Golden Visa evini değiştirmek: Oturum kesilmeden hangi işlem önce yapılmalı?

Bu sıra, 21 Nisan 2026 tarihli Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı Genelgesi'nin 11 numaralı açıklamasında doğrudan düzenleniyor. Dolayısıyla mesele yalnız “başka bir ev alabilir miyim?” değil; işlemlerin hangi gün ve hangi sırayla tamamlandığıdır.

Hatırlatma: Golden Visa vatandaşlık değil, taşınmaz yatırımı korunurken verilen yatırımcı oturum iznidir.

Güvenli işlem sırası dört adımdır

Genelgedeki mantığı uygulamaya çevirdiğinizde sıra şöyledir:

1. Yeni taşınmazı seçin ve güncel kurallara göre uygunluğunu doğrulayın. Eski yatırımınızın zamanındaki eşik ya da istisna, yeni alıma otomatik taşınmaz.
2. Yeni yatırımı tamamlayın. Genelge yalnız rezervasyon ya da kapora değil, yeni yatırımın tamamlanmasından söz ediyor.
3. Yeni alımı yetkili tek durak göç birimine bildirin. Birim, yeni taşınmazın 5038/2023 sayılı Göç Kanunu'nun 100. maddesindeki koşulları karşılayıp karşılamadığını kontrol eder.
4. Bundan sonra eski taşınmazı devredin. Yeni yatırım dosyaya işlendiğinde izin uygun taşınmaza kesintisiz dayanmaya devam eder.

Sıralamanın dayanağı Diavgeia'da yayımlanan resmî genelgedir.

Belgenin kaydı ayrıca Göç ve İltica Bakanlığı'nın genelgeler sayfasında 21.04.2026 tarihi ve ΑΔΑ: ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ numarasıyla bakanlığın genelgeler sayfasında yer alıyor.

“Önce satar, sonra yenisini alırım” neden riskli?

Yatırımcı izninin dayanağı, izin süresince şartları karşılayan taşınmazın elde tutulmasıdır. Eski taşınmaz önce satıldığında bu dayanak kesilir. Satışın tek başına oturuma etkisini Golden Visa mülkünün kiralanması ve satışı yazımızda ayrıca ele aldık; bu yazı yalnız ev değiştirme sırasına odaklanıyor. Genelge, yeni yatırım eski satıştan sonra yapılmışsa yetkili birimin izni kısmen geri alacağını; yatırımcının ülkeye yeniden girişinden sonra yeni yatırım üzerinden ilk kez izin başvurusu yapacağını açıklıyor.

Buradaki önemli fark şudur:

• Önce yeni yatırım, sonra eski satış: Uygun taşınmaz sahipliği kesintiye uğramaz; mevcut izin dosyası yeni taşınmaz bilgileriyle güncellenir.
• Önce eski satış, sonra yeni yatırım: Arada uygun yatırım kalmaz; mevcut izin kesintisiz devam ediyor kabul edilmez.

Bu nedenle tapu satış tarihini ve yeni alımın tamamlanma tarihini “yaklaşık aynı hafta” şeklinde planlamak yetmez. Dosyadaki resmî tarihler ve bildirim sırası belirleyicidir.

Yeni taşınmaz eski kurallarla mı, güncel kurallarla mı değerlendirilir?

Genelge, yeni taşınmazın Göç Kanunu'nun 100. maddesindeki koşulları karşılamasını istiyor. Bu nedenle eski taşınmazınızı yıllar önce daha düşük eşikle almış olmanız, bugün seçtiğiniz yeni konuta aynı eski eşiğin uygulanacağı anlamına gelmez.

Yeni taşınmaz için en az şu başlıkları yeniden kontrol edin (doğrulama adımları “Golden Visa uygun” daire nasıl doğrulanır yazısında):

• bulunduğu bölgedeki güncel yatırım eşiği;
• taşınmazın standart konut, kullanım değişikliğiyle konuta dönüştürülmüş mülk veya tescilli yapı rotalarından hangisine girdiği;
• tek taşınmaz kuralı;
• uygulanıyorsa asgari 120 m² ana kullanım alanı;
• satış bedelinin ve ödemenin belgelenmesi;
• tapu/kadastro kaydı veya kabul edilen tescil başvurusu kanıtı;
• kısa dönem kiralama ve kullanım kısıtları.

Güncel eşikleri ve rota farklarını Yunanistan Golden Visa şartları rehberinde karşılaştırabilirsiniz. Bu sayfa yeni evin başvuruya kesin uygun olduğu anlamına gelmez; uygunluk taşınmaz ve dosya bazında Yunanistan'daki yetkili uzmanlarca doğrulanmalıdır.

“Yatırımı tamamlamak” hangi belgelerle gösterilir?

Genelge işlem sırasını verir; sizin dosyanızda tamamlanmanın hangi belgelerle ispatlanacağı taşınmaz rotasına ve işlemin aşamasına bağlıdır. Satış ve bildirim tarihlerini bağlamadan önce yetkili birimden veya Yunanistan'da göç ve taşınmaz hukuku alanında çalışan avukattan yazılı belge listesi alın.

Pratik dosyada şu belgelerin tarihleri birbiriyle uyumlu olmalıdır:

• yeni taşınmazın noter satış sözleşmesi;
• bedelin ödeme kayıtları;
• tapu sicili veya Kadastro kaydı ya da kabul edilen tescil başvurusu belgesi;
• taşınmazın rota şartlarını gösteren teknik ve hukuki belgeler;
• tek durak göç birimine yapılan bildirimin alındısı;
• birimin yeni yatırımın uygunluğunu incelediğini gösteren yazışma;
• eski taşınmazın satış sözleşmesi ve devir tarihi.

“Yeni evi buldum” ya da “kaporayı verdim” ile “yeni yatırım tamamlandı” aynı şey değildir. Eski taşınmazın satışını, yeni dosyanın kabul edildiği ve şartların karşılandığı yazılı olarak teyit edilmeden sonuçlandırmak zinciri kırabilir.

Alım ve satım aynı gün yapılabilir mi?

Genelge, yeni yatırımın eski taşınmazın satışından önce tamamlanmasını ve yetkili birime bildirilmesini arıyor. Aynı gün iki işlem planlanıyorsa dakika sırası değil, yeni yatırımın hukuken tamamlandığını ve bildirimin yapıldığını kanıtlayan belgeler önem kazanır. Banka, noter, tapu ve göç birimi takvimleri birbirinden farklı çalıştığı için “aynı gün hallederiz” yaklaşımı uygulamada gereksiz risk yaratır.

Daha güvenli yaklaşım, yeni alım ve bildirim için yeterli zaman bırakmak; eski satışın kapanışını yazılı teyit sonrasına koymaktır. Bu, kişisel dosyaya göre hukukçu ve noter tarafından koordine edilmelidir.

Eski evi satmadan iki taşınmaza birden sahip olmak sorun mu?

Bu geçiş döneminde iki taşınmaza sahip olmak, tek başına “tek taşınmaz” kuralını ihlal ettiğiniz anlamına gelmez. Tek taşınmaz kuralı, yatırım eşiğinin birden fazla taşınmazın bedeli toplanarak karşılanmasını engeller. Genelgenin öngördüğü değişimde yatırımcı yeni uygun taşınmazı önce edinir, ardından eskiyi satar.

Ancak yeni yatırım kendi başına eşiği ve diğer koşulları karşılamalıdır. Eski ve yeni evin bedellerini toplayarak yeni uygunluk oluşturamazsınız.

Yeni ev daha ucuzsa ne olur?

Yeni taşınmazın yalnız önceki evden pahalı veya ucuz olması belirleyici değildir. Bulunduğu yer, türü ve edinim tarihi için geçerli Golden Visa koşullarını bağımsız olarak karşılaması gerekir. Örneğin standart konut rotasında bölgeye göre eşik ve 120 m² şartı gündeme gelirken, kullanım değişikliği veya tescilli yapı rotasında farklı koşullar vardır.

Fiyat karşılaştırması yapmadan önce Yunanistan'daki güncel proje listesini rota, konum ve daire özellikleri açısından daraltabilirsiniz. Sitedeki “Golden Visa” etiketi geliştirici beyanı olabilir; resmî uygunluk kararı değildir.

Aile üyelerinin kartları ne olur?

Aile üyelerinin izinleri ana yatırımcıya bağlıdır. Yeni yatırımın önce tamamlanıp dosyaya işlenmesi, ana iznin kesintisiz sürmesini hedefler. Önce eski taşınmaz satılır ve ana izin dayanağı kaybolursa, aile üyelerinin bağlı izinleri de ayrıca etkilenebilir. Eş, çocuk ve ebeveyn kartlarının dosya numaralarını bildirim paketine ekleyip yetkili birimden her biri için yazılı yönlendirme isteyin.

Hangi aile üyelerinin izne dahil edilebildiğini ana Golden Visa rehberindeki aile bölümünden kontrol edebilirsiniz.

Satış sözleşmesine koymadan önce sorulacak sekiz soru

1. Yeni taşınmaz hangi Golden Visa rotasına dayanıyor?
2. Bugünkü eşik ve yüzölçümü koşullarını tek başına karşılıyor mu?
3. Yeni yatırım hangi belgeyle ve hangi tarihte “tamamlanmış” sayılacak?
4. Yetkili tek durak birimi hangisi?
5. Bildirim nasıl yapılacak ve alındı nasıl saklanacak?
6. Yeni yatırımın uygunluğu için yazılı teyit alınacak mı?
7. Eski satışın kapanış şartı bu teyide bağlandı mı?
8. Ana yatırımcı ve tüm aile üyelerinin oturum dosyaları birlikte güncellenecek mi?

Bu soruların yanıtı sözlü satış sunumunda değil, işlem takviminde ve belgelerde görünmelidir.

Sık sorulan sorular

Golden Visa evimi satıp başka ev alabilir miyim?

Evet; fakat mevcut izni kesintisiz korumak için yeni uygun yatırım önce tamamlanmalı, yetkili göç birimine bildirilmeli ve eski taşınmaz bundan sonra satılmalıdır.

Önce eski evi satarsam kart hemen geçersiz mi olur?

Genelgeye göre yetkili birim kısmi geri alma işlemi yapar; daha sonra alınan yeni taşınmaz için ilk başvuru gerekir. Kişisel dosyadaki tarih ve usulü yetkili birimle yazılı doğrulayın.

Eski yatırım eşiğim yeni eve de uygulanır mı?

Otomatik olarak hayır. Yeni taşınmaz, alındığı tarihte kendisine uygulanacak güncel koşulları karşılamalıdır.

Kapora vermek yeni yatırımı tamamlamak sayılır mı?

Genelge yeni yatırımın tamamlanmasını arıyor. Yalnız rezervasyon veya kaporanın yeterli olduğunu varsaymayın; noter, ödeme ve tescil belgelerini dosyanıza göre teyit edin.

Yeni evin uygunluğunu kim kontrol eder?

Bildirim yapılan yetkili tek durak göç birimi yeni taşınmazın kanundaki koşulları karşılayıp karşılamadığını inceler. Satış ekibinin ya da geliştiricinin “uygun” demesi resmî kontrolün yerine geçmez.

Resmî kaynaklar

• Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, Genelge 1, 21.04.2026, Açıklama 11 (ΑΔΑ ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ)
• Göç ve İltica Bakanlığı genelgeler dizini

Resmî kaynakların son kontrol tarihi: 6 Kasım 2026. Mevzuat ve idari uygulama değişebilir. Bu içerik kişiye özel hukuk, göç veya vergi danışmanlığı değildir.