Immobilie in der Türkei, Nordzypern oder Dubai: In welcher Währung zahlen Sie?

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Wer in Deutschland lebt und in der Türkei kauft, darf den Kaufpreis in Euro vereinbaren: Das türkische Verbot von Fremdwährungspreisen gilt nur für Verträge zwischen Personen, die beide in der Türkei ansässig sind. Ausländer zahlen in Devisen; diese werden vor dem Grundbuchtermin bei einer türkischen Bank in türkische Lira umgetauscht. In Nordzypern nennen auch amtliche Texte Beträge in Fremdwährung neben der Lira. In Dubai gilt der Dirham, der fest an den US-Dollar gebunden ist.

Wenn Sie in Euro rechnen, folgt daraus vor allem eine Frage: In welcher Währung sind Kaufpreis und Raten geschuldet, und wer trägt das Wechselkursrisiko bis zur letzten Zahlung? Dieser Ratgeber erklärt die Regeln der drei Märkte. Wechselkursprognosen geben wir nicht ab. Stand: 15.10.2026.

In welcher Währung darf der Kaufpreis in der Türkei stehen?

Seit 2018 dürfen in der Türkei ansässige Personen untereinander Kaufpreise für Immobilien weder in Fremdwährung noch an eine Fremdwährung gekoppelt vereinbaren. Das Verbot betrifft aber nur Verträge, bei denen beide Seiten in der Türkei ansässig sind. Leben Sie in Deutschland, können Sie mit einem türkischen Bauträger einen Kaufpreis in Euro vereinbaren.

Geregelt ist das im Beschluss Nr. 32 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung und in der zugehörigen Mitteilung Nr. 2008-32/34, Artikel 8. Ausdrücklich erlaubt sind Fremdwährungspreise außerdem für Ausländer, die in der Türkei leben, wenn sie als Käufer oder Mieter auftreten.

Wer als ansässig gilt, legt der Beschluss selbst fest: Personen mit Wohnsitz in der Türkei im Sinne des türkischen Rechts. Als ansässig gelten danach ausdrücklich auch türkische Staatsangehörige, die im Ausland als Arbeitnehmer, Freiberufler oder Selbstständige arbeiten. Haben Sie (auch) die türkische Staatsangehörigkeit, lassen Sie deshalb prüfen, ob Sie in der Türkei als ansässig gelten. Dann wäre ein Euro-Preis mit einem in der Türkei ansässigen Verkäufer nicht zulässig.

Wie zahlen Sie den Kaufpreis in der Türkei?

Wer nicht die türkische Staatsangehörigkeit hat, zahlt beim Kauf einer Immobilie und beim notariellen Vorvertrag in Devisen. Diese Devisen werden vor dem Grundbuchtermin an eine türkische Bank verkauft, also in Lira umgetauscht. Die Bank schickt die Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, kurz DAB) elektronisch an das Grundbuchamt.

Das hat eine praktische Folge. Der Kaufpreis in der Urkunde des Grundbuchamts muss dem Lira-Betrag auf der Bescheinigung entsprechen. Maßgeblich für die Urkunde ist also der Kurs am Tag des Umtauschs, nicht der Kurs bei Vertragsschluss.

Auf diesen Lira-Betrag beziehen sich auch die Gebühren. Die Grundbuchgebühr beträgt je 2 % für Käufer und Verkäufer, berechnet auf den angegebenen Kaufpreis, mindestens jedoch auf den für die Grundsteuer maßgeblichen Wert. Welche weiteren Kosten anfallen und wie der Termin abläuft, erklärt der Ratgeber Wohnung in der Türkei kaufen als Deutscher: Ablauf und Nebenkosten.

Bei einem Neubau ist noch eine weitere Regel wichtig. Der erste Verkauf einer neu gebauten Wohnung an Ausländer, die nicht in der Türkei ansässig sind, ist von der Mehrwertsteuer befreit, wenn der Kaufpreis in Devisen in die Türkei überwiesen wird. Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von drei Jahren weiter, muss die Steuer vor der Eigentumsumschreibung nachgezahlt werden. Zahlen Sie den Preis deshalb nicht über ein Lira-Konto in der Türkei, sondern aus dem Ausland in Devisen, und bewahren Sie die Bankbelege auf.

Welche Währung gilt in Nordzypern?

In Nordzypern stehen Lira und Fremdwährung in amtlichen Texten nebeneinander. Nach einer Rechtsverordnung vom Oktober 2026 wird die Steuer beim Verkauf an Ausländer auf den „in türkischer Lira und/oder Fremdwährung“ angegebenen Betrag erhoben. Die Kommission für unbewegliches Eigentum beziffert ihre Entschädigungen in Pfund Sterling, ihre Antragsgebühr dagegen in Lira.

Auch ein Beschluss des Ministerrats vom Oktober 2026 setzt den Richtpreis für ländliche Baugrundstücke in einem Dorf im Bezirk Nikosia in Pfund fest. Ein Angebot in Pfund oder Euro ist dort also nichts Ungewöhnliches. Klären Sie für Ihren eigenen Vertrag schriftlich, in welcher Währung der Kaufpreis und jede einzelne Rate geschuldet sind und zu welchem Kurs umgerechnet wird, falls Sie in einer anderen Währung überweisen.

Ein Vertrag in Pfund bringt für Sie ein Kursrisiko zwischen Euro und Pfund mit sich, ein Vertrag in Lira ein Risiko zwischen Euro und Lira. Welche Rechtsfragen beim Kauf in Nordzypern außerdem wichtig sind, zeigt der Ratgeber Immobilie in Nordzypern kaufen: Alteigentum, Eigentumsurkunden und Rechtsrisiko.

Was bedeutet die Dollar-Bindung des Dirham für Käufer aus dem Euroraum?

Der Dirham der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) ist fest an den US-Dollar gebunden. Die Zentralbank der VAE kauft Dollar zu 3,672 Dirham und verkauft sie zu 3,673 Dirham und hält so die Parität. Zahlen Sie in Euro, schwankt ein Kaufpreis in Dirham für Sie deshalb mit dem Euro-Dollar-Kurs.

Die Zentralbank hat im Februar 2026 bekräftigt, dass die feste Bindung bestehen bleibt. Auch die Gebühren des Dubai Land Department (DLD), der Grundbuchbehörde Dubais, sind in Dirham ausgewiesen, etwa die festen Gebühren, die zusätzlich zur prozentualen Gebühr auf den Kaufpreis anfallen. Wer vom Reißbrett (Off-Plan) kauft und über mehrere Jahre in Raten zahlt, trägt das Risiko des Euro-Dollar-Kurses bei jeder einzelnen Rate. Wie Oqood, Treuhandkonto und Gebühren beim Off-Plan-Kauf in Dubai zusammenhängen, erklärt unser Ratgeber zum Wohnungskauf in Dubai.

Die drei Märkte im Vergleich

Die drei Märkte unterscheiden sich vor allem darin, ob der Gesetzgeber eine bestimmte Währung vorschreibt. Die Türkei verbietet Fremdwährungspreise nur unter Ansässigen und verlangt von Ausländern die Zahlung in Devisen. In Dubai ist die Landeswährung fest an den Dollar gebunden, und Nordzypern kennt beides in amtlichen Texten.

Quellen der Tabelle: türkischer Beschluss Nr. 32 und Mitteilung Nr. 2008-32/34, Kapitalverkehrserlass der türkischen Zentralbank, Amtsblatt Nordzyperns vom 06.10.2026, Zentralbank der VAE, Treuhandgesetz Dubais.

Wie wirkt sich der Wechselkurs auf Ihre Raten aus?

Steht der Preis in Euro, kennen Sie Ihre Kosten in Euro vom ersten Tag an. Steht er in Lira, Pfund oder Dirham, ändert sich der Euro-Betrag jeder Rate mit dem Kurs am Zahltag. Bei einem Neubau mit Zahlungen über mehrere Jahre summieren sich diese Kursschwankungen, im Guten wie im Schlechten.

Klären Sie vor der Unterschrift drei Punkte schriftlich: die Vertragswährung von Preis und Raten, den Kurs, zu dem eine Zahlung in anderer Währung angerechnet wird, und wer Bankgebühren für den Umtausch trägt. Rechnen Sie zusätzlich mit einem ungünstigeren Wechselkurs. Das ist ein Stresstest, keine Vorhersage.

Wie Sie Angebote mit Zahlungen in verschiedenen Währungen auf eine gemeinsame Grundlage bringen, zeigt der Ratgeber Neubau im Ausland: Kaufpreis, Zahlungsplan und laufende Kosten richtig vergleichen.

Was müssen Sie in Deutschland melden?

Überweisen Sie den Kaufpreis ins Ausland, müssen Sie die Zahlung der Deutschen Bundesbank melden, wenn sie 50.000 € oder den Gegenwert in anderer Währung übersteigt. Das gilt auch umgekehrt für eingehende Zahlungen, etwa einen Verkaufserlös. Die Meldung ist bis zum siebten Werktag des Folgemonats fällig.

Die Pflicht ergibt sich aus den §§ 67 und 71 der Außenwirtschaftsverordnung. Sie gilt für Zahlungen an Ausländer und von Ausländern, also an und von Personen und Unternehmen im Ausland. Dazu gehören auch Raten an einen Bauträger in der Türkei, in Nordzypern oder in Dubai, sobald eine einzelne Zahlung die Grenze überschreitet. Kleinere Raten und laufende Mieten liegen meist darunter.

Wie kommt das Geld später zurück nach Deutschland?

Für die Türkei ist der Rücktransfer ausdrücklich geregelt. Wer außerhalb der Türkei ansässig ist, darf Mieteinnahmen und Verkaufserlöse einer türkischen Immobilie über eine Bank frei ins Ausland überweisen. Der Kapitalverkehrserlass der türkischen Zentralbank nennt dafür den Nettobetrag nach Abzug von Steuern und ähnlichen Verpflichtungen.

Welche türkischen Steuern vor der Überweisung anfallen und wie Sie Mieteinnahmen und Verkaufserlös nach Deutschland bringen, erklärt der Ratgeber Wohnung in der Türkei vermieten: Regeln, Kosten, Geldtransfer. Wie die Erträge danach in Deutschland behandelt werden, steht im Ratgeber Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern.

Wo finden Sie Neubauprojekte?

Übersichten nach Ländern finden Sie unter Neubauprojekte in der Türkei, Neubauprojekte in Nordzypern und Neubauprojekte in Dubai (VAE). Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage und Wohnungstypen; die Angaben stammen von den Bauträgern. In welcher Währung ein Bauträger seine Preise angibt, können Sie über das Anfrageformular der Projektseite erfragen.

Häufige Fragen

Die Antworten beruhen auf den türkischen Devisenvorschriften in der Fassung vom Oktober 2026, dem Amtsblatt Nordzyperns vom 06.10.2026 und den Angaben der Zentralbank der VAE. Bei einem konkreten Vertrag hilft Ihnen ein unabhängiger Anwalt vor Ort, den Ihnen nicht der Verkäufer oder Bauträger empfohlen hat.

Darf ich mit einem türkischen Bauträger einen Kaufpreis in Euro vereinbaren?

Ja, wenn Sie nicht in der Türkei ansässig sind. Das Verbot von Fremdwährungspreisen gilt nur zwischen Ansässigen.

Kann ich in der Türkei in Euro bezahlen?

Ja. Sie überweisen Euro oder eine andere Fremdwährung; vor dem Grundbuchtermin wird der Betrag bei einer türkischen Bank in Lira umgetauscht, und dieser Lira-Betrag steht dann in der Urkunde.

In welcher Währung wird in Nordzypern gekauft?

Das legt Ihr Kaufvertrag fest. Amtliche Texte nennen Beträge in Lira und/oder Fremdwährung, die Kommission für unbewegliches Eigentum entschädigt in Pfund Sterling.

Ist der Dirham an den Euro gebunden?

Nein, an den US-Dollar. Wer in Euro zahlt, ist deshalb vom Euro-Dollar-Kurs abhängig.

Ab welchem Betrag muss ich eine Überweisung melden?

Bei Zahlungen über 50.000 €, und zwar je einzelner Zahlung: an die Bundesbank, bis zum siebten Werktag des Folgemonats.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Die türkischen und nordzyprischen Texte sind auf Türkisch, die Seiten der Zentralbank der VAE und des DLD auf Englisch. Den Beschluss Nr. 32 veröffentlicht das türkische Ministerium für Finanzen und Schatz in seinem Vorschriftenportal. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Fremdwährungspreise in der Türkei: Mitteilung Nr. 2008-32/34 zum Beschluss Nr. 32, Art. 8; Beschluss Nr. 32 zum Schutz des Wertes der türkischen Währung, Art. 2, 4 und 16.
• Zahlung in Devisen, Rücktransfer: Kapitalverkehrserlass der türkischen Zentralbank, Art. 13, über die Seite der Zentralbank zu Devisenvorschriften; Devisenankaufsbescheinigung: Portal der türkischen Generaldirektion für Grundbuch und Kataster.
• Grundbuchgebühr: Gebührengesetz Nr. 492, Tarif 4, Nr. 20/a; Mehrwertsteuerbefreiung: Mehrwertsteuergesetz Nr. 3065, Art. 13/i.
• Nordzypern: Amtsblatt Nr. 196 vom 06.10.2026 (Rechtsverordnung 121/2026, Art. 4, und Beschluss des Ministerrats zu ländlichen Baugrundstücken); Kommission für unbewegliches Eigentum; Gesetz 67/2005, Art. 4.
• Dubai: Zentralbank der VAE, Domestic Market Operations; Dubai Land Department, Property Sale Registration und Request to register the initial sale; Treuhandkonto: Gesetz Nr. 8/2007.
• Deutschland (auf Deutsch): § 67 AWV und § 71 AWV.