatandaşlık kararını Cumhurbaşkanı verir.

Yabancı Kimlik Numarası tespit edilemezse TKGM işlemin vergi numarasıyla sürdürülebileceğini belirtiyor. İşlemde Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman gerekir.

Aile üyeleri de vatandaşlık alabilir mi?

Evet. 5901 sayılı Kanun'un 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi, yatırımcının yabancı eşine ve yatırımcının ya da eşinin ergin olmayan veya bağımlı çocuklarına da aynı hükümle vatandaşlık verilebileceğini düzenler. Kanun, her aile üyesi için ayrı bir taşınmaz alımı aramaz; aile üyelerine vatandaşlık aynı bent kapsamında verilir.

Hisse kuralı burada da geçerlidir: taşınmaz iki kişi adına hisseli olarak tapuya yazılırsa, 01.02.2023'ten sonraki edinimlerde vatandaşlık için kullanılamaz. Bu nedenle vatandaşlık amaçlı taşınmaz hisselendirilmeden edinilir. Yabancı eşi için araştırma yapan Türk vatandaşları, eşin kendi yatırımıyla başvuru yaptığı durumda tapunun eşin tek başına adına yazılması gerektiğini göz önünde bulundurmalıdır.

Satış görüşmesinde başvuruyu riske atan hatalar

En sık hatalar, vatandaşlık şartlarının satış sözleşmesinin yapısıyla çelişmesinden doğar: eşiğin birden fazla sözleşmeye bölünmesi, taşınmazın hisselendirilmesi, senette bedelin düşük gösterilmesi ve değerlemenin eşiğin altında kalması. Bunların her biri, bedel ödendikten sonra başvurunun reddine yol açabilir; hepsi imzadan önce kontrol edilebilir.

Satış ofisi çalışanları için ayrıca bir not: bir projenin vatandaşlığa "uygun" olduğunu söylemek doğru değildir. Uygunluk proje bazında değil, her işlemde bedel, sözleşme yapısı, tapu kaydı ve değerleme sonucuna göre belirlenir.

Kanun neyi vaat etmez: süre, ret, garanti

Taşınmaz şartlarını sağlamak gerekli, ancak yeterli değildir. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla ve yalnızca millî güvenlik ile kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şartıyla verilir. Resmî işlem süresi hiçbir kamu sitesinde yayımlanmadığından, vatandaşlığın belirli bir sürede alınacağı garanti edilemez. Bu nedenle satış görüşmesinde de belirli bir süre vaat edilmemelidir.

Belirli bir ay sayısında "anahtar teslim vatandaşlık" vaadi, yayımlanmış bir normdan kaynaklanmaz. Yabancılara yapılan konut satışlarının sayısı da sık sorulan bir konu; bu sayılar TÜİK'in konut satış istatistiklerinde yayımlanır. Satış sayısı, vatandaşlık başvurularının sonucu veya süresi hakkında bilgi vermez; bu rehberde bu konuda rakam kullanılmadı.

Kimler için uygun, kimler için değil?

Bu yol, en az 400.000 doları üç yıl boyunca tek bir taşınmaza bağlayabilecek, ödemeyi Türkiye'deki bir banka üzerinden dövizle yapabilecek ve inceleme sürecini bekleyebilecek yabancı için uygundur. Hisseli alım, yapısız arsa, farklı sözleşmelerle alınan birden fazla daire veya paraya üç yıldan önce ihtiyaç duyma durumunda uygun değildir.

Yalnızca Türkiye'de oturma hakkı isteyen yabancı için konut alarak ikamet izni rehberimiz daha uygun bir başlangıçtır. Yabancı alıcının tapu işlemleri için yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimize, ödeme güvenliği için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakabilirsiniz.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Bir dairenin şartları karşılayıp karşılamadığını değerlendirmek için geliştiriciden güncel döviz ve TL fiyatını, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunu ve ödeme planını yazılı olarak almanız gerekir. Proje sayfasındaki "Güncel fiyat ve ödeme planı iste" formu, Türkiye'deki projelerde talebinizi projenin geliştiricisine iletir.

Türkiye'deki yeni konut projelerini Türkiye projeleri sayfamızda il ve ilçeye göre listeliyoruz. 28 Eylül 2026 itibarıyla kayıtlarımızda Palace Istanbul Beylerbeyi (Üsküdar, Beylerbeyi; 1+1'den 5+2'ye; teslim Aralık 2026), Medyan Kadıköy (Kadıköy, Fikirtepe; 1+0'dan 4+1'e; Eylül 2026) ve Benesta Benleo Park (Üsküdar, Acıbadem; 2+1'den 5+1'e; Ocak 2026) yer alıyor. Teslim tarihleri geliştiricinin açıkladığı tarihlerdir.

Talep formları: Palace Istanbul Beylerbeyi için fiyat ve ödeme planı talebi, Benesta Benleo Park için talep formu. Talebinize tapunun tek malik adına düzenlenip düzenlenemeyeceğini ve satış vaadi sözleşmesinin yapısını da ekleyebilirsiniz.

Bir projenin burada anılması, o projeden alınan konutun vatandaşlık sağladığı anlamına gelmez; uygunluk her işlemde ayrıca değerlendirilir. satisofisi.com hukuki veya göç danışmanlığı hizmeti vermez ve vatandaşlık vaat etmez.

Sık sorulan sorular

Vatandaşlık için ne kadarlık taşınmaz almak gerekir?

13.06.2022'den sonra satış veya satış vaadi sözleşmesi düzenlenen taşınmazlarda en az 400.000 ABD Doları ya da karşılığı döviz. Tutar hem resmî senet bedelinde hem ödeme dekontlarında, 13.06.2024'ten sonra ayrıca Tutar Tespit Belgesi'nde sağlanmalıdır.

Bazı kaynaklarda neden 6 Ocak 2022 tarihi geçiyor?

6 Ocak 2022'de yürürlüğe giren 5072 sayılı Karar dövizin bankaya satılmasını zorunlu kıldı, ancak eşiği 250.000 dolarda bıraktı. 400.000 dolar eşiği 5554 sayılı Kararla getirildi ve 13 Haziran 2022'den beri geçerlidir.

400.000 dolar birden fazla daireyle tamamlanabilir mi?

Yönetmelik en az 400.000 dolar değerinde taşınmazdan söz eder. İnşaat hâlindeki konutta TKGM, tutarın tek bir satış vaadi sözleşmesiyle sağlanmasını açıkça şart koşar. Tamamlanmış taşınmazlarda uygulamayı işlemden önce tapu müdürlüğüne sorun.

Vatandaşlık aldıktan sonra daire satılabilir mi?

Satmama şerhi üç yıl geçerlidir ve süre dolduğunda malikin talebiyle terkin edilir. Bu süre dolmadan vatandaşlık için kullanılan taşınmaz satılamaz.

Eşimle birlikte aldığımız daire kabul edilir mi?

01.02.2023'ten sonra hisseli olarak edinildiyse hayır. Yatırımcının yabancı eşi ile ergin olmayan veya bağımlı çocukları, Kanun'un aynı hükmüyle yatırımcıyla birlikte vatandaşlık alabilir.

Vatandaşlık başvurusu ne kadar sürer?

Resmî bir işlem süresi hiçbir kamu sitesinde yayımlanmamıştır. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla verildiğinden, belirli bir ay sayısı vaadi bir norma dayanmaz.

Değerleme satış bedelinin altında çıkarsa ne olur?

TKGM'ye göre 13.06.2024 sonrası işlemlerde Tutar Tespit Belgesi'ndeki bedel yönetmelik eşiğinin altında kalırsa vatandaşlık başvurusu reddedilir. Belge altı ay geçerlidir.

İkamet izni olmadan konut alınabilir mi?

Evet. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, ikamet izninin yabancının taşınmaz edinimi için ön şart olmadığını belirtiyor. Vatandaşlık yolunda ise yatırım ikamet izni, taşınmaz işleminden sonra alınır.

Kaynaklar ve yöntem

Bu rehberdeki kurallar, tutarlar ve tarihler 28 Eylül 2026'da aşağıdaki resmî kaynaklardan kontrol edildi. 5554 ve 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararlarının metinleri Resmî Gazete'de görüntü olarak yayımlandığından, Resmî Gazete taramaları ve Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki konsolide yönetmelik metniyle karşılaştırıldı. Proje bilgileri, satisofisi.com kayıtlarında aynı tarih itibarıyla görünen geliştirici beyanlarıdır.

• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, md. 12: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, md. 20: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 2644 sayılı Tapu Kanunu, md. 35: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 492 sayılı Harçlar Kanunu, md. 63/4: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Resmî Gazete, 13.05.2022/31834, 5554 sayılı Karar ve sayı fihristi
• Resmî Gazete, 06.01.2022/31711, 5072 sayılı Karar
• Vatandaşlık Kazanımı ve Sık Sorulan Sorular: Your Key Türkiye, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• İkamet izninin edinim için ön şart olmaması: Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi, "Acquiring Property and Citizenship" rehberi
• Yabancılara konut satış istatistikleri: TÜİK

Resmî olarak yayımlanmadığı için rehberde yer verilmeyenler: vatandaşlık başvurusunun işlem süresi ve 2024/4 sayılı TKGM Genelgesi eki kılavuzun güncel metni.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.