“Golden Visa Uygun” Daire Nasıl Doğrulanır? Off-Plan, Taksit ve Tam Ödeme

Doğru soru: “Hangi rota üzerinden uygun?”

Bir geliştiricinin “Golden Visa’ya uygun” demesi, hangi rotayı kastettiğini söylemediği sürece eksik bir cümle. Standart 400.000/800.000 € rotası ile 250.000 €’luk dönüşüm ve listed bina rotalarının koşulları birbirinden farklı:

• Standart rota: bölgeye göre 400.000 € ya da 800.000 €, tek taşınmaz, en az 120 m².
• Dönüşüm rotası: 250.000 €, ana alanları ticari kullanımdan konuta çevrilmiş tek taşınmaz; değişiklik 5 Nisan 2024’ten sonra ve başvurudan önce tamamlanmış olmalı.
• Listed bina rotası: 250.000 €, resmen koruma altına alınmış ve restore edilecek bina ya da binanın bir bölümü.

Rota netleşmeden fiyat, metrekare ve konum tartışmak boşa çıkabilir. Attika’da 300.000 €’luk ve 95 m²’lik bir daire standart rotaya hiçbir şekilde girmez; aynı daire tamamlanmış bir dönüşüm projesindeyse 250.000 € rotasına girebilir. Rotaların bölge bölge eşikleri 400 bin mi 800 bin mi yazımızda.

Başvuru belgeleri ve neyi kanıtladıkları

MITOS’un dönüşüm ve listed bina prosedürlerinde başvuru dosyası bir satış ilanına ya da geliştirici beyanına dayanmıyor. Aşağıdaki belgeler taşınmazla birebir eşleşmeli; eşleşmeyen tek bir kalem bile “uygun” iddiasını zayıflatır.

Dönüşüm rotasındaki belge zincirinin ayrıntısı 250.000 € dönüşüm projesinde hangi belgeleri görmelisiniz yazısında.

Daire daha önce Golden Visa için kullanılmış mı?

Bu kontrol satıcının sözüne bırakılmıyor. MITOS’un dönüşüm ve listed bina kayıtlarına göre noter sertifikası, taşınmazın satıcı tarafından daha önce yatırımcı Golden Visa’sı için kullanılıp kullanılmadığını açıkça göstermek zorunda. İkinci el ya da daha önce yabancıya satılmış bir birimde, sözleşmeden önce bu ifadenin noter belgesinde nasıl yer alacağını yazılı olarak sormak, sonradan çıkabilecek bir ret riskini baştan ortadan kaldırır.

Off-plan (inşaat halindeki) projeden Golden Visa

Off-plan bir projeden daire almak mümkün; ama sözleşmeyi imzalamak ile başvuruya hazır bir taşınmaza sahip olmak aynı aşama değil. MITOS prosedürleri başvuruda tam mülkiyet ve zilyetlik koşulunu, tam ödeme belgesini ve tapu/kadastro kayıt kanıtını esas alıyor. Dönüşüm rotasında koşul daha da net: kullanım değişikliği başvurudan önce bitmiş olmalı. İleride konuta çevrileceği söylenen ama değişikliği tamamlanmamış bir birim, yalnız sözleşme ve görselle 250.000 € Golden Visa’ya hazır sayılmaz.

Off-plan alımda bu yüzden iki tarih ayrı ayrı sorulmalı: dairenin teslim tarihi ve başvurunun yapılabileceği tarih. İkincisi çoğu zaman tescilin ve son ödemenin tarihine bağlı.

Taksitle alınan evle başvuru yapılabilir mi?

Bir satış sözleşmesi taksitli ödeme içerebilir; ancak MITOS’taki güncel Golden Visa prosedürleri üzerinde anlaşılan bedelin tamamen ödenmiş olmasını finansal şart olarak arıyor. Geliştiricinin 12 ya da 24 aylık ödeme planı sunması, taksitler sürerken başvuru yapılabileceği anlamına gelmiyor. Başvuru takvimini son ödemenin tarihi belirliyor.

Ödemenin yolu da kurala bağlı. MITOS çizgili banka çekini, banka havalesini ve Yunanistan’da faaliyet gösteren bir ödeme hizmet sağlayıcısının POS sistemiyle yapılan kart ödemesini sayıyor. Ödeme, belirli şartlarla alıcının eşi ya da ikinci dereceye kadar kan veya kayın hısımı tarafından da yapılabiliyor.

Sözleşmeden önce sorulacak yedi soru

1. Bu birim hangi Golden Visa rotasına dayanıyor?
2. Taşınmaz hangi idari birimde, o birimde standart eşik ne?
3. Standart rotadaysa 120 m² hangi belgeye göre hesaplanıyor?
4. Dönüşüm rotasındaysa kullanım değişikliği hangi tarihte, hangi işlemle tamamlandı?
5. Daire daha önce Golden Visa için kullanıldı mı, noter belgesinde bu nasıl yazılacak?
6. Bedelin tamamı hangi tarihte ödenmiş olacak, ödeme hangi yolla yapılacak?
7. Tapu/kadastro kaydı ya da kayıt başvurusu kanıtı ne zaman elde olacak?

Sitemizde Yunanistan’daki projelerin her birinde geliştiricinin Golden Visa beyanı (varsa), konuma göre eşik ve alım öncesi kontrol listesi ayrı gösteriliyor. Örneğin Atina Nikaia’daki Homeward Nikaia ve Pire Kastella’daki Homeward Mikrolimano geliştiricisi tarafından dönüşüm rotasında sunuluyor; bu beyan resmî uygunluk kararı değildir ve yukarıdaki sorular her birim için ayrıca sorulmalı. Tüm projeler Yunanistan konut projeleri listesinde; rotaların tamamı ve süreç Yunanistan Golden Visa rehberimizde. Eşiğe göre gruplanmış projeler Golden Visa eşiğine göre Yunanistan projeleri sayfasında; oradaki etiketler de geliştirici beyanı ya da konum-fiyat bilgisidir, resmî karar değildir.

Sık sorulan sorular

“Golden Visa uygun” denilen daire nasıl doğrulanır?

Önce rota belirlenir, sonra o rotanın şartları (eşik, metrekare, kullanım değişikliği ya da listed statü) taşınmazın tapu, kadastro, noter ve teknik belgeleriyle eşleştirilir. Pazarlama metni bu kontrolün yerine geçmez.

Off-plan projeden Golden Visa alınabilir mi?

Alım yapılabilir, ancak başvuru için bedelin tamamının ödenmiş ve tapu/kadastro kaydı ya da kayıt başvurusu kanıtının oluşmuş olması gerekiyor. Dönüşüm rotasında kullanım değişikliğinin de başvurudan önce bitmesi şart.

Golden Visa için taksitle ev alınabilir mi?

Taksitli sözleşme yapılabilir; fakat başvuru, üzerinde anlaşılan bedelin tamamı ödenip noter sertifikasında belgelendikten sonra yapılabiliyor.

Satıcının daireyi daha önce Golden Visa için kullanıp kullanmadığı nereden anlaşılır?

Noter sertifikasından. MITOS kayıtlarına göre bu belge, taşınmazın satıcı tarafından daha önce yatırımcı Golden Visa’sı için kullanılıp kullanılmadığını açıkça göstermek zorunda.

Resmî kaynaklar

• MITOS — Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance
• MITOS — Golden visa programme (investment in a listed real property) – Initial issuance
• Yunanistan Konut Politikası Portalı — standart Golden Visa eşikleri

Kaynak kontrol tarihi: MITOS kayıtları 1 Ekim 2026; Konut Politikası Portalı 16 Ekim 2026. Mevzuat ve idari prosedürler değişebilir; karar vermeden önce güncel resmî kaynakları kontrol edin. Bu içerik hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.