Yunanistan’da Ev Alırken Vergiler: Devir Vergisi ve Vergi Mukimliği

Gayrimenkul devir vergisi nasıl hesaplanır?

Yunanistan vergi idaresi AADE’nin açıklamasına göre bir taşınmazın ya da taşınmaz üzerindeki ayni hakkın bedelli devrinde gayrimenkul devir vergisi (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) uygulanıyor ve vergiyi alıcı ödüyor. Hesap iki adımlı:

1. Ana vergi: taşınmazın vergilendirilebilir değerinin %3’ü.
2. Belediye ve topluluk payı: hesaplanan ana verginin %3’ü.

Bu yapı yüzünden toplam yük matrahın yaklaşık %3,09’una denk geliyor. Örneğin vergilendirilebilir değeri 400.000 € olan bir dairede ana vergi 12.000 €, belediye payı 360 €, toplam 12.360 €. Vergi, satış sözleşmesi noterde imzalanmadan önce beyan ediliyor ve ödeniyor.

Vergilendirilebilir değer, sözleşme bedeli ile idarenin belirlediği objektif değer arasındaki ilişkiye göre belirleniyor; bu yüzden hesap her zaman satış fiyatı üzerinden çıkmayabilir. Yeni yapılarda ise devir vergisi yerine KDV uygulanabiliyor; hangi rejimin geçerli olduğu yapı ruhsatının tarihine ve satıcının durumuna bağlı ve sözleşmeden önce avukattan teyit edilmeli.

Devir vergisi Golden Visa harcının yerine geçmiyor; iki ayrı kalem. Oturum izni harçları ve işlem süresi Golden Visa kaç yıl geçerli, harçlar ne kadar yazımızda.

Golden Visa almak beni Yunanistan vergi mukimi yapar mı?

Hayır, otomatik olarak yapmaz. Oturum statüsü ile vergi mukimliği farklı hukuki kavramlar. AADE, bir kişinin Yunanistan vergi mukimi sayılıp sayılmadığına Gelir Vergisi Kanunu’nun 4. maddesindeki ölçütlerle karar veriyor:

• Daimi ya da ana ikametin Yunanistan’da olması,
• Mutat meskenin ya da kişisel ve ekonomik ilişkilerin merkezi olan hayati menfaatler merkezinin Yunanistan’da olması,
• Herhangi bir 12 aylık dönemde Yunanistan’da toplam 183 günü aşan süre bulunulması (bu durumda belirli istisnalar dışında kişi ilk günden itibaren mukim sayılıyor).

Yılın çoğunu Türkiye’de geçiren, işi ve ailesi Türkiye’de olan bir kart sahibi için bu ölçütler genellikle Yunanistan mukimliği doğurmuyor. Ailece Yunanistan’a taşınan ve çocukları orada okula giden biri için ise sonuç farklı olabilir. Mukimlik değişirse dünya gelirinin hangi ülkede vergilendirileceği, Türkiye ile Yunanistan arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına göre ayrıca değerlendirilmeli.

Alımda başka hangi vergiler ve giderler var?

Devir vergisine ek olarak alım aşamasında noter, tapu/kadastro tescili, avukat ve gerekiyorsa emlakçı ücretleri ödeniyor; sahiplik süresince de her yıl ENFIA emlak vergisi çıkıyor. Kira geliri elde edilirse Yunanistan’da gelir vergisi beyanı gerekiyor. Bu kalemlerin genel çerçevesi Yunanistan satılık daire rehberimizde, Golden Visa’nın üç eşiği ve tüm süreci Yunanistan Golden Visa rehberimizde yer alıyor. Kira geliriyle ilgili Golden Visa’ya özgü kısıt (kısa dönem kira yasağı) Golden Visa mülkü kiralama ve satış yazısında.

Yunanistan’daki yeni projeler Yunanistan konut projeleri listesinde; fiyatı kayıtta bulunmayan projeler için proje sayfasındaki form üzerinden teklif istenebiliyor. Golden Visa eşiklerine göre ayrılmış projeler Golden Visa eşiğine göre Yunanistan projeleri sayfasında.

Sık sorulan sorular

Yunanistan’da ev alırken devir vergisi ne kadar?

Vergilendirilebilir değerin %3’ü ana vergi, üzerine ana verginin %3’ü belediye payı; toplam yaklaşık %3,09. Vergiyi alıcı ödüyor.

Golden Visa almak Yunanistan vergi mukimi yapar mı?

Tek başına yapmaz. Mukimlik ana ikamet, hayati menfaatler merkezi ve 12 ayda 183 günü aşan kalış gibi AADE ölçütlerine göre belirleniyor.

Devir vergisi Golden Visa harcına dahil mi?

Hayır. Golden Visa’nın resmî ücreti (MITOS’a göre 2.016 €) ayrı bir kalem; devir vergisi taşınmaz alımına ait.

Resmî kaynaklar

• AADE — Real estate transfer tax
• AADE — Tax residence of natural persons (ITC Article 4)
• MITOS — Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance

Kaynak kontrol tarihi: 1 Ekim 2026. Mevzuat ve idari prosedürler değişebilir; karar vermeden önce güncel resmî kaynakları kontrol edin. Bu içerik hukuki veya vergi danışmanlığı değildir.