Wer Neubauangebote aus der Türkei, Nordzypern und Dubai vergleicht, fängt besser nicht beim Kaufpreis an. Wichtiger sind drei Fragen: Wann fließt welches Geld, was sichert die Raten bis zur Übergabe ab, und welche Kosten kommen außerhalb des Kaufpreises hinzu?
Inhaltsverzeichnis
- Für wen ist diese Checkliste?
- Wie vergleichen Sie Neubauangebote aus drei Ländern?
- Die drei Länder im Vergleich
- Folgt der Zahlungsplan dem Baufortschritt?
- Welche Sicherheit gibt das Gesetz in der Türkei?
- Wie schützt Dubai Ihre Raten?
- Was bringt die Registrierung des Vertrags in Nordzypern?
- Wie rechnen Sie Nebenkosten getrennt?
- Welche Rolle spielt die Währung?
- Beispiel: drei Projekte in einer Vergleichstabelle
- Typische Fallstricke beim Vergleich
- Checkliste vor der ersten Rate
- Häufige Fragen
- Quellen
Die drei Länder beantworten die zweite Frage sehr unterschiedlich. In der Türkei schreibt das Verbraucherschutzgesetz Form und Sicherheiten vor, in Dubai laufen die Zahlungen über ein Treuhandkonto des Projekts, in Nordzypern muss der Kaufvertrag beim zuständigen Grundbuchamt registriert werden. Diese Checkliste legt die Angebote nebeneinander. Die Einzelheiten je Land stehen in unseren Länderratgebern, auf die wir an den passenden Stellen verweisen.
Für wen ist diese Checkliste?
Sie richtet sich an Käufer aus Deutschland, die Angebote von Bauträgern aus mehreren dieser Länder vor sich haben, meist für Wohnungen, die noch gebaut werden. Sie hilft vor allem dann, wenn Sie wissen wollen, wie Ihre Raten bis zur Übergabe abgesichert sind und welche Kosten außerhalb des Kaufpreises anfallen.
Wie vergleichen Sie Neubauangebote aus drei Ländern?
Am besten mit einer Tabelle, in der jedes Angebot dieselben Zeilen hat. Für jede Wohnung tragen Sie ein: den Zahlungsplan mit Terminen und Währung, die Bindung der Raten an den Bau, die gesetzliche oder vertragliche Sicherheit, die Registrierung Ihres Vertrags und die Kosten außerhalb des Kaufpreises. Erst wenn alle Zeilen gefüllt sind, ist der Vergleich belastbar. Bleibt eine Zeile leer, heißt das weder „kostet nichts“ noch „ist geregelt“. Dann fragen Sie nach.
Fragen Sie außerdem, für welchen Zahlungsweg ein genanntes Angebot gilt. Viele Bauträger nennen unterschiedliche Bedingungen für Zahlung in einer Summe und für Raten. Lassen Sie sich die Bedingungen für die konkrete Wohnung mit Wohnungsnummer, Etage und Flächenangabe schriftlich und mit Datum geben.
Die drei Länder im Vergleich
Die Tabelle fasst zusammen, was die von uns ausgewerteten Vorschriften zum Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung regeln. Sie ersetzt keine Prüfung durch einen Anwalt vor Ort.
| Prüfpunkt | Türkei | Nordzypern | Dubai |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502, Art. 40 bis 42, und die Verordnung über Vorauszahlungskäufe von Wohnungen | Rechtsverordnung Nr. 119 über den Immobilienerwerb durch Ausländer | Gesetz Nr. 8 des Emirats Dubai über Treuhandkonten für Bauprojekte |
| Voraussetzung vor dem Vertrag | Baugenehmigung (yapı ruhsatı), Informationsformular mindestens einen Tag vor Vertragsschluss | gestempelter Kaufvertrag; danach Antrag auf Erwerbsgenehmigung beim zuständigen Ministerium | Treuhandkonto des Projekts, beantragt beim Dubai Land Department |
| Form des Vertrags | Eintragung im Grundbuch oder notariell beurkundetes Kaufversprechen | Registrierung beim Bezirksgrundbuchamt binnen eines Monats, sonst unwirksam | Eintragung im vorläufigen Register (Oqood) binnen 90 Tagen nach Unterzeichnung |
| Sicherheit für die Raten | ab 30 Wohnungen im Projekt Pflicht: Fertigstellungsversicherung, Bankbürgschaft, Auszahlung nach Baufortschritt oder gebundener Kredit | keine Treuhandpflicht in der Verordnung; Schutz über Registrierung, Grundbuchlage und Vertrag | Zahlungen auf das Treuhandkonto des Projekts, das Gläubiger des Bauträgers nicht pfänden dürfen |
| Bindung an den Baufortschritt | gesetzlich nur bei der Variante „Auszahlung nach Baufortschritt“ (hakediş) | nur, wenn der Vertrag es vorsieht | 5 % des Kontos bleiben nach der Fertigstellungsbescheinigung einbehalten |
Für Sie heißt das: Die gleiche Rate von 20 % kann je nach Land auf einem gesperrten Konto, auf dem Konto des Bauträgers oder auf einem Treuhandkonto landen. Diese Zeile sollte deshalb in Ihrer Vergleichstabelle stehen.
Folgt der Zahlungsplan dem Baufortschritt?
Nur dort, wo Gesetz oder Vertrag es verlangen. Ein Zahlungsplan, der nach Kalenderterminen fällig wird, kann dem Bau vorauslaufen. Ein Plan nach Bauabschnitten (Rohbau, Dach, Innenausbau, Übergabe) hält Ihre Vorleistung kleiner. Fragen Sie deshalb bei jedem Angebot zuerst, woran jede Rate hängt: an ein Datum oder an einen Bauabschnitt, und wer den Abschnitt bestätigt.
In der Türkei kennt die Verordnung über Vorauszahlungskäufe eine Variante, die genau das regelt. Beim System „hakediş“ zahlen Sie auf ein Konto bei einer im Vertrag genannten Bank. Das Geld bleibt bis zur Übergabe gesperrt und wird nur entsprechend dem Baufortschritt an den Bauträger ausgezahlt. Erfüllt der Bauträger seine Pflichten nicht, erstattet die Bank den noch nicht ausgezahlten Teil (Verordnung, Art. 15, mevzuat.gov.tr). Diese Variante ist eine von vier zulässigen Sicherheiten. Welche der Bauträger gewählt hat, steht im Informationsformular.
In Dubai gehen die Zahlungen der Käufer auf das Treuhandkonto, das für das Projekt eröffnet wird. Der Treuhänder behält nach der Fertigstellungsbescheinigung 5 % des Kontos ein und gibt sie erst ein Jahr nach der Eintragung der Wohnungen auf die Käufer frei (Gesetz Nr. 8, Art. 7 und 14, dlp.dubai.gov.ae).
In Nordzypern schreibt die Rechtsverordnung kein solches Konto vor. Umso wichtiger ist, dass der Vertrag die Raten an Bauabschnitte knüpft. Wie Sie einen Zahlungsplan dort absichern und welche Rolle eine Hypothek auf dem Grundstück spielt, erklärt unser Ratgeber Neubau in Nordzypern vom Bauträger.
Welche Sicherheit gibt das Gesetz in der Türkei?
Das Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 behandelt den Kauf einer Wohnung, die erst nach Zahlung übergeben wird, als „Vorauszahlungskauf“. Drei Regeln sind für Ihren Vergleich wichtig. Ohne Baugenehmigung darf ein solcher Vertrag nicht geschlossen werden (Art. 40). Der Vertrag muss im Grundbuch eingetragen oder als Kaufversprechen notariell beurkundet werden, und vor einem gültigen Vertrag darf der Verkäufer unter keinem Namen eine Zahlung verlangen (Art. 41). Für Projekte oberhalb einer vom Ministerium festgelegten Größe muss der Verkäufer vor Verkaufsbeginn eine Fertigstellungsversicherung oder eine andere Sicherheit stellen (Art. 42).
Den Gesetzestext finden Sie auf mevzuat.gov.tr.
Die Größe legt die Verordnung fest: Sicherheit ist Pflicht in Projekten mit 30 oder mehr Wohnungen. Zur Wahl stehen Fertigstellungsversicherung, Bankbürgschaft, Auszahlung nach Baufortschritt oder ein gebundener Kredit (Verordnung, Art. 12). Für Ihren Vergleich heißt das: Fragen Sie nach der Zahl der Wohnungen im Projekt und nach der gewählten Sicherheit. Rücktrittsrecht, Übergabefrist und Bauanwartschaft (kat irtifakı) behandelt unser Ratgeber Neubauwohnung in der Türkei: Schutz bei Baustopp.
Wie schützt Dubai Ihre Raten?
Über das Treuhandkonto des Projekts. Ein Bauträger, der vor Fertigstellung verkaufen will, muss beim Dubai Land Department ein solches Konto beantragen. Das Konto wird auf den Namen des Projekts eröffnet, dient nur dem Bau dieses Projekts, und Gläubiger des Bauträgers dürfen die eingezahlten Beträge nicht pfänden (Gesetz Nr. 8, Art. 6 und 9). Hat der Bauträger mehrere Projekte, braucht jedes ein eigenes Konto. Bleibt ein Projekt stecken, muss der Treuhänder in Abstimmung mit der Behörde dafür sorgen, dass es fertiggestellt wird oder die Käufer ihr Geld zurückerhalten (Art. 15).
Der zweite Baustein ist Oqood, das vorläufige Register für Wohnungen, die noch gebaut werden. Laut Dubai Land Department muss der Kaufvertrag binnen 90 Tagen nach Unterzeichnung dort eingetragen werden. Als Gebühr nennt die Behörde 2 % des Kaufpreises für den Käufer und 2 % für den Verkäufer, dazu kleine Festgebühren (Dubai Land Department, vorläufige Verkaufsregistrierung). Diese Gebühr gehört in Ihre Spalte für Nebenkosten, nicht in den Kaufpreis. Wie Sie Projektstatus und Bauträger prüfen, steht in unserem Ratgeber Wohnung in Dubai kaufen: Off-Plan oder fertig?
Was bringt die Registrierung des Vertrags in Nordzypern?
Sie macht Ihren Kauf überhaupt erst wirksam. Nach der aktuellen Rechtsverordnung Nr. 119 müssen ausländische Käufer den nach dem Stempelgesetz gestempelten Kaufvertrag binnen eines Monats beim zuständigen Bezirksgrundbuchamt (İlçe Tapu Amirliği) registrieren lassen und die Erwerbsgenehmigung beim Ministerium beantragen. Vorher müssen die mit dem Kauf fälligen Steuern und Gebühren bezahlt sein. Sie können das persönlich, über Ihren Anwalt oder über einen Bevollmächtigten erledigen. Verpassen Sie die Frist, gilt der Vertrag als unwirksam (Amtsblatt Nr. 196, Art. 8, basimevi.gov.ct.tr).
Das Grundbuchamt selbst weist darauf hin, dass Übertragungen, Hypotheken und Grundbuchauskünfte (araştırma belgesi) derzeit nur bei dem Bezirksamt erledigt werden, in dessen Bezirk die Immobilie eingetragen ist (Mitteilung der Grundbuch- und Katasterbehörde, tapu.gov.ct.tr). Für Ihren Vergleich: Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt die Registrierung des Vertrags und eine aktuelle Grundbuchauskunft zum Grundstück zeigen, bevor die zweite Rate fällig wird. Fragen zum Alteigentum klärt unser Beitrag Alteigentum und Rechtsrisiko in Nordzypern.
Wie rechnen Sie Nebenkosten getrennt?
In drei Blöcken, die Sie getrennt halten. Block eins ist der Kaufpreis laut Vertrag. Block zwei sind die einmaligen Erwerbskosten: Registrierungs- und Grundbuchgebühren, Stempelsteuer, Mehrwertsteuer, wo sie anfällt, Anwalt, Übersetzungen, Vollmacht. Block drei sind die laufenden Kosten nach der Übergabe: Hausgeld beziehungsweise Service Charges, Versicherung, Instandhaltung, gegebenenfalls Verwaltung bei Vermietung.
Der Grund für die Trennung: Die Posten in Block zwei unterscheiden sich von Land zu Land so stark, dass eine Gesamtsumme keinen sinnvollen Vergleich erlaubt. In Dubai fällt etwa die Oqood-Gebühr bei der Registrierung an, in Nordzypern müssen Steuern und Gebühren vor der Registrierung bezahlt sein. Fragen Sie für jeden Posten, wer ihn zahlt und wann. Ein Posten ohne bestätigten Betrag bleibt als „offen“ in der Tabelle stehen. Die Kaufnebenkosten in der Türkei sind in unserem Ratgeber Wohnung in der Türkei kaufen: Ablauf und Nebenkosten aufgeschlüsselt. Wer in Dubai die jährlichen Gebühren festlegt, steht im Beitrag Service Charges in Dubai.
Welche Rolle spielt die Währung?
Eine große, sobald die Raten über Jahre laufen. Tragen Sie jede Rate in der Vertragswährung ein und rechnen Sie sie zusätzlich in Euro um, einmal zum heutigen Kurs und einmal in einem selbst gewählten ungünstigeren Szenario. Damit sagen Sie keinen Kurs voraus, Sie prüfen nur, ob Ihr Budget auch dann noch reicht. In welcher Währung in den drei Märkten gezahlt wird und welche Meldepflichten in Deutschland gelten, erklärt unser Beitrag Zahlungswährung in der Türkei, Nordzypern und Dubai.
Beispiel: drei Projekte in einer Vergleichstabelle
So sieht der Anfang einer Vergleichstabelle aus, gefüllt mit drei Projekten, die auf satisofisi.com veröffentlicht sind. Ort, Wohnungstypen, Zahl der Wohneinheiten und Übergabetermin stammen von den Projektseiten (Stand 25.10.2026). Preise stehen bewusst nicht in der Tabelle; die fragen Sie zusammen mit dem Zahlungsplan an.
| Projekt | Ort | Wohnungstypen | Wohneinheiten | Übergabe laut Projektseite | Was Sie zuerst klären |
|---|---|---|---|---|---|
| Fuzul Topraktan Ispartakule | Avcılar, Istanbul (Türkei) | 1 bis 3 Schlafzimmer | 332 | Dezember 2028 | über der Schwelle von 30 Wohnungen: welche Sicherheit nach Art. 42, welche Vertragsform |
| Aqualina | Karşıyaka, Girne (Nordzypern) | 1 und 2 Schlafzimmer | 104 | Juli 2027 | Registrierung des Vertrags, Grundbuchauskunft zum Grundstück, Raten nach Bauabschnitt |
| Sobha Solis | Motor City, Dubai (VAE) | 1 bis 3 Schlafzimmer | 2.316 | Dezember 2027 | Treuhandkonto des Projekts, Oqood-Eintragung, Gebührenaufteilung |
Am meisten sagt die rechte Spalte: Drei Wohnungen mit ähnlichen Typen und ähnlichen Übergabeterminen brauchen ganz unterschiedliche Nachweise. Ergänzen Sie für jede Zeile den Zahlungsplan mit Terminen, die Währung und die drei Kostenblöcke.
Typische Fallstricke beim Vergleich
- Raten nach Kalenderterminen: Ein solcher Zahlungsplan kann dem Bau vorauslaufen.
- Zahlung vor dem gültigen Vertrag: In der Türkei ist sie unzulässig, auch wenn sie als Reservierung bezeichnet wird.
- Die Monatsfrist in Nordzypern: Wird der Vertrag nicht rechtzeitig registriert, gilt er als unwirksam. Ein Treuhandkonto schreibt die Verordnung dort nicht vor, Ihr Schutz hängt an Registrierung, Grundbuchlage und Vertrag.
- Eine Gesamtsumme für die Nebenkosten: Sie verdeckt, wie unterschiedlich die einzelnen Posten von Land zu Land ausfallen.
- Der Wechselkurs: Laufen die Raten über Jahre, kann sich Ihr Budget in Euro verschieben.
- Leere Zeilen in der Tabelle: Sie bedeuten weder „kostet nichts“ noch „ist geregelt“.
Checkliste vor der ersten Rate
- Liegt der Zahlungsplan schriftlich vor, mit Datum oder Bauabschnitt für jede Rate?
- Steht fest, auf welches Konto Sie zahlen: Treuhandkonto (Dubai), gesperrtes Bankkonto oder Konto des Bauträgers?
- Welche Sicherheit gilt für Ihre Raten, und haben Sie den Nachweis dafür gesehen?
- Ist der Vertrag in der vorgeschriebenen Form geschlossen und registriert: Grundbuch oder Notar (Türkei), Bezirksgrundbuchamt (Nordzypern), Oqood (Dubai)?
- Sind alle Erwerbskosten mit Betrag, Zahler und Fälligkeit aufgelistet?
- Haben Sie die Raten in Euro durchgerechnet, auch im ungünstigeren Kursszenario?
- Prüft ein Anwalt vor Ort, der nicht für den Bauträger arbeitet, Vertrag und Grundbuchlage?
Häufige Fragen
Wann muss ein Neubau im Ausland bezahlt werden?
So, wie es der Zahlungsplan im Vertrag festlegt. Eine feste gesetzliche Ratenstaffel wie die deutsche Makler- und Bauträgerverordnung enthalten die oben genannten Vorschriften nicht. In der Türkei sind Zahlungen erst nach einem gültigen Vertrag zulässig, in Dubai fließen sie auf das Treuhandkonto des Projekts. Achten Sie darauf, ob die Raten an Termine oder an Bauabschnitte gebunden sind.
Darf ein türkischer Bauträger eine Anzahlung vor dem Vertrag verlangen?
Nein. Nach Art. 41 des Gesetzes Nr. 6502 darf der Verkäufer ohne gültigen Vertrag unter keinem Namen eine Zahlung oder ein verpflichtendes Dokument von Ihnen verlangen. Das gilt auch für Beträge, die als Reservierung bezeichnet werden.
Was passiert mit Ihren Raten in Dubai, wenn das Projekt nicht fertig wird?
Der Treuhänder des Projekts muss in Abstimmung mit dem Dubai Land Department dafür sorgen, dass das Projekt fertiggestellt wird oder die Käufer ihre Zahlungen zurückbekommen. So steht es in Art. 15 des Treuhandgesetzes.
Müssen Sie für die Registrierung in Nordzypern selbst anreisen?
Nicht zwingend. Die Rechtsverordnung erlaubt die Registrierung des Vertrags und den Antrag auf Erwerbsgenehmigung persönlich, über Ihren Anwalt oder über einen Bevollmächtigten. Die Frist von einem Monat gilt in jedem Fall.
Können Sie eine Wohnung im Ausland finanzieren?
Das hängt vom Land und von Ihrer Bank ab. Für Dubai vergleicht unser Ratgeber Wohnung in Dubai finanzieren einen Kredit in den VAE mit einer Beleihung in Deutschland. Rechnen Sie einen Kredit in Ihrer Tabelle als eigene Zeile, mit Zinsen und Gebühren.
Bis wann muss ein türkischer Bauträger die Wohnung übergeben?
Zum vertraglich vereinbarten Termin, spätestens aber 48 Monate nach Vertragsschluss (Gesetz Nr. 6502). Als Übergabe gilt erst, wenn die Wohnung im Grundbuch auf Sie umgeschrieben und Ihnen bezugsfertig überlassen ist. Die Schlüsselübergabe allein gilt nach Auskunft des türkischen Handelsministeriums noch nicht als Übergabe.
Können Sie in der Türkei vom Vertrag zurücktreten?
Ja. Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss ohne Begründung und ohne Strafzahlung. Auch bis zu 24 Monate nach Vertragsschluss ist ein Rücktritt ohne Begründung möglich; dann darf der Bauträger zusätzlich zu Steuern und Gebühren eine Entschädigung verlangen: höchstens 2 % des Preises in den ersten drei Monaten, 4 % bis zum sechsten Monat, 6 % bis zum zwölften und 8 % bis zum 24. Monat.
Ist ein zinsloser Ratenplan dasselbe wie ein Kredit?
Nein. Der Ratenplan ist Teil Ihres Vertrags mit dem Bauträger, ein Kredit ein eigener Vertrag mit einer Bank. In der Türkei muss das Vorabinformationsblatt den Barzahlungspreis und den Gesamtpreis bei Ratenzahlung in Lira nennen, jeweils einschließlich Steuern. Vergleichen Sie beide Summen, bevor Sie sich entscheiden.
Wenn Sie zwei oder drei Projekte in die engere Wahl genommen haben, öffnen Sie deren Projektseiten und fragen Sie über das Formular dort den aktuellen Zahlungsplan für einen bestimmten Wohnungstyp an. Weitere Projekte finden Sie in den Listen für die Türkei, Nordzypern und Dubai.
Quellen
- Türkei, Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502, Art. 40 bis 46: mevzuat.gov.tr, abgerufen am 25.10.2026.
- Türkei, Verordnung über Vorauszahlungskäufe von Wohnungen (Ön Ödemeli Konut Satışı Hakkında Yönetmelik), Art. 12 bis 16: mevzuat.gov.tr, abgerufen am 25.10.2026.
- Dubai, Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten für Immobilienprojekte, Art. 6 bis 15: dlp.dubai.gov.ae, abgerufen am 25.10.2026.
- Dubai Land Department, Service „Request to register the initial sale“ (Oqood): dubailand.gov.ae, abgerufen am 25.10.2026.
- Nordzypern, Amtsblatt Nr. 196 vom 6.10.2026, Rechtsverordnung Nr. 119/2026, Art. 8: basimevi.gov.ct.tr, abgerufen am 25.10.2026.
- Nordzypern, Grundbuch- und Katasterbehörde, Mitteilung zu Grundbuchvorgängen beim Bezirksamt: tapu.gov.ct.tr, abgerufen am 25.10.2026.
- Türkisches Handelsministerium, Informationen zum Wohnungskauf mit Vorauszahlung: tuketici.ticaret.gov.tr, abgerufen am 26.10.2026 (auf Türkisch).
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