Golden Visa projesinde inşaat ruhsatı bekleniyorsa: ödeme öncesi 6 soru

Yunanistan’da Golden Visa için baktığınız projede inşaat ruhsatı hâlâ bekleniyorsa, ödeme yapmadan önce altı şeyi yazılı olarak öğrenin: beklenen işlemin adı, dosya numarası, başvurudan sonraki son somut işlem, dosyanın sizin dairenizi nasıl tarif ettiği, inşaat-tapu-oturum takvimlerinin ayrı ayrı tarihleri ve ödemenin hangi belgeli gelişmeye bağlandığı.

Daire planı ve teslim takvimi hazır olsa bile geliştiricinin “ruhsat bekleniyor” demesi tek başına bir bilgi değildir. İnşaat izni, tapu devri ve Golden Visa başvurusu ayrı aşamalardır. Yalnız “kaç aydır bekleniyor?” sorusuyla karar vermek zordur; dosyanın ne zaman açıldığı, hangi işlem için başvurulduğu ve sonrasında ne yapıldığı bilinmeden gecikmenin nedeni anlaşılmaz. Aşağıdaki altı soru, Türkiye’den takip edebileceğiniz somut bir belge listesi çıkarır.

1. Tam olarak hangi işlem bekleniyor?

“Ruhsat süreci devam ediyor” cümlesinin karşılığını isteyin. Beklenen şey bir ön onay, yapı ruhsatı, mevcut ruhsatın revizyonu ya da kullanım değişikliğine ilişkin bir işlem olabilir. Satış sunumunda bunların hepsi tek başlık altında anlatılırsa hangi aşamada olduğunuzu göremezsiniz.

Yunanistan’ın resmî EUGO yapı ruhsatı kaydı, yapı işlerinin türüne göre farklı idari işlemler bulunduğunu açıklıyor. Bu yüzden her dönüşüm projesinin aynı ruhsat yolundan geçtiğini varsaymayın. Seçtiğiniz mülk için hangi işlemin gerektiğini dosyayı inceleyen yetkili mühendisten öğrenin.

İlk yanıt kısa olabilir: işlemin Yunanca adı ne, hangi makam değerlendiriyor, dosya şu an hangi aşamada? Bu üç bilgiyi sonraki bütün yazışmalarınızın başına koyun.

2. Dosyayı hangi bilgilerle eşleştirebilirim?

Projenin ticari adıyla yetinmeyin. Dosya ya da işlem numarasını, başvuru tarihini, ilgili makamı, taşınmazın açık adresini ve parsel bilgilerini isteyin. Varsa kadastro kodunun dosyadaki taşınmazla eşleştiğini kontrol ettirin.

Sonra aynı bilgileri almayı düşündüğünüz dairenin planıyla karşılaştırın: hangi bina, hangi kat, hangi bağımsız bölüm? Size başka bir parselin ya da projenin önceki etabının belgesi gösteriliyorsa, bu belgenin seçtiğiniz daireyle ilişkisi açıklanmalı.

Belgeleri Türkçe açıklamasıyla almak işinizi kolaylaştırır, ama asıllarını da saklayın. Kısa bir tercüme belgedeki kapsamın ve koşulların tamamını içermeyebilir; bağımsız teknik incelemede asıl dosya üzerinden ilerlemek gerekir.

3. Başvurudan sonra yapılan son somut işlem ne?

Dosyanın gönderilmiş olması ruhsatın düzenlendiği anlamına gelmez. Genel bir ilerleme yüzdesi yerine son işlemin tarihini ve belgesini isteyin: eksik evrak talebi mi geldi, ek belge mi sunuldu, revizyon mu yapıldı, yoksa izin belgesi mi düzenlendi?

Yapı işlemlerinin elektronik ortamı olan e-Άδειες için Yunanistan Teknik Odası’nın (TEE) resmî kullanım belgeleri yayımlanmış durumda. Dosyanızla ilgilenen mühendisten, işlem kaydı ve güncel durum üzerinden açıklama isteyebilirsiniz. Teknik erişim gerektiren bir aşamada satış temsilcisinin özetiyle sınırlı kalmanız gerekmez.

Kendinize basit bir takip çizelgesi açın: tarih, işlem, belge, açıklayan kişi ve sıradaki adım. Yeni bir teslim tarihi verildiğinde, o tarihin hangi ilerlemeye dayandığını aynı çizelgede görürsünüz.

4. İzin dosyası benim alacağım daireyi nasıl tarif ediyor?

İşlem numarası bulunduktan sonra kapsamını kontrol ettirin. Dosya mevcut yapıyla mı, ek yapıyla mı, belirli bir katla mı, yoksa kullanım değişikliğiyle mi ilgili? Satış planında gördüğünüz yerleşimin hangi onaylı ya da onay bekleyen çizimlere dayandığını öğrenin.

Bu kontrol, bir ticari alanın birkaç konuta dönüştürüldüğü projelerde daha da önemlidir. Golden Visa’da 250.000 € eşiği yalnız ticari yapıdan konuta dönüşüm ve tescilli (korunan) yapı rotalarına özgüdür; 400.000 € ve 800.000 € rotalarında ise konutun en az 120 m² olması gerekir. Alacağınız birimin sözleşmedeki tanımı, teknik çizimi ve hedeflenen kullanımı aynı dosyada anlaşılır olmalı.

Golden Visa dönüşüm başvurusunun güncel MITOS işlem kaydı, kullanım değişikliğini doğrulayan mühendis raporunda ilgili idari işlemin belirtilmesini istiyor. Dosyada yapı ruhsatı, küçük ölçekli iş onayı, dosya güncellemesi ya da ruhsat revizyonu gibi farklı işlemler söz konusu olabilir. Hangisinin sizin taşınmazınıza uygulandığı, mülkün kendi belgelerinden anlaşılmalıdır. Dönüşüm rotasında istenen belgelerin tam listesi için dönüşüm projesi belge rehberimize bakabilirsiniz.

5. İnşaat, tapu ve oturum için ayrı takvim veriliyor mu?

Görüşmede en az üç aşamayı ayrı ayrı yazın:

Ticari kullanımdan konuta dönüşüm rotasında MITOS, kullanım değişikliğinin oturum başvurusundan önce tamamlanmış olmasını arıyor. İleride bitmesi planlanan bir dönüşümün takvimi bu yüzden ailenizin oturum planını da etkiler. Ancak bu rotanın koşulunu bütün proje türlerine uygulanan genel bir inşaat kuralı gibi okumayın.

Elinizdeki teslim tarihi yalnız anahtar teslimini anlatıyorsa, oturum başvurusu için gereken belgelerin ne zaman hazır olacağını ayrıca öğrenin. İki tarihin aynı olduğunu varsayarak okul, taşınma ya da seyahat planı kurmak belirsizliği büyütür.

Golden Visa’ya uygun daire doğrulama rehberimiz, farklı rotalarda hangi koşulların aranacağını anlatıyor. Bu yazı ise teknik işlemi henüz sonuçlanmamış bir projenin ilerlemesini nasıl izleyeceğinize odaklanıyor.

6. Ödeme hangi belgeli gelişmeye bağlanmış?

Rezervasyon ya da satış sözleşmesini incelerken ödemenin size neyi sağladığını netleştirin: dairenin belirli bir süre ayrılmasını mı, satış vaadini mi, tapu devrini mi? Beklenen ruhsatın çıkmaması ya da değişmesi halinde sözleşmenin nasıl işleyeceğini, dosyayı inceleyen bağımsız avukatınızla değerlendirin.

Şu noktaların yazılı karşılığını arayın:

• Ödeme hangi aşamada ve hangi hesaba yapılacak?
• Beklenen idari işlemin adı sözleşmede açıkça geçiyor mu?
• Gecikme için bir son tarih ya da bildirim düzeni var mı?
• Daire planı, alanı ya da kullanım biçimi değişirse ne olacak?
• İade şartı varsa hangi olaya, belgeye ve süreye bağlı?
• Bir uyuşmazlıkta hangi sözleşme metni ve hangi süreç esas alınacak?

“Ruhsat çıkmazsa para geri gelir” cümlesi görüşme notu olarak kalmasın. İadenin gerçekten kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını ve kapsamını sözleşmenin ilgili maddesinden öğrenin. Sözleşmeyi görmeden otomatik iade ya da kesin oturum sonucu beklemek sağlam bir karar zemini değildir.

Bekleme süresi tek başına ne anlatır?

Uzayan bir süre, dosyaya yeniden bakmak için iyi bir nedendir. Ama “yedi ay geçti” bilgisi dosyanın neden beklediğini açıklamaz. Son işlemin belgesi, kalan teknik ihtiyaçlar ve sözleşmedeki koşullar birlikte değerlendirilmeli. İnşaat dosyasının takibini oturum dosyasının takibiyle karıştırmayın.

Projeleri karşılaştırırken her biri için aynı bilgi setini isteyin: işlem adı, dosya numarası, son gelişme, seçtiğiniz daireyle eşleşme, ayrı takvimler ve ödeme koşulları. Yunanistan’da Golden Visa’ya uygun projeleri incelerken bu altı soruyu yanınızda tutabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Ruhsat kaydı Golden Visa onayı anlamına gelir mi?

Hayır. Yapı işlemine ait kayıt teknik sürecin bir parçasıdır. Oturum başvurusu ayrıca seçilen yatırım rotasının şartları ve başvuru belgeleri üzerinden değerlendirilir. Bir aşamanın belgesini diğer aşamanın sonucu gibi kullanmayın.

Her dönüşüm projesinde aynı tür ruhsat mı gerekir?

Hayır. İşlemin türü mülkün ve yapılacak işin durumuna bağlıdır. EUGO yapı ruhsatı kaydı ile MITOS dönüşüm prosedürü farklı idari belge yollarını tanımlar. Seçtiğiniz daire için hangi yolun uygulanacağı teknik dosyası incelenerek belirlenir.

Dönüşüm projesinde 250.000 € eşiği hangi koşulda geçerli?

250.000 € eşiği, ticari yapıdan konuta dönüşüm ve tescilli yapı rotalarına özgüdür. Dönüşüm rotasında kullanım değişikliğinin oturum başvurusundan önce tamamlanmış olması aranır; bu yüzden ruhsat ve dönüşüm takvimi, başvuru tarihinizi doğrudan etkiler.

Ruhsat beklenirken ödeme yapmalı mıyım?

Ödemeden önce ödemenin neyi sağladığını, ruhsat çıkmazsa ya da plan değişirse ne olacağını ve iade koşullarını sözleşmede yazılı olarak görün. Bu maddeleri bağımsız avukatınızla değerlendirdikten sonra karar vermek daha sağlam bir yoldur.

Kaynak kontrol tarihi: 5 Kasım 2026. Resmî işlem koşulları EUGO, TEE ve MITOS kayıtlarından alınmıştır.